東京のRCマンションの空室に入居希望があった。9月7日に退去されていた部屋が、リフォーム期間を含めて46日で新しい入居者のめどがついた。
リフォーム自体は先月末で完了していたので、その後の募集期間は13日であった。
管理会社が専任で行っていた募集は、10月10日までに決まらなかったら一般媒介契約に変更する、との約束を取り交わしていた。
結局、10日までに内見は4件ほどあったものの決まらなかった。
これは、1件を除き、残りは管理会社以外の業者がお客さんを案内したものだった。
一般媒介に変えてから、うちで、不動産屋に営業で回ったのは11、12の2日間だけだった。
募集をお願いしたのは7店。
12日にお願いした業者が、13日にお客さんを案内してくれて、決まった。
あっさり決まってしまったので拍子抜けした。
結果的に、管理会社に任せずに最初から一般媒介で自分たちで営業して募集をお願いした方が時間のロスはなかったということになる。
管理会社の所在地は物件から離れた地域にある。結局、物件の所在地近辺の業者の力を借りなければ、客付けは無理だったのだ。
管理会社の力量を見るために、賃貸募集は、この会社のやりたい方法で、お願いしていた。
今回の経験で理解したことは、専任であろうと一般であろうと、業者が、物件の所在地域に強くないとダメだということ。
もうひとつは、業者は、当然ながら報酬が大きい方が、モーチベーションが間違いなく上がるという現実。
1カ月分の賃料を手数料として、「片手」でもらえるのと「両手」でもらえるのは大きな違いである。
専任で管理会社が、物件に近い業者に営業で回っても相手にされていないのである。
管理会社は、本来自分たちの取り分である1カ月分の手数料を客付け業者に支払うという条件をチラシに書いて、配布していた。
10日までに客付けできなければ、一般媒介とする、という約束に対する「不退転の決意」のように見えた。
実際は、専任であっても他業者に手数料を1カ月分支払うという手法は、よくあるようだ。
「お前たちが一般にするというから特別に自分たちが損をしてやってあげているのだ」
そういうことを印象付けたかったようだ。
結局、期限までに募集を成約させることはできず、客付けに関しては、役に立たない管理会社であることを証明してくれた。
今回、学んだことは
賃貸募集の基本は
1.商品の品質を上げること
2.効果的な営業を実施すること
このふたつは十分条件ではないが、必要条件である。
1に関しては、リフォームなどに金をかけすぎては、もうけが出ないので、ほどほどに抑えるさじ加減が難しい。
2に関しては、仲介業者に、いかにメリットを与えるか、つまり手数料の額を増やせるか、が重要である。
色々と賃貸経営の基本的ノウハウについて学ばせていただいた。
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