S*BC銀行はひょっとして収益物件への融資を緩め始めたのか

新橋にオフィスを構える不動産業者さんに収益物件購入に関してありがたいアドバイスをいただいた。

やはり、依然として銀行の収益物件に対する融資は厳しいそうで、自己資金を２割入れるのは常識となり、物件の積算価値は、売値を明らかに上回らなければならないとのこと。

下記の「お宝不動産」の沢さんの記事に書いてあることとは正反対のような感じではあるが、銀行は、様々で、支店によってまったく違う場合があるということなので、一般論としてまとめてしまうのは危険かもしれない。

http://sawatakashi.cocolog-nifty.com/sawa/2009/01/post-e327.html

銀行の収益物件の評価は路線価の６掛けなどとするところもあり、掛け率を下げてきているという。つまり貸さないということ。

しかし、収益物件には積極的に融資してきたが、昨年から急激に窓を閉めたＳ＊Ｂ＊銀行に関しては、最近ひょっとして開き始めたのではないか、という兆候もあるらしい。

いずれにしても都銀系は、まず無理そうだ。では地方銀行はどうかというと、支店がある地域に住んでいないとだめとかいうエリアの縛りがあるので、そう簡単にもいかなそうだ。

とりあえず、自分の与信をチェックして、どの程度の物件なら融資が付きそうかという点を確かめなければならない。この場合も具体的な物件を提示して「買う気あります」という気迫を見せつつ、銀行の担当者と話をしてください、と教えていただいた。

収益物件による不動産投資は、物件を探すよりも、融資の受け皿を準備することの方が重要だと、改めて確信した。受け皿をきちんとつくっておけば、良い物件がころがりこんできた時に、他の投資家にさらわれることなくつかみ取ることができる。

最近は買い手の融資付けが難しいので、ローン特約を付けると、契約を渋られるそうだ。契約を交わしておいて、結局ローンが付かず売買に至らなければ、売主にとって、その間の時間のロスは大変痛いからだ。

自分がマンションを売却をした際も、売買の決済までの期間が最も長く感じたし、もしも成立しなかったらどうしよう、と内心冷や冷やしていた。

ローン特約というのは、ローンが下りなかったら、買いませんし、買えなくても何の損害金も払いません、という宣言である。これは、早く確実に物件を現金化したい売主にとっては、何ともいや～な契約であることには違いない。でもこれなしでは、買主は怖くて売買契約は結べない。

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