2013年11月11日月曜日
不動産投資はギャンブルか堅実な金儲けか?
不動産投資は結局ギャンブルではないのかという話を聞いたので考えてみました。
ギャンブルというのは自分でまったくコントロールできる要素がないものを言うのではないでしょうか。
オッズをギャンブラーが変えることはできませんね。
宝クジはたとえ大量に買ったとしても当選確率を大幅に上げることはできません。
こういう要素が不動産投資にあるのかというと
ありますね。
不動産投資の教科書やセミナーなんかでも必ず、まずキャッシュフローが出るかどうかシミュレーションしましょう、などと教えられます。
儲かるかどうか数字ではっきりわかるはずというわけです。
もうひとつよく言われることですが、物件を自分の目で見て調査しましょう、という教えです。
まず、この儲かるかどうか事前に「計算」して「調査」すればわかる、という話です。
これは、もっともらしく聞こえますが、どうしても事前にわかりようがない部分が大きいのです。
その中のひとつが、「入居者の入れ替え」です。
物件の入居者がどれくらいの頻度で入れ替わるのかはまったくわかりません。
駅近の一等地にあるワンルームなら入れ替わりが多いかもしれません。
入れ替わりが頻繁にあればリフォーム費用や客付けのための経費がかかります。
これはバカになりません。
ウチはファミリー物件しかありませんからワンルームに比べれば入れ替えの頻度は低いのではないかと推測していますが、これも物件により差があるでしょう。
どういう人を賃借人にするかによっても変わると思います。
収益不動産を買う前にわかることは家賃、固都税、管理費、ローン返済額などがあります。
わからない要素でキャッシュフローに大きく影響があるというのは怖いことです。
ウチも買った瞬間から退出が続き1年間、毎月のように客付け、リフォームに苦労した物件があります。
当然、この期間は物件から上がる収益はなかなかたまりません。
むしろ赤字にならなかったからまだ幸いでした。
現在、4棟を保有していますが、すべての物件でこのような状態が何年も続けばどうなるでしょう。
「儲かる物件か儲からない物件かが買う前にすべて見極められる」
それは幻想です。
だからと言って不動産投資がまったくのギャンブルだとは思いません。
ただし、「ギャンブル的な要素がかなりある」という事実を理解したうえで挑戦するという「胆力」が必要でしょう。
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