不動産投資でのアドバイスはその人の立ち位置を知るべし

先日、不動産投資を２０年くらいプレーヤーとしてかかわってこられたBさんとお話をしました。

Bさんが投資を始めた頃は利回り５％程度の新築区分マンションを金利４．５％の融資を受けて「大赤字」を垂れ流しながら物件の値上がりを待つという手法が普通だったそうです。

恐ろしい話ですよね。

投資ではありません。

神風特攻隊です。

でも、今でもこういう物件を売りつける業者はいます。

当時は今のようにサラリーマン不動産投資の本なんか存在しませんでした。

業者が出版したような売り込みのためのものしかなかったそうです。

不動産投資の分野は、かつて情報過疎地帯だったのです。

ところが、今や「サラリーマン大家になろう」系の本は次々に出版されています。

現在、物件を持っていない人は昔とは逆に情報が多すぎて、どれを信じて投資を始めたら良いのか迷っているそうです。

ウチもそうでした。

いったい誰の言うことが本当なのか。

融資は出るのか。

いくらぐらいなら買えるのか。

木造か鉄骨かＲＣか。

戸建てか一棟か

場所は都会かイナカか。

利回りはどの程度。

いろんな人に聞けば聞くほど違う答えが返ってきます。

投資家が１００人いれば１００通りの手法があってもおかしくありませんよね。

当然、不動産の話をする人の立ち位置も違います。

仲介業者

建築業者

建築家

デベロッパー

コンサルタント（情報販売）

サラリーマン投資家

地主投資家

相続お金持ち


こんなに様々な種類の人たちが不動産投資の世界にかかわっています。

これらの人から不動産投資に関するアドバイスやヒントを得る場合、最もはずしてはいけない重要な部分があります。

それは

この人たちの

「キャッシュポイントは何か」を知ることです。

仲介業者は何を欲しがっているのか？

仲介手数料に決まってますよね。

しかも手数料が大きい方が良いのです。

ですから、そうなるように話をもっていくのです。

買えそうにもない人は相手にしたくありません。

コンサルタントは何で稼いでいるのか？

コンサルタント料です。

これが高くて長期間いただければうれしいですよね。

こういうお金を払ってくれそうな人をたくさん集めたいのです。

地主投資家は何を欲しがっているのでしょうか？

もちろん利回りの良い物件で儲けることも重要でしょう。

でも実は、ただ単に儲けすぎて納税額が高過ぎて困っているから税金圧縮のための物件を買っているかもしれません。

それぞれの種類の人は、自分のキャッシュポイントという観点からしか考えられないわけです。

もちろんサラリーマン大家だって、多様な立ち位置があります。

あなたの立ち位置でアドバイスをくれる人がどれくらいいるのかというと．．．

ほとんどいません。

あなたは自分の情報をすべて開示して誰かに相談できますか？

ありえませんよね。

結局自分の頭で考えなきゃいけないようです。

収益物件で融資の質を理由に買う買わないを決めるのは機会損失かも

先日、ある集まりで有名なサラリーマン投資家のAさんが、つぶやいていました。

まともな銀行が融資を断った時点で、その物件は買わない方が良いんだよな。

銀行なんていっぱいあるから、かたっぱしから回れば、どっかの銀行は融資を出すだろう。

最初に断られた時点で、良くない物件ということがわかったわけだから買うべきではないよ。

そういう趣旨の発言でした。

あなたはどう思われます？

最初に相談に行った立派な？銀行は何を基準に融資を断るのでしょうか。

銀行は、お断りの理由をあからさまに本人に説明することはないでしょう。

ひょっとすると、物件がＣＦを生み出さないし儲からないものだから断ったのではないかもしれません。

あなたが、銀行が好む属性ではなかったということが理由だったかもしれません。

あるいは単純に手持ちの資金が少なすぎたからかもしれません。

物件がお金を生み出さないと判断されたのではないのなら、他の銀行に打診してみる価値はあると思います。

１行に断られたからと言って、すぐにあきらめて金のタマゴを生むかもしれないガチョウを手に入れるのをあきらめるのは、おかしいですよね。

最初に融資を申し込んだ銀行より、金利は高いけど喜んで融資してくれる銀行があるかもしれません。

もし、あなたがまだひとつも収益物件を持っていないのなら、金利を気にして銀行を選ぶのは、機会の損失になるかもしれません。

この逸話で私が思ったのは、他人の言うことを真に受けてはいけないなということです。

特にあなたと違う種類の投資家が言った意見は危険です。

たくさん収益物件を所有していて潤沢にＣＦがある人と、物件を持っていない初心者や規模の小さい人では、まったく立ち位置が違うはずです。

ただ、ここで重要なのは、自分でその物件がＣＦを生み出す、儲かる物件かどうかを判断できていなければならないということだけです。

そのためには収益物件の価値判断の基礎を固める必要があります。

物件を数多く見るという実践が最重要です。

でも、その前に最低限仕入れる知識と心構えは必要です。

ここでそれを学ぶことができます。

私はこの不動産投資の学校に通いました。

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住宅ローンは固定か変動か どちらが有利

住宅ローンは固定か変動か。

住宅ローンではない収益物件のローンについても同じ選択を迫られます。

ただ収益物件のローンに関しては、より低い金利の方式を選ぶ人が多いようです。

銀行によっては短期固定の方が変動より金利が低い場合があります。

常に悩ましい選択です。

私の現在の結論は

「正解はない」です。

住宅にしろ収益物件にしろ、長期のローンを組むことでは変わりありません。

５年先の経済状況を見通せる水晶玉を持っている人は少ないと思います。

私は経済問題の素人です。

金利がこれから上がるか下がるか、どれくらい上がるかなんて、予測はできません。

他人の言うことを聞くか。自分で判断するか。

自分で判断することを選びます。

ひとつ確かなことがあります。

それは、たとえ３５年ローンを組んでも３５年間物件を保持しているかどうかわからないということです。

おそらく金利がどうなるかを予想したり、心配したりするより、いつまで物件を保持しているのかを気をつけた方が良いと思います。

５年で物件を売るのならなるべく金利は低い方が有利でしょう。

より重要なのは物件を売る時にどれくらい残債があるかです。

私は昔、借金がとてもイヤでした。

住宅ローンなんかさっさと払ってしまいたいと思ってました。

マンションを買ったその年から繰り上げ返済をしていました。

金利のことなんかよくわかっていなかったのですが、早く完済したいという一心で、毎年あまったお金を繰り上げ返済に回していました。

結果的に７年で売却することになりました。

売却するために繰り上げ返済を進めていたわけではありません。

たまたまローンを消してしまいたかっただけです。

おかげで売却時にお金が残り、そこから収益物件を買う頭金ができました。

この事例は金利が固定が良かったのか変動が良かったのかということと関係はありません。

残債をなるべく減らしていけば出口が楽になるということの証明です。