スルガ融資のおかげでアパート１棟取得しキャッシュフロー上昇へ

ずいぶん新しい記事を書き込んでいなかった。なんと５月６日以来である。

初の一棟もの収益物件取得に全力（実はそうでもない）投入していたので、このような作業をやる気力がわかなかった。というのと、もうひとつの理由は、あまりにも書かなかったので、このまま放置しておけば、ある実験ができるかな、と思い、空白期間をつくってみた。

その実験の成果は実は、明白になったので、後日レポートにまとめたい。

とりあえず、どういう物件を購入してしまったのか。反省も含めて振り返る。

首都圏に近い地域の築２２年の木造アパート（８戸）である。この時点で、もう融資が下りる銀行は限られる。

スルガ銀行しか思いつかない。目の玉が飛び出そうになるほどの金利である。

４．５ぱーせんと。

しかも、当初は融資期間２５年でお願いしていたが、最終的には２０年に抑えられた。

銀行の担当者は、静岡県のスルガ銀行本店まで、新幹線で出かけて、「闘って」くれたという。

うちの資産状況、バランスシートから見てギリギリの条件だったのだろう。

頭金は１割。融資開始から５年以内に繰り上げ返済をした場合は返済額の２％を支払わねばならない。

現在の厳しい融資状況で他の銀行ではこのような築古木造に、これだけの長期間のアパートローンは出ないと思われるが、スルガは割高の金利と短期間での繰り上げ返済を抑止することでリスクをヘッジしている。

この条件を借り手として不利と思うか有利と思うかは、投資におけるスタンスによって決まるだろう。

減価償却の期間が終わってしまった築古の物件は購入後４年間で償却できる。

４年間で減価償却を取れるということは所得圧縮の効果はかなり大きい。

サラリーマンとしては、収入にかかる税金を一気に合法的に減少させられるありがたい魔法のような技である。

憧れの減価償却♪♪♪

と期待していたのだが、このことを売主に伝えていなかったため売買契約の直前になって問題勃発。

減価償却できるのは建物だけである。土地はダメ。

だから建物比率を多めにしてもらわなければならない。

ところが、売主は業者だったため建物比率を高めると消費税をたくさん払わなければならない。

価格交渉の最終的な詰めの段階で、この建物比率を多くとるということを優先したかったので、結局、譲歩する材料として、敷金をいただかない、ということで決着した。

価格交渉の際、自分が収益物件を経営するうえで、いったい何を優先したいのか、がわかっていないと失敗する。良い教訓になった。

築古物件＝減価償却大＝建物比率を多く取るべし

そしてスルガ。

銀行の「格」などを気にする方はいらっしゃるが、収益物件を買わなくては、資産構築のストーリーは始まらない。キャッシュフローが出ている限り、高金利でもやっていける。

計算（推計も含む）さえできて、キャッシュフローが納得のいく程度のプラスであれば、銀行がどこであるかは、初心者のうちは関係ないと思う。