賃貸業はいかに空室を少なくして、家賃を稼ぎ続けるかにかかっています。
この空室を埋める方法については、いろんな人がいろんなことを言っています。
約１年で４室の空きが出て、それを埋める作業をしなければいけなかった経験から考えると、本に書いてあることやセミナーで話されること、経験者が語る話は、すべて正解であるし、すべてはずれでもある、と思います。
なぜか．．．
収益物件には、「これが標準」というものがないからです。
立地、建物構造、周辺環境、経済環境、不動産業者のタイプなど、さまざまな条件が物件により違うのです。
Ａ市で広告料を業者に３カ月払わなければならないというのは、その地域では常識かもしれませんが、Ｂ市ではどうなのでしょう。
家賃が安い立地と高い立地で同じようなリフォームで良いのでしょうか。
仲介業者への広告料は多ければ多いほど良い？
これについては、その地域に潜在的需要が多ければ有効かもしれません。
しかし、そもそもお客さんの数が少なければ営業マンが客を連れてきてくれる可能性は低いでしょう。
営業が「がんばれば」客を連れてくることができる地域とそうでない地域では、まったく市場環境が違うということです。
不動産業者によっては営業マンへのキックバックを認めている場合もあるし、許していないこともあります。
敷金礼金の割合も地域によって全然違います。
敷金礼金をきちんと取っていながら空室の少ない地域は、この費用を低く抑える意味はないかもしれません。
へたに敷礼ゼロにしても、「ちょっと背伸びをして」その地域に住もうとする人と契約した場合は滞納リスクがあります。
とにかく賃貸客付けのたびにさまざまなパターンを試して、自分の物件周辺の市場の環境を観察しながら、それに合ったやり方を試行錯誤するしかありません。
修行です．．．
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2010年4月27日火曜日
2010年4月25日日曜日
不動産で節税のスキームをつくり資産を築く方法を考える
ある本を読んで節税と資産構築の関係が図として頭に描けるようになりました。
不動産の収支が赤字なら、個人の所得に赤字をプラスすれば、所得が圧縮できるし、所得税がゼロになる程度までいく場合もある。この税の仕組みを利用するためには、個人事業主で青色申告をしなくてはなりません。
法人を設立した場合、法人の赤字は個人の所得に加えることはできません。
法人の赤字はその法人の所得に加えることにより、赤字により法人税が少なくなるのです。
法人の利点は、その年の赤字が所得をゼロ以下にする場合は、その年だけでは、使いきれなかった赤字分の額を事業年度の翌期以降７年先の申告まで赤字を繰り越して使えるということです。
個人事業の場合は最長３年までしか繰り越せません。
個人事業のままで不動産を買い続けるか、法人を設立した方が良いかの見極めは、なかなか難しいのです。
個人事業の場合は、個人の資産を膨らませることが目的なら、税金を払いすぎてはいけない。
法人の場合も同族会社であり、家族を役員や従業員としているならば次のように考えられます。
法人の税額と家族の税額を総合的に考えて、両方を合わせた資産が増大するようならば、それは事業としては、成功とする。
法人と法人から収入を得る個人の収入を最大限に増やし、同時に税額を最低に抑えることができるなら、その事業は総体として、「儲かる」ことになるのです。
法人の収入を増やした結果、税額が増加し続ける一方ならば、資産は、なかなか増えないという現実にぶちあたります。
これを打破するスキームをつくりだすためには課税の仕組みを理解する以外ありえません。
節税とは、こういう理論を理解して、自分でスキームを立案して実行できる人だけが成功するのだと思います。
この結果、税制というのは、複雑化することはあっても、わかりやすくなることはないのです。
税金を取る側と取られる側のイタチごっこは永遠に続き、税制を理解して自分の有利な方向に運んでいける人だけが資産を残すことができる。
資産構築では、それができる人が真の勝ち組だと思います。
*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？
不動産の収支が赤字なら、個人の所得に赤字をプラスすれば、所得が圧縮できるし、所得税がゼロになる程度までいく場合もある。この税の仕組みを利用するためには、個人事業主で青色申告をしなくてはなりません。
法人を設立した場合、法人の赤字は個人の所得に加えることはできません。
法人の赤字はその法人の所得に加えることにより、赤字により法人税が少なくなるのです。
法人の利点は、その年の赤字が所得をゼロ以下にする場合は、その年だけでは、使いきれなかった赤字分の額を事業年度の翌期以降７年先の申告まで赤字を繰り越して使えるということです。
個人事業の場合は最長３年までしか繰り越せません。
個人事業のままで不動産を買い続けるか、法人を設立した方が良いかの見極めは、なかなか難しいのです。
個人事業の場合は、個人の資産を膨らませることが目的なら、税金を払いすぎてはいけない。
法人の場合も同族会社であり、家族を役員や従業員としているならば次のように考えられます。
法人の税額と家族の税額を総合的に考えて、両方を合わせた資産が増大するようならば、それは事業としては、成功とする。
法人と法人から収入を得る個人の収入を最大限に増やし、同時に税額を最低に抑えることができるなら、その事業は総体として、「儲かる」ことになるのです。
法人の収入を増やした結果、税額が増加し続ける一方ならば、資産は、なかなか増えないという現実にぶちあたります。
これを打破するスキームをつくりだすためには課税の仕組みを理解する以外ありえません。
節税とは、こういう理論を理解して、自分でスキームを立案して実行できる人だけが成功するのだと思います。
この結果、税制というのは、複雑化することはあっても、わかりやすくなることはないのです。
税金を取る側と取られる側のイタチごっこは永遠に続き、税制を理解して自分の有利な方向に運んでいける人だけが資産を残すことができる。
資産構築では、それができる人が真の勝ち組だと思います。
*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？
2010年4月18日日曜日
「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」が４刷に
石原 博光さんの２冊目の本
「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」
なんと・・・
４刷目突入だそうです。
すごい勢いです！
これで、13000部だとか。
以前、不動産投資系の本はおよそ５０００部くらい売れれば良い方ということを聞いたことがあります。
この時期に、不動産投資の本が売れるというのは、やはり内容が充実しているからでしょう。
「まずはアパート一棟、買いなさい!」の感想はこちら
この好調な２冊目につられて
１冊目も売れているらしいです。
「満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略/石原 博光」
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以前、不動産投資系の本はおよそ５０００部くらい売れれば良い方ということを聞いたことがあります。
この時期に、不動産投資の本が売れるというのは、やはり内容が充実しているからでしょう。
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2010年4月12日月曜日
カードローンはスルガ銀行より融資金利がちょっと高いだけだが不動産投資で使って良いのか？
カードローンというのは不動産投資で使うものではない、と長らく思っていました。
ところが、最近、その思いこみが崩れ始めました。
実際にカードローンを使っているという人がいるのを知ったからです。
その方は、すでに何棟も収益物件を保持していらっしゃるのです。
政府系の金融機関に融資をお願いしようとしたが、書類を出すのが面倒くさくなったから、ということらしいです。
リフォームの資金として利用されたようですが、リフォームという必要な投資のために資金を調達した、ということですね。
この事実だけなら、カードローンを使ったということは特に驚くべきことではないのかもな、と思えてきたのです。
ようするに高い金利を払っても、それを上回る投資リターンがあれば問題ないのではないでしょうか。
ただ、ひとつ大きな問題は、カードローンで借金しているという経歴は記録として残り、それは、銀行では閲覧されてしまうということです。
そうです。
銀行から融資を受けようとするときに不利な履歴が残ってしまうのですね。
いわゆる与信が傷つくということです。
融資を受けたければ、これは是非とも避けたいところです。
それでも借りてから、すぐに記録されるというわけでもないようなので、借りてから速攻、物件を買えば、セーフなのかも（爆）しれません。
以下は、あるメルマガに宣伝されていたカードローンの比較サイトからコピペしてみました。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
株式会社モビット
モビットカード
300万円 7.5％～
18.0％ 三菱東京UFJ銀行、プロミス、セブン銀行をはじめ、お近くの銀行、コンビニなど全国の提携ATMでご利用可能 【１０秒審査◆安心の三菱東京UFJ銀行系】Netで申込完了⇒来店不要！カードのお申込から契約後の借入まで一切誰とも顔を合わせません！限度額３００万円/入会金・年会費無料/電子領収書サービス
モビットの公式ページに移動し、お申込みできます。
イーバンク銀行
マイワンカード
500万円 4.9%～
17.8% 全国８０，０００台の提携ＣＤ・ＡＴＭでお借入・ご返済が可能。 ≪楽天×イーバンク≫業界最高峰の低金利★年利 4.9％-17.8％★10万円を30日間ご利用でお利息は、年4.9％の場合、【402円】です。さらに 入会で楽天スーパーポイント最大21,000ポイント進呈中♪
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オリックス・クレジット
カードレスＶＩＰ
500万円 5.5％～
14.6％ 専用ホームページ等からのお申込みで、登録口座へお振込します。 ご利用可能枠最高５００万円まで。また、オリックスグループならではの優待サービスも満載！さらに、ネットかんたん申込みで、入会金・年会費が永久無料。
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シンキ株式会社
ノーローン
300万円 9.5％～18.0％ お近くのセブン銀行やイオン銀行など全国の提携ＣＤ・ＡＴＭで入出金可能！ ≪新生銀行グループで安心≫
・最短２０分審査
・来店不要 振込融資可
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ノーローンの公式ページに移動し、お申込みできます。
みずほ銀行
みずほ銀行カードローン
500万円 5.0％～14.0％ くわしくはみずほ銀行公式ホームページでご確認ください。 ≪金利 年5.0％～年14.0％≫ご利用限度額は最大500万円。
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アコム株式会社
アコムカード
300万円 7.7％～
18.0％ コンビニなどの提携先ＡＴＭでご利用ご返済が可能です。 パソコン、携帯から２４時間お申込み受付。お申込み当日のご融資もＯＫ はじめてでも安心！簡単5項目の3秒診断
アコムの公式ページに移動し、お申込みできます。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
この中ではイーバンク銀行が最も金利が低いようです。
４．９％ですからスルガ銀行の４．５％よりちょびっと高い（笑）だけです。
イーバンク銀行で返済をシミュレーションしてみたら、こうなりました。
－－－－－－－－－－－－－－－－－
シミュレーション結果
(マイワンの場合)
ご希望の利用限度額 500万円
年利率 4.9％
ご返済方式 元利込定額返済
ご返済日 1日
借入希望額 500万円
初回支払年月 平成22年6月
月々支払額 月支払額：50千円
支払回数 支払回数：130回
最終回支払年月 平成33年3月
最終回支払額 11,854円
総支払額 6,461,854円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
これだと１１年ローンで毎月５万円返済ということになります。
５００万円借りて６４６１８５４円返さなくてはならないようです。
１４６１８５４円が金利分です。
１１年かけて返すとしたら、この金利分を上回るもうけを出せば、ＯＫ？でしょうか。
もっと返済を早くすれば、これより少ない返済額で済みます。
「ご利用は計画的に」！
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ところが、最近、その思いこみが崩れ始めました。
実際にカードローンを使っているという人がいるのを知ったからです。
その方は、すでに何棟も収益物件を保持していらっしゃるのです。
政府系の金融機関に融資をお願いしようとしたが、書類を出すのが面倒くさくなったから、ということらしいです。
リフォームの資金として利用されたようですが、リフォームという必要な投資のために資金を調達した、ということですね。
この事実だけなら、カードローンを使ったということは特に驚くべきことではないのかもな、と思えてきたのです。
ようするに高い金利を払っても、それを上回る投資リターンがあれば問題ないのではないでしょうか。
ただ、ひとつ大きな問題は、カードローンで借金しているという経歴は記録として残り、それは、銀行では閲覧されてしまうということです。
そうです。
銀行から融資を受けようとするときに不利な履歴が残ってしまうのですね。
いわゆる与信が傷つくということです。
融資を受けたければ、これは是非とも避けたいところです。
それでも借りてから、すぐに記録されるというわけでもないようなので、借りてから速攻、物件を買えば、セーフなのかも（爆）しれません。
以下は、あるメルマガに宣伝されていたカードローンの比較サイトからコピペしてみました。
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シンキ株式会社
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300万円 9.5％～18.0％ お近くのセブン銀行やイオン銀行など全国の提携ＣＤ・ＡＴＭで入出金可能！ ≪新生銀行グループで安心≫
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みずほ銀行
みずほ銀行カードローン
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－－－－－－－－－－－－－－－－－－
この中ではイーバンク銀行が最も金利が低いようです。
４．９％ですからスルガ銀行の４．５％よりちょびっと高い（笑）だけです。
イーバンク銀行で返済をシミュレーションしてみたら、こうなりました。
－－－－－－－－－－－－－－－－－
シミュレーション結果
(マイワンの場合)
ご希望の利用限度額 500万円
年利率 4.9％
ご返済方式 元利込定額返済
ご返済日 1日
借入希望額 500万円
初回支払年月 平成22年6月
月々支払額 月支払額：50千円
支払回数 支払回数：130回
最終回支払年月 平成33年3月
最終回支払額 11,854円
総支払額 6,461,854円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
これだと１１年ローンで毎月５万円返済ということになります。
５００万円借りて６４６１８５４円返さなくてはならないようです。
１４６１８５４円が金利分です。
１１年かけて返すとしたら、この金利分を上回るもうけを出せば、ＯＫ？でしょうか。
もっと返済を早くすれば、これより少ない返済額で済みます。
「ご利用は計画的に」！
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2010年4月11日日曜日
まずはアパート一棟、買いなさい！読後感
石原博光さんの「まずはアパート一棟、買いなさい！」を読みました。
石原さんの７年間の不動産賃貸業の経験と成果のエッセンスが、ぎっしり詰め込まれた本です。
まず自己資金を３００万円準備して
利回り２０％のアパート物件を３棟買って
１０年後に年収１０００万円を目指しましょう。
それが、骨子です。
それをどう実現させるかのノウハウについての、これでもかという情報てんこ盛りです。
おそらく、書いてあることをすべて実行できる人だったら、間違いなく本に書いてあることを実現できるでしょう。
ただ、私は根性もエネルギーも不足しているので、たぶんマネはできません（笑）。
ノウハウを書いた本を役立てるためには、まずは、書いてあることを実行してみることです。
実際にアパートを購入してから、様々な問題もふりかかってきますし、金を生み出す物件にするための努力を惜しむことはできません。
石原さんのような事業家として経験を積まれた人には簡単なことも、サラリーマンには難しいかもしれません。
私の感覚では利回り２０％の物件を買うのは難しくないかもしれないが、その利回りを維持して経営し続けることは、かなり厳しいだろうとしか言えません。
なぜなら高利回り物件というのは、客付けが厳しかったりします。投資家がいやがるハイリスクな条件があるからこそ物件価格が安くなっている場合が多いからです。
だからこそ、そういう物件に挑戦しなさい、と本の中で、説かれています。
モーチベーションを上げたい投資家の方は読んでおいて損はないと思います。
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まず自己資金を３００万円準備して
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１０年後に年収１０００万円を目指しましょう。
それが、骨子です。
それをどう実現させるかのノウハウについての、これでもかという情報てんこ盛りです。
おそらく、書いてあることをすべて実行できる人だったら、間違いなく本に書いてあることを実現できるでしょう。
ただ、私は根性もエネルギーも不足しているので、たぶんマネはできません（笑）。
ノウハウを書いた本を役立てるためには、まずは、書いてあることを実行してみることです。
実際にアパートを購入してから、様々な問題もふりかかってきますし、金を生み出す物件にするための努力を惜しむことはできません。
石原さんのような事業家として経験を積まれた人には簡単なことも、サラリーマンには難しいかもしれません。
私の感覚では利回り２０％の物件を買うのは難しくないかもしれないが、その利回りを維持して経営し続けることは、かなり厳しいだろうとしか言えません。
なぜなら高利回り物件というのは、客付けが厳しかったりします。投資家がいやがるハイリスクな条件があるからこそ物件価格が安くなっている場合が多いからです。
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2010年4月4日日曜日
収益物件周りにサクラがあればバリューアップ．．．ですかね
ひとつの物件の前にはサクラ並木があります。サクラ並木は物件の居住者にとっても楽しみなものですし、物件の居住環境もリッチにしてくれます。
こういう条件は、不動産の場合、自分でつくりだすことは難しい。
最初から、サクラがあるような条件や環境を探して、収益物件を取得するなんて大変。
これも運というか縁ですね。
サクラのおかげで満室が続くのかどうかは、わかりません。
もうひとつの物件は、建物の前にサクラがあるわけでは、ありませんが、駅周辺の街路には立派なサクラが並んでいます。
今が満開の時期です。今を逃すと来年まで写真は撮れません。
うちの重要な広告ネタとして、撮影しておきます。
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こういう条件は、不動産の場合、自分でつくりだすことは難しい。
最初から、サクラがあるような条件や環境を探して、収益物件を取得するなんて大変。
これも運というか縁ですね。
サクラのおかげで満室が続くのかどうかは、わかりません。
もうひとつの物件は、建物の前にサクラがあるわけでは、ありませんが、駅周辺の街路には立派なサクラが並んでいます。
今が満開の時期です。今を逃すと来年まで写真は撮れません。
うちの重要な広告ネタとして、撮影しておきます。
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2010年4月1日木曜日
金融機関の融資面接で学んだこと
先日、融資の面談のためにある金融機関に行きました。
融資の申し込みの後、必要書類を提出するように指示が来ていたので、担当者に所有収益不動産の経営状況や確定申告などの情報を渡していました。
面談が始まってちょっと驚いたのですが、その担当者は、収益物件の購入価格や頭金の額などを聞き始めたのです。
ここに書いてあるのですが、と言いつつ彼が手にしていた私が準備した書類の中を指さして説明しました。
私の頭の中には
「あんた、事前に渡した書類をまったく見ずに面接にのぞんでるの？」
「これって時間がすごくもったいないよ」
というような字幕がずらずらと流れてきました。
彼は電卓をたたきながら、書類に書いてある数字を自分の用紙に移していました。
いったいどんな計算をしたのやらわかりませんが、
結局、このような赤字を出す物件で「経営」をしているというのは、いかがなものか、というような「感想」を述べられました。
貸したくない理由をかたっばしから探し出し、こちらが持っている物件が全然もうからないよね、ということを延々と強調なさいました。
ようするに、それが例え、減価償却を多額に取っているから、とかいう不動産特有の利益圧縮の現実的結果があるにせよ、「赤字決算」は「悪」であり、「経営として成り立っていない」ということを言いたかったようです。
これは、融資を出す側の冷徹な論理であると思います。
こちらは、不動産収支を赤字にすることにより、個人の収入との損益通算で、個人の所得を圧縮するつもりでも、事業に融資を出す立場としては、個人の所得税圧縮と事業の赤字をリンクさせるという発想はないわけです。
事業単体として最終的に出てきた結果が赤字ということは、事業としては失敗と見なされる。
そのような「失敗している事業にお金を貸したくない」という理論を押し通されたら、それに反論するのは難しいということです。
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賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い
銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？
融資の申し込みの後、必要書類を提出するように指示が来ていたので、担当者に所有収益不動産の経営状況や確定申告などの情報を渡していました。
面談が始まってちょっと驚いたのですが、その担当者は、収益物件の購入価格や頭金の額などを聞き始めたのです。
ここに書いてあるのですが、と言いつつ彼が手にしていた私が準備した書類の中を指さして説明しました。
私の頭の中には
「あんた、事前に渡した書類をまったく見ずに面接にのぞんでるの？」
「これって時間がすごくもったいないよ」
というような字幕がずらずらと流れてきました。
彼は電卓をたたきながら、書類に書いてある数字を自分の用紙に移していました。
いったいどんな計算をしたのやらわかりませんが、
結局、このような赤字を出す物件で「経営」をしているというのは、いかがなものか、というような「感想」を述べられました。
貸したくない理由をかたっばしから探し出し、こちらが持っている物件が全然もうからないよね、ということを延々と強調なさいました。
ようするに、それが例え、減価償却を多額に取っているから、とかいう不動産特有の利益圧縮の現実的結果があるにせよ、「赤字決算」は「悪」であり、「経営として成り立っていない」ということを言いたかったようです。
これは、融資を出す側の冷徹な論理であると思います。
こちらは、不動産収支を赤字にすることにより、個人の収入との損益通算で、個人の所得を圧縮するつもりでも、事業に融資を出す立場としては、個人の所得税圧縮と事業の赤字をリンクさせるという発想はないわけです。
事業単体として最終的に出てきた結果が赤字ということは、事業としては失敗と見なされる。
そのような「失敗している事業にお金を貸したくない」という理論を押し通されたら、それに反論するのは難しいということです。
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