アパートローン－S☆ＢＣ銀行の融資状況のお話をうかがった

都内の仲介業者主催のファイナンス講習会に行った。収益物件融資に積極的だった都銀Ｓの融資担当の方が講師としてお話しされた。

責任財産限定特約という名のアパートローンがあるという説明が最初にあった。つまりノンリコースローン。これを実施している日本の銀行は少ないのではないかと思う。要調査。手数料を貸し出し金額の1.89％払わなけらばならない。普通のアパートローンと比べて色々と制約がある。

ようするに、返済できなくなった場合に物件の売却によるローン債務の支払いのみで、他の不動産や金融資産への追求はない。

こういうローンは使わなくても、物件の積算価格が、返済金額を上回っていれば心配はいらない。収益還元で推計して、ローンを出していた物件が、返済不可に陥った場合、こういうローンが効力を発揮するだろう。

収益還元の推計が失敗した場合、あるいは、債務者の賃貸経営能力が低くて失敗した場合に、銀行と債務者双方が、なんとか難を逃れるための方法ではないだろうか。

賢い投資家なら、こういう事態に陥らないように、積算価格以下で物件を買うような努力をするべきだと思った。

現在の同銀行の方針としては、年収1000万円以上かつ自己資金３割入れられる人じゃないとローンは出ない。金融資産が多ければ１～２割でもなんとかなるかも。相続対策の場合ならフルファイナンスの可能性もある。

関東近県（千葉、埼玉、神奈川）は収益還元で考えるが、北関東は積算で計算する。

ＲＣ、Ｓ造のみで、木造は評価が悪いのでローンは不可。

不動産業者単位で支店が分かれている、とのこと。

融資の基準は、ＢＳとＰＬの両方を評価する。

物件賃料収入は８掛け。借入金利は４％。支出も借入金利（住宅ローン）は４％で計算。生活費は１人あたり120万円。維持管理費は賃料収入の１０％。

土地の価格は路線価、公示地価、取引事例の平均で計算。

建物価格はＲＣが１５万円／㎡、木造が１３万円／㎡を経過年数で計算する。

木造の場合、新築なら5000万円くらいなら何とかなる、とのお話が、個別面談であった。

「８～９％の新築アパートなら紹介できますよ」

え、８～９でいいの？銀行さんはやはり、投資家とは視点が違う。投資家が高利回りでもうけることには興味がない。というか関係ない。利子を延滞せずに払い続けてくれることが最大の利益である。

自己資金を入れなければならないという方針は、今年いっぱいは変わらないのでは、という観測。しかし、フルローンが出ているという噂もあるので、「金融資産がある」方の場合は例外措置が実施されているのだろう。

やはり、銀行の融資が厳しい今の時期に物件を購入しておくべきだと確信した。景気が上向き、S☆ＢＣのような銀行が、ローンをあらゆる層に出し始めたら、間違いなく物件価格は高騰する。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？