2011年6月28日火曜日
収益物件融資の借り換え交渉で金利を下げるチャンス
東日本大震災が収益不動産投資に与えた影響の話です。
現在、銀行は新規の融資を収益物件には出しにくい。
そういう状況にあるようです。
ということは、融資を出したい銀行は、新規ではなく、
既存の融資でうまく回っているものを狙うのですね。
そうなると金利が高いところから低いところへ流れてい
きます。
万有引力の法則?が働くわけです。
ですから現在、高い金利で融資を受けている人は低いと
ころへ借り換えするチャンスのようです。
ここで問題なのは、借り換えするためには、残債が物件
の積算を下回っていないと難しいということです。
最も理想的なのは、物件を買った瞬間から融資額が積算
を大幅に下回っていることです。
でも下回っていなくても、現金をつぎこんで、借り換えで
きるレベルまで残債を縮小させることが可能なら、トライ
してみる価値はあると思います。
金利が1%下がることによって、年間50万円のCFが増え
るとします。
100万円現金を投入することで借り換えできるのなら、こ
の100万円は2年で回収できます。
回収後は金利が変化しないとすれば50万円の増額されたCF
が最終返済まで毎月積み上がっていきます。
ローン残存期間が後15年なら、13年間、毎年50万円のCF
増です。
金利が下がる前に比べると合計650万円儲かることになります。
金利と毎年のCFが同じと仮定して、その他の変数は一切無視して
います。
正確な儲けの計算とは言えませんが、金利が下がることの効果は、
すごいなと推察しただけです。
今はチャンスだと思います。
ウチは金利交渉で2棟の金利を下げていただくことに
成功しました。
たまたまですが、2年間の賃貸経営の実績が認められたようです。
あっ、収益不動産を持っていないあなたには関係ない話でしたね。
でも不動産を買えば良いのです。
不動産を買って、うまく経営する。
単純な理屈です。
物件を買う。
↓
部屋を借りていただく。
↓
賃料を継続的に払っていただく。
学校に行ったからといってこういうことができるようになる
わけではありません。
ただ、どうしても最低限の原理を理解し知識を吸収する必要は
あります。
私はこの学校で学んでから収益不動産を買いました。「不動産投資の学校」
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