賃貸営業マンを部屋に連れ込むことが空室対策に?

賃貸仲介の営業マンをリフォームした部屋に連れ込む、いや見ていただくことは本当に重要ですね。

なにしろウチの場合は、営業マンさんが入居したい、ということになっちゃいましたから。

連れ込むどころか、住まわせてしまったのです。

賃貸の空室を埋めるために、仲介業者を頼りにしているのなら営業マンの力が大きい。

それは当然ですよね。

まず自分の目で見て、納得して、自信を持ってお客さんに勧められる。そう思ってもらったらお客さんに紹介してもらえるのではないでしょうか。

賃貸を探しているお客さんに対する説得力が生まれます。

この大家なら、このように部屋をキチンとリフォームしてくれて、お客さんを紹介しやすい。

そういう風に確信してくれたらしめたものだと思います。

そのうちに「大家・物件名・きちんとリフォームされた部屋」がしっかりと営業マンの頭の中でリンクされて、常に積極的に紹介してもらえるようになるのではないでしょうか。

これは東京地区の物件の話ですが、営業の方によると、まともにリフォームされる前に内見させて、契約を取ってからリフォームをするという大家さんもいるそうです。

驚きですが、そういう事実もあるのなら、その地域では、値付けさえ大きく間違わなければ満室を維持することはできるのではないかと思いました。


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３５０万円リフォームで１２万円の家賃は投資じゃないけど．．．

テレビを見ていたらとっぴょうしもない賃貸部屋をつくって物好きに貸している不動産業者を紹介していました。

「楳図かずおプロデュース」かなと想像しちゃうような紅白シマシマの部屋。

ラブホテルのような巨大なタイル風呂で色はケバイ赤が基調。

誰が住むねん！

つっこみ入れられたいがためにつくったような賃貸部屋ばかりです。

最後はプロレス部屋でした！

１Ｋの部屋を改造して「リングもどき」を窓際に設置してます。

プロレスマニアを賃借人として狙ってるようですが、それって違うでしょって感じ。

これで、家賃はリフォーム前７万円を１２万円に上げて貸してるそうです。

工費はナント３５０万円！

いったいどこの大家がそんな金だすねん！

なんてね。

大家がそんな金かけて家賃を上げようと思うわけありませんよね。

これは不動産業者が自社物件で遊んだだけだと思います。

しかもテレビでの宣伝用につくったのでしょう。

確定申告では、なんらかの経費（広告宣伝費？）として計上するつもりのはず。

番組の中ではこの業者は管理物件は何百もあると説明していました。

くだらないお金の無駄遣いに見えるものには、実は金もうけのスキームが隠れていることがあります。

常識的には、リフォームなど経費にお金をかけることは、NGです。

でも、それは規模の小さい個人の投資家が賃貸運営していくうえでの話かもしれません。

経費をかけてもテレビで宣伝してもらえば、純粋に広告費をかけてほかの媒体で宣伝するよりもずっと安く済んで効果的なのかもしれません。

同じリフォームでも低所得投資家と大規模事業では、やることの意味が違ってます。

面白いですね。

経費は事業を拡大させるために必要なものです。

では、リフォームの経費は何なのでしょうか。

リフォームであろうと何であろうと、事業を拡大させて儲けに貢献するのであれば高い経費をかけることも正解でしょう。

単純にリフォーム費用を抑えるということが、すべての不動産投資家にとっての正解ではないということだと思います。

ただ、現在のウチの状況ではひたすらリフォーム利回りを上げて、キャッシュを蓄積することが正しい方向性だと信じています。

空室対策としてリフォームで床が輝けば満室経営できるのか

最近、退去があった部屋をリフォームしました。

今までクリーニング業者にはがっかりさせられることが多かったので、今回の出来映えは、非常に良く見えました。

何が一番気に入ったかというと

フローリングがピカピカに光っていたのです。

２０年も経過している物件ですが、最初に建築した業者はフローリングの材質に良いものを使っていたようです。

最近のペラペラのうっすい合板ではないのです。

まだまだ使えそうな状態でした。

上からＣＦを貼るのはコストががかかるので、剥離とワックスでお願いしました。

剥離剤をかけたフローリングは色が抜けます。その後にワックスをかけるのです。

このワックスがけの作業が床の光り方に大きく影響するようです。

今回の業者さんは１０回くらい重ね塗りをしたそうです。

新品かと思うほど輝いて、黒っぽかったフローリングは明るい茶に変わっていました。

この業者さんは、賃貸物件を中心に仕事を受けているそうです。

「床が光っていると決まりやすいと不動産屋さんが言ってました」

そういう発言がありました。

お客さんを案内して内見してもらって賃貸契約まで持っていくのが不動産屋さんの仕事です。

彼らが経験している実例をもとに、クリーニング業者に「床を光らせる」ことを注文していると思われます。

床は部屋全体の中で占める面積が大きいので、光っていると部屋全体の光量が増えるのでしょう。

明るさというのは、借りる側としては重要な要素です。

日本人の多くは、住宅は中古より新築を好むと言われています。

中古と新築を比べれば、言うまでもなく明るさが違うわけです。

ですから、中古物件は明度を上げることに集中すべきではないのでしょうか。

２０年ほど前、自分が賃貸部屋を借りるために不動産屋さんに連れられて内見した時の印象を思い出します。

ＲＣの新築マンションでした。

最初に６階の部屋を見せられました。

その後、３階がまだ空いているということで、見てみました。

同じ作りで方位も同じすが、愕然とするほど日当たりが違いました。

おそらく６階の方が賃料も高かったと思います。

今なら、あれは、６階の部屋で決めさせるための策略だったのだろうと想像がつきます。

どれくらい賃料に差があったのか覚えていませんが「より明るい」という印象だけで、決めてしまったのです。

今回の部屋は１階ですが、すでに埋まってしまった３階の部屋を希望していた方が、同じようにリフォームするのなら借りたいという希望を出されていました。

ありがたいことにリフォームが終わった部屋をご覧になり、正式契約が成立しました。

結論！

クリーニング業者さんには床をピカピカに光らせ、金属など光りそうなものは、すべて輝くように磨いていただくよう注文しましょう。

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再建築不可物件でも高利回りならいけるのか

あるところにすごく借金を背負って、にっちもさっちもいかなくなり、自宅を手放すはめに陥った男がいました。

その借金を返すために自宅を売ることになりました。

その物件を仲介するある不動産屋さんがいました。

その不動産屋さんは、知り合いの不動産投資家に、この家を買わないかと持ちかけました。

この投資家は興味を示し、家を見に行きました。

家は築浅で駅からも５分くらい。貸せば家賃もそこそこいけそうでした。

利回りも１０台半ば以上いきそうです。

ところが、ひとつ大きな問題がありました。

この物件は再建築不可でした。

がんばれば、再建築可の条件にもっていくことは可能です。

でも、がんばってお金と労力を使っても絶対再建築可となる保証はありません。

悪いことに、この投資家にはお金がありませんでした。

だが、お金がなくても融資を受ければ買えるのが不動産投資のすごいところです。

投資家は再建築不可物件でも融資をしてくれると言われているローン会社に打診してみようと考えました。

ローンが思ったとおり出れば、現金は、わずかの手数料のみのフルローンとなる可能性もありました。

しかし、残念ながら賃貸として利用するにはリフォームにお金をかけなければなりません。このお金までは出ません。

ここで投資家は、ハッとわれに帰りました。

なけなしのお金をつぎこんで、しかも多額のローンを組むことにメリットはあるのでしょうか。

賃貸付けに成功しても、果たして長期間住んでいただけるのでしょうか。

これから投資を続けるうえで与信に傷が付くことになるのではないのかな。

色々な考えが渦巻き．．．

結局、投資家はローンの打診もせずにこの不動産購入の話は流れてしまいました。

この後、この投資家は知り合いの投資家へ、この物件の話をもっていき、買い手は複数現れました。

価格は最初にもちかけられた額よりは、１割以上値上がりし、ある投資家が現金で買うことで決着したようです。

現金購入なら与信に傷はつきません。

だが、利回りも当初より下がりました。

結論。

再建築不可物件にも立派に市場はある。

だからと言って買って良いかどうかは、投資家である「あなた」が決めることです。

儲かるか傷つくかは再建築不可であるという条件を有利な要素として引っ張れるかどうかではないでしょうか。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

賃貸併用住宅と住宅ローンで稼ぐなんて夢だと思った方が良い

自分で賃貸併用住宅を建てておいてこういうことを言い切ってしまうのもナンだと思います。

でも、確かに儲けることは難しいんです。

住宅ローンを利用することはできるが、ローンの額は予想より膨らんでしまう可能性があります。

しかも、賃貸の部分を５０％以下に抑えなければなりません。すると減価償却を取れる額も減ります。

さらに、大きな問題は建築費です。

これを素人が低く抑えるのは至難のワザです。

ハウスメーカーに丸投げなら、ぼったくられます。

工務店にお願いしても建築費のカラクリに詳しくなければ、まけさせるのは難しいでしょう。

うちのように建築家に設計・監理をお願いしたら、建築費の１０数％はもっていかれます。

土地を持っていれば、建築費にある程度お金をかけられるかもしれませんが、投資として見れば、まず利回りは期待できません。

ネガティブ条件ばかり、挙げてみましたが、これらの条件をプラスの方向へ持っていける力のある人だけが、賃貸併用住宅を建てるうまみがあるのではないでしょうか。

土地を持っていて、建築費を安くすることができるのは、「設計能力の高い工務店兼不動産投資家さん」みたいな人ではないでしょうか。

あっ、土地っていうのは賃貸の需要がある場所じゃないとだめですよね。

ハードル高すぎ！

もし、あなたがそんな条件と能力のある人だったら挑戦してみてください。


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