2011年1月13日木曜日
NZ(ニュージーランド)で不動産投資はNGでしょうか
ニュージーランドに観光で行きました。
観光といっても特に目的があるわけではありません。
これもいつもの通りです。
基本的に行ったことのない国には興味ある、ということと寒い地域には行きたくない、という体感的希望が一致しただけです。
そして最近は、不動産にからめて旅をするということが普通になってきました。
というわけで、ニュージーランドということで最も気になっていたのが不動産投資でした。
ニュージーランド出身の有名人はKー1のレイ・セフォーと不動産投資家のドルフ・デルースしか知りません。
デルースの音声セミナーは繰り返し聞いていまして、そのセミナーのライブ録音はニュージーランドで行われているのです。
結局、いつものように事前準備をロクにしないまま現地に到着してしまいました。
現地の不動産業者に物件の見学と現地の状況の説明を半日でお願いしました。
半日で見た地域と物件だけで判断するのは乱暴かもしれません。
でも敢えて評価させていただくなら、現在の状況では、ニュージーランドで不動産投資をするメリットは、あまりないと思います。
日本で収益不動産を買う方が、より速くキャッシュフローを得られるでしょう。
利回り8%で良い物件と言われていました。
住宅ローンでも平気で6%超えてます。
インカムゲインがほとんど取れない状態で不動産を保有するのは、キャッシュで買った人なら問題ないでしょうが、ローンなら大変です。
現地の金利が高いので円建てローンなどというものを利用して日本並みの金利で物件の融資を受けている人がいるらしいです。
これも、為替変動の影響をモロに受けるのでリスク管理の観点からはNGでしょう。
デルースのセミナーでも参加者が外国で不動産投資する場合にローンは現地通貨にするか、自国通貨にした方が良いかの質問をしていました。
これにについて現地での通貨でローンを受けるべきだと明確に答えていました。
結論として
ニュージーランドの不動産市場は上がり続けるということを信じて、それを前提にキャピタルゲインを狙う。
それしか儲ける方法はないと感じました。
不動産投資は基本的にインカムゲインとキャピタルゲインの組み合わせで稼ぐものです。
日本の低金利環境ではインカムゲインは期待できますがキャピタルゲインは望み薄です。
ニュージーランドの高金利環境ではインカムゲインは望み薄でキャピタルゲインは期待できるようです。
キャピタルゲインが期待できるというのは、この国ではキャピタルゲインに課税されないということが大きいのです。
ところが、業者さんとの会話の中で初めて知ったのですが、税制が変わり、不動産の減価償却がとれなくなったということです。
この件に関しては、深く追求して聞かなかったのですが、不動産投資をする者としては、死活的な問題です。
インカムゲインもまともに取れずに減価償却を認められないなら不動産に投資するうまみはゼロになります。
というわけで、NZでの不動産投資はNGということで...。
あっ、相続税が存在しないのでそういう対策をしなければいけない方にはメリットあるかもしれません。
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