不動産投資：ウィルコム（PHS）基地局の付いた収益物件で稼ぐ

東京２３区西南部の賃貸需要の高い地域で物件調査を実施した。

RC４階建てで事務所付き。タイル外壁の立派な物件で築２０年以上たっているとは思えないほど外観は美しかった。

屋上を見ると、携帯電話の基地局らしいものが建っていた。収益物件で、このようなものが設置されているものを発見したのは今回が初めてだった。

接近するとウィルコム（Willcom）のロゴが見えた。

実は、この会社は自宅の賃貸併用住宅を建築するときに、基地局が設置できるかどうかを問い合わせたことがあった。

お答えは、お宅のエリアではもう必要ない、ということで残念ながら実現しなかった。

携帯やPHSの基地局設置で使用量を稼いでいる大家さんがいる。しかも○○十万円単位で。

そういう話を聞いていたので、なんとか手に入れたかった。


あるブログによるとウィルコムの場合、

引用開始

設置使用料年額　48,000円
電気使用料年額　37,500円
1年分一括で先払い
契約期間3年で期間満了3ヶ月前までに意思表示無ければ自動継続

引用終了

という契約だったそうだ。


PHSではなく携帯電話の基地局だと、かなり大がかりな鉄柱を建てたりする必要があり、建物の強度が問題になるようだ。

その分、賃料はPHSに比べるとかなり割高になる。


ある掲示板によると、

引用開始

基本的スタンスとしては、地域のテナントや賃貸マンションの賃料（坪単価）を参考に面積×坪単価＋アンテナ本数×１万円程度 で月額賃料の初期提示をします。

交渉により増額要求があった場合、その建物に基地局を設置した場合の重要度に応じて増額要求に応える。という感じで、１２万円/月は平均的な数字です。

引用終了

この調査物件に関しては、

事務所は空きなので、埋めなければならない。

いったい賃料は、どれくらい．．．？

などと妄想していたら不動産屋さんから電話あり。

なんと、現金で満額購入希望の買付が２件も入っているとの情報。

PHS基地局付き収益物件の夢はつぶれた．．．

おそるべし！２３区の人気エリア。

やはり、このエリアで利回り１０％超のRCはお買い得である。

このような物件が最近、出始めているようだ。

ここ１年以内に収益物件は買い進めていかないといけない。

ベース契約－米軍賃貸で破格の高収入を上げる方法

「ベース契約」。一般の人には聞きなれない言葉だと思うが、一部の不動産投資家の中では、おいしい賃貸契約ということで、人気があるようだ。

ベース（基地）つまり、在日米軍の基地がある周辺で軍属にマンションや戸建を賃貸契約することだ。

米軍で勤務する人は手厚く保障されている。いわゆる兵隊さんは基地内に住むことが原則となっているが、基地には色んな形で勤務する人がいて、軍人の子弟に教育をする教師のような人もこの中にはいる。

このような軍属は基地の近くの賃貸マンションなどに住むことができる。

この人たちは、米軍の補助により、高い家賃を支払うことができるので、同じ条件の建物でも、相場より、かなり高い家賃で契約することができる。

しかも、日本人と結婚したりすれば、かなり長期にわたり、住んでくれる可能性がある。

これは、三浦半島在住の不動産投資家、坊主N太郎さんから聞いた話。

米軍の軍属の方が好む賃貸物件の条件は、

海沿いである。

庭がある。

駐車場が２台以上あり広い。

畳の部屋はNG。（土足で使うという理由ではなく、畳のニオイがだめな人がいる）

いったん契約をすれば、管理費を５％ほど払えば、やることはない。

ただし、契約の内容は、日本式ではないので気をつけなければならないこともあるそうだ。

庭いじりをしていた賃借人が、チャバネドクガに刺されたのは、大家の責任である、と訴えたことがあったそうだ。

危険な虫などがいないように管理するのは大家の責任であるから、賠償責任がある、ということらしいが、日本では、ありえない発想だと思う。

このあたりの賃貸借契約の内容の違いなどを理解する必要があるだろうが、ベースの近くには、ベース契約を仲介してくれる業者があるので、納得するまで相談してから決めればいいだろう。

あとひとつの大きな問題は、基地の縮小や返還に伴い、賃貸需要が喪失すること。これは、大家の手には負えない話なので、常に米軍基地の動向には注目しながら経営しなければならない。

坊主N太郎さんが住む近くにベース契約にぴったりの中古物件が海沿いにあったそうだが、東京の投資家にあっという間に買われてしまったそうだ。

不動産投資は、その人の発想により、まったくもうからなさそうに見えるものが、金のタマゴを産むガチョウになることがある。

米軍基地＝やっかいで危険なもの

という発想をする人と

米軍基地＝金もうけのネタ

と発想する人では、得るものが変わってくる。

どちらを選択するかは

「自由だ～！」

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スルガ銀行は、最近、アパートローンの銀行融資がなかなか出にくいらしい状況下でも、積極的に融資をしてくださるありがたい銀行らしいが、実は、賃貸のアパートローンだけではなく、住宅ローンでも割と融通がきくのかな。

賃貸併用住宅の銀行融資を住宅ローンで引く場合は、自宅専有部分の面積は２分の１以上ある必要がある、と言われている。これは、あくまで「言われている」というだけで、実際は、融資を出す銀行の判断によると思われる。

ウェブサイトを見ていたら、スルガ銀行では「３分の１が居住用であれば、住宅ローンとなる」という記述が、あり、ちょっと驚いた。

しかし、よーく考えてみると、賃貸併用住宅でなくとも、住宅ローンで買った自宅マンションを賃貸に出している人はかなりいる。これを銀行が「住宅ローンなんだから賃貸やっちゃだめ」と言って、住宅ローンの全額返済を要求することは考えにくい。

こういう人は、ほとんどこっそりやっているし、銀行もおそらく見て見ぬふりのはず。

ただ、ローンは銀行融資を受ける人のさまざまな経済的状況で条件は変わる。賃貸併用住宅を考えている人は、２分の１以上の居住面積がなければいけない、という部分にこだわる必要はないかもしれない。

スルガ銀行が本当に３分の１が居住用であれば良いとしているのかどうかは確認していないが、他の銀行もひょっとしてOKなのではないか。

銀行融資のその時の状況によるだろうが、銀行との交渉で、うまくやる必要があるだろう。

いきなり、「賃貸併用住宅をつくりたいので住宅ローンの融資をお願いします」と切り出すのはNGかもしれない。

うちの場合も出だしは、単に土地を買うというところから始まっているので、「賃貸併用住宅をつくりたい」という話は、まったくしなかった。

設計図を提出するよう要求されたが、なにしろ、土地を買ってから建築家と契約したので、そんなにすぐに完全な設計図を出せるわけはなかった。

しかも、その設計図の中に賃貸アパートとしての貸室をつくるなどという情報は入っていなかった。

最終的に建築が始まり、建築部分のローンが始まる時点のものと最初の設計とでは、大幅に変わっていた。

結局、最後まで、銀行から直接、「住居部分は確かに２分の１以上ですよね」とか「住居部分が半分以上じゃないと住宅ローンの融資はできません」などと確認されることはなかった。

賃貸併用住宅あるいは収益マイホームを初めて建築するにあたって、いったん住宅ローンで始まったものを、途中から、「アパートローンにしなきゃだめ」と詰め寄られることはないと思う。

なんとなくうやむやにしながら、住宅ローンを組み、結局、かなりの面積を賃貸に回して、家を建てる方法は、あるはず。

このあたりは、実際に走り始めないと、わからない部分はあると思う。

銀行融資の状況をしっかりと観察しながら、「うやむや力」を使う方法は「自己責任」でお願いしますね。

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購入希望物件を地銀の森田健作銀行に持ち込み、融資の打診をした。

今まで、融資を受けるなら「アパートローン」しかないと勘違いしていた。

担当者の方が、アパートローンをご希望なのか、プロパーローンをご希望なのか、と尋ねてくれたのだ。

アパートローンは信用保証付きで保証料がかかる。定型の審査を通す必要がある。

一方、プロパーローンは、信用保証は付かないので保証料はなし。保証協会を通さないので銀行との直接交渉ですべて決めらるので、金利や融資期間も融通がきく。

ざっとそういう説明をしていただいた。

なるほど。これで今までモヤモヤしていた融資の一端が見えてきたような気がした。

巨額？の融資を１％台で引いているような不動産投資家は「アパートローン」ではないのだ。

銀行と直にローンの内容を交渉して設定できるオーダーメードである。

最近、融資を受けたスルガ銀行では、「アパートローン」の話しか出なかった。プロパーローンなどということは、こちらの頭にもなかったが、そういう話はまったく出る気配もなかった。

よく聞く話では、「サラリーマン大家の融資には２億の壁がある」というのがある。これは、アパートローンを借りたことによる信用保証協会の枠が２億円であるということのようだ。

したがって信用保証協会などを通さないプロパーローンでは、このような枠は関係ない。銀行と借主の間の信頼関係で成り立つ融資であるから制限はないわけだ。

アパートローンは基本的に定期的な収入のあるサラリーマン向けで、不動産業専業の人は使えないようだ。したがってプロパーローンの恩恵を受けられないサラリーマンは、アパートローンに頼り続けるしかない。

物件を増やし続ければ「２億の壁」にぶち当たって融資が止まってしまう。

おもしろいのは、「プロパーローン」というのは、銀行の店頭に「プロパーローン」などという宣伝があるわけでもないし、所定の申し込み書類があるわけではないという事実だ。

「アパートローン」は、その銀行が積極的にそのような融資を行っていれば、必ず表向きに宣伝しているし、定型の書類や審査手続きがある。

プロパーというのはローンの種類や商品名を示す固有名詞ではなく、その銀行「固有の」=properという意味で使われる一般用語である。

今まで、このようなオファーがなかったというのは、物件を持たなかったからだと思う。物件を１棟持って、初めて、銀行が客として見てくれるということのようだ。　

やはり、スルガ銀行さまはありがたい存在だ。１棟の物件の融資を出していただいたことにより、プロパーローンへの道筋も開けてきた。

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