不動産投資は貨幣価値の下落により安全な投資となるのか

大卒の初任給は１９５２年で９０００円だったそうだ。

今は２１万円。第二次大戦前は１００円だったという。

投資としての不動産は、現物であるから、インフレの場合は、有利であるように思える。

お金の価値が急速に下がるほど土地と建物の価値は急降下しないと考えられるからである。

しかし、９０年代のバブル崩壊では、地価は場所によってはバブル崩壊前の７分の１まで落ちたという。

またもや、そのようなことが日本の不動産市場で起こるのだろうか。

起こり得るだろう。

市場はバブルと暴落を繰り返す。それは歴史的な事実であり、市場経済はそのような循環を繰り返している。

この市場経済の循環と波に、うまく乗って、お金を増やすことができた者だけが成功した投資家と言える。

インフレの時は、お金を持つより、物を持った方が有利だとすれば、いったい何を持ったらよいのか。

価値の下落が少ない物を持つのが有利だろう。

ローンの返済が終わった不動産を持っているのが理想だろうが、例えローンの残債があっても、貨幣価値が下がっているのならラッキーだ。

不動産が底値の時に買ったのなら、高インフレ時に、お金の価値は下がり、不動産の価値は相対的に上がる可能性が高い。

ハイパーインフレなどというものが近い将来やってくるとしても、今、価値のある収益物件を積算以下で買っておけば、リスクヘッジになる．．．と思う。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

家賃相場に見合ったリフォーム費用を使うのが最も賢い投資となる

先日、不動産投資家の丸海さん（仮名）からリフォームについてうかがったお話。

がんばってリフォームしたら１００万円かかってしまった。その結果、元の家賃から上がった額は３０００円だった。

その収益物件は数年前に購入して一度も空室が出たことはなかった。

なぜ、がんばって１００万円もかけてリフォームしたのに家賃があまり上がらなかったのか。

実は、その収益物件の周辺の家賃相場は、購入した時より２万円ほど下がってしまっていた。

これを知らずにリフォームにお金をつぎ込んでしまった。

もし、知っていたら、家賃を若干下げて、ほんのちょっとのリフォームで募集すれば、よけいな金を使わずにすんだのにね。

そういうオチだった。

たった家賃３０００円アップなのに１００万円を取り返すのに何年かかるのか。

賃貸募集の業者が、この家賃の下落を教えてくれなかったから、と嘆いても、リフォームを実施してお金を払ってからではもう遅い。

この話は空室のリフォームをしようとする投資家の大家にとっては良い教訓になると思う。

投資は「見てくれ」を気にするのではなく、「利益が上がるかどうか」を見なければ失敗する。

そういう基本的な教訓だけど、うっかり忘れてしまう。

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以下は不動産投資家の金森重樹さんのメルマガから引用させてもらった。

これは、ボロボロのホテルを買って再生して収益をあげるという話だが、住居の賃貸経営でも、そのままあてはまると思ったので、引用させていただく。
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サラリーマンでホテル投資をやりたい方にお話ししておきたいこと、
それは『見栄の為にホテル業をやる人間は失敗する』ということです。

ホテルなんて、持っていても偉くもなんともないです。単なる業種の
一つですから。ところが、不動産会社なんかは、ホテル業に進出する
時に、オーナーの見栄で、リノベーションをピカピカにやって過剰投
資したりする。

会社経営者がホテルの１つや２つもっていてもそんなのどうってこと
ないです。単なる金儲けの道具です。

それを、勘違いして、『自分がホテルを持ったからには…』というふ
うに、過剰なリノベーションをやるから、投資回収期間を全く無視し
た無茶な状態になります。

同じように、地元の名士とか地主系でもこれをやる方多いですね。
自分の土地に、マンションを既に５～10棟持っていてマンション経営
に飽きた地主さんが、自分のステイタスのためにホテルを建てるなん
てケースでは過剰投資になるケースが多いです。

僕は、中古ホテルの物件探しの過程で、このような地主の方が建てて
失敗した多くの地方のホテルを見てきました。逆にそのような設備の
しっかりとしたものは中古で引き取るならお買い得かとおもいます。

こんなやり方を真似てサラリーマンの方がホテル事業を始めると大変
なことになってしまいます。

不動産会社は、融資をコーポレートで引いていますから、ホテルの収
支とかホテルの不動産的な担保評価とは無関係に資金を調達できてい
ます。

最終的には、ホテル立地はマンション適地の場合も多いですから、更
地にしてマンション開発での利益を見越してやる場合もあります。
ですから、過剰投資をしていても開発利益で逃げられないこともない
というのが実態です。

これに対して、サラリーマンの方の場合には、ホテル事業単体として
の収支が合っていなければ他で利益を出すことができませんので、進
退窮まることになります。

だから、見栄なんか張らずになるべく『汚いもの』、『醜いもの』、
『ボロ』を仕込んできて、それを周辺の同一価格帯のホテルよりも首
の皮一枚だけ上の水準にお化粧直しするので十分です。

『汚いもの』、『醜いもの』、『ボロ』は、なかなか手を出す人がい
ませんので、手直しすれば十分に使えるものであっても不当に安く放
置されているケースが多いです。

だからこそ、それに手を入れて正常な状態に復帰させたときに、それ
が利益の源泉になるわけですから。
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引用終了

リフォーム利回りがアパート経営の重要ポイント

貸部屋をリフォームする際に注意しなければならないことはマンション・アパートを借りる人の好みやライフスタイルは千差万別だということだろう。

リフォームは、いったいどのような人をターゲットにするべきだろうか。収益物件の立地や設備を基準にターゲットを絞るべきなのか。

しかし、問題は大家が思い描いたターゲットに合わせたリフォームを実施しても、そのターゲットどおりの賃借人が入るかどうかはわからないということだ。

どういう人をターゲットにどのようなリフォームをして部屋を作り上げたらよいのか。この問いには「ひとつの正解」というものは存在しない。

いったんリフォームをしてしまえば、やり直しは難しい。一方、賃料の設定はいつでも、いくらにも変えられる。

究極的にはクリーニングしただけで希望の家賃で借りていただければ最高。

ただし、これは希望の家賃より、かなり低くなる可能性あり。

何かひとつ目玉となる「キラーアイテム」のようなものが賃貸部屋の設備にあれば良いのか。

これもターゲットを絞らないと難しいし、ターゲットとした人が気に入るかどうかはわからない。

古い設備しかないのに高い賃料で満室になる物件もあるだろう。

賃料は立地と周辺環境でほぼ決まってしまうとも言える。

じゃあ、リフォームに頭を悩ませ資金を大量に投入してしまうのは無駄なのか。

たぶんそうかもしれない。

手持ちの資金に余裕がある投資家とぎりぎりのギリギリス投資家ではやり方は変えなければならない。

リフォームによる資本投下をどれだけ速く回収できるか。年間賃料を物件価格で割った収益利回りと同じ考えで計算してもよいのではないか。

賃料７万円を２万円上げて、９万円にして、年間収入が24万円上がるとする。もし、リフォームに24万円使ったら、利回り１００％である。１年で投下資金を回収してしまう。

１年経過した後も同じ９万円の賃料がいただければ、物件全体の利回りが上がった状態を維持できて、大変よろしいと思う。

常に、このリフォーム利回りを考えながら経営しないと、退去の頻度が多くなればなるほど経営は苦しくなる。

リフォームにかけた費用をどれくらいの期間で回収できるのか。かけた費用による賃料の上昇（維持）がどの程度になるのか。

これらの数字を常に見ながら資本を投下しなければならない。

20年住んだ賃借人が退去－リフォームで利回り上げられる？

先月購入した東京のRCマンションで２０年間同じ部屋に住まわれていた独身の男性が退去された。

このマンションが新築された当時からの賃借人である。

退去日に片づけが間に合わず１日遅れていた。

「絵になる」ゴミ溜めになっているのではなかろうか。ちょっとドキドキした。

部屋に侵入して拍子抜けした。

１０年住んでいるだけでもこの程度の傷みと汚れはあるだろう。

東京ルールのおかげで現状回復の大家負担分は、昔に比べれば増えていると聞いている。

自分が賃貸にすんでいた時代は、敷金などほとんど戻ってこないこともあった。

釈然としないながらも、そういうものだと思っていた。仕事優先でそういう事象にあらがう時間も気力もなかった。

１０年ほど前に賃貸マンションを退去した後、敷金をかなり返していただいた時は感動した。自分の不手際で破壊した部分も多々あったにもかかわらずである。

今回の退去は、管理会社の担当と話し合い、まず最低限の現状回復にいくらかかるのかを見積もってもらうことにした。

このマンションは購入の決済直前になり、売り主から、１室退去があるとのお知らせがあった。

売りに出す時点では、この人は退去しそうだというのはわかっていたような感じで、売主は利回りを維持するために若干強引に更新していただいていたようだ。

収益物件を売り出す直前は、無理やり知り合いに頼んで期限付きで住んでもらい、売れたら、あっという間に空き室だらけ。そんな話は珍しくない。

このような現象は、買い手の投資家としては、「自己責任」の範囲内。

買った早々退去されるというのは、ブルーな話だが、唯一の救いは、この部屋は、周辺の賃料相場に比べて破格の安値で賃貸されていたということ。

駅前の不動産業者の広告を見ると、木造アパートのようなレベルの賃料だということが分かった。

ということは、大幅に募集賃料を上げても問題なさそうだ。

高値で出して、反応が悪ければ下げていくという方法が取れる。

ただ問題は、どの程度のリフォームをほどこすかということ。今回の賃料設定とリフォームの資本投下により将来の利回りが、大きく左右される。

悩ましいが、ここは不動産投資の肝となる部分だと思う。

サラリーマン金持ち大家か労働者貧乏大家かの境目は時給の高さ．．．ですか？

自主管理をしている木造アパートに管理業務を行いに行った。電車で３５分。駅からバスで８分。停留所から歩２分。

放置自転車の撤去と共用部の私物放置の対策についに動き出した。

めんどくさいし、へたするとお金がかかるかもしれない。

ネガティブな感情を持ったままだと前へ進まない。

自転車がかたづき、放置物がなくなれば、物件が美しくなり、居住者のための環境もより良く．．．

満室なのだが、万が一空室が発生した際には、家賃を上げることができる！

賃料アップ、利回りアップ、売却価格アップ。

良い事づくめではないか！

ていう妄想を脳裏に現場へおもむいた。

放置自転車５台に期限までに、なんとかしていただくようお願いする札をぶら下げた。

いったいいつから切れてるのかわからない共用部の蛍光灯と点灯管を取り替えた。

ゴミ回収箱周りの草を刈り取った。この土地はうちの所有ではないが、入り口で見映えが悪いので美化してみた。

怠惰な自主管理大家が、動き出すという「想念」を感じ取ったのか、放置物満載のプチゴミ屋敷を形成しつつあった賃借人の部屋の前が、なぜか若干かたづいていた。

各戸のポストへ、自転車撤去と放置物おかたづけのお願いの手紙を入れた。この手紙の中には、これから６カ月分、月末までに家賃を振り込んでいただいた賃借人には、３０００円分の商品券か図書券をプレゼントするという企画を書いてみた。

５月にオーナーチェンジした物件だが、現在まで、毎回、期限を過ぎて滞納なさる方がいらっしゃる。なんとか状況が改善しないものかと思案した苦肉の策である。

毎回、普通に期限までに家賃を払っていただいている方にとっては、簡単にクリアーできるハードルで、労せずして3000円分のチケット獲得だ。

午前１０時３０分から出発して午後２時には完了したミッションであった。

３時間半ほどの労働力を投入したわけだが、この投入時間が、これからのキャッシュフローにどう影響するのかを計るのは難しい。

サラリーマンである自分の時給を、この時間にあてはめると、いったいどうなるのか。

よくワカラナイ。

しかし、賃貸経営においては、労働時間投入をなるべく少なくしてキャッシュフローを積み重ねていくということが重要である。

やたら労働力と時間を投入し続けていては、キヨサキ先生言うところのネズミ競争のネズミになってしまう。

「ああ、大家として良いことしてるなあ～」と、自分にうっとりしているだけでは、ネズミ競争から抜け出せないのではなかろうか。

不動産は４０年ぶりの安値：ドルフ・デ・ルースの不動産投資関連ツールの売り込み

不動産投資王のドルフ・デ・ルースからメールが来た。

役に立つことが書いてあるのか、と思ったら、「売り込み」だった。

でも、不動産投資家なら、みんなが知っているようなことを書いて、購買意欲をあおっていた。

不動産市場は、ここ４０年で最悪だという報道があふれている。

これは売り手からの見方である。ということは買い手から見れば、４０年ぶりの最高の状態である。

５年後に２００９年を振り返れば、「なんと、あの時は不動産は安かったのだろう」と思うだろう。

その時に、なんであの時、買っておかなかったんだろう、と後悔したい？

というわけで収益物件を買いたい人のお役に立つツールをお安く提供したい。

そんなセールスレターでした。

オリックスの融資にすがり２棟目の収益物件を購入

２棟目の収益物件は東京のRCで築21年。オリックス信託に融資をお願いした。仲介業者さんの勧めで、融資の手続きをお願いして、当初は、頭金は１割で、ということだった。

RCなのでなるべく長期のローンでお願いしたかったが、最終的には期間を短縮するか、頭金をさらに300万円増加するか、という選択を迫られた。

涙をこらえて、頭金を追加することに決定した。ローン期間は２４年を死守。金利は３年固定で2.8％。

手持ちの資金が大幅に減少するという痛みはある。しかし、長い目で見れば、頭金を多めに入れたことで、デフォルトを起こすリスクは低下した。

転売でのキャピタルゲイン狙いではなく、インカムゲイン狙いのアパート経営では、キャッシュフローをなるべく多く出し続ける物件を維持するのが基本である。

CCRは悪くなるが、金融資産の余剰が少ない「貧者の投資家」にとっては仕方がない。

スルガほどではないものの2.8％の金利は高い。しかし、１カ月未満のスピード融資のおかげで購入することができた。

他に買付を入れていた方もいらっしゃったし、１番手ではなかったのに決済できた。

決済の速さが要求される不動産投資の世界では、融資先の銀行をぜいたくに選ぶことはできない。

とにかく銀行融資がしぶい昨今の状況で、オリックスさまに融資をいただけて、競争の多い物件を購入できたのは、ありがたいことだった。

積算価格が物件価格を大きく上回る物件を手にいれることができた。手持ちの資金は寂しくなったが、次の融資へとつなげることができるのだろうか。

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