不動産投資の勉強：収益物件の現地調査はあまり細かくやると怖くて買えない

収益物件で目ぼしいものを発見したら紙の上でしかわからなかった情報を得るために現地に出かけます。

現地に行けば紙の書類上ではわからなかったものが見えてきます。

不動産投資は建物と土地を買うわけですから現物を見なければお話になりません。

現物を見ずに買ったという人の話を聞いたことがありますが、怖すぎてそんなことはできません。

不動産は動かないものですから、いつ見に行っても良いので必ず自分の目で見ます。

急いで見に行かないと他の投資家に買われてしまう、という競争の問題は確かにあります。

ですが、現実にはほとんどの投資物件は融資付けにより売買されています。

現金買いの人が最強ですが、融資で買う投資家の場合は、競争の土俵は同じです。

仲介業者は必ずしも買い付け申し込みで第１位の投資家を優先するとは限りません。

今まで購入した物件も１番手ではなかったのに買えた物件もあります。

ですから不動産はじっくり見てから買い付けを提出しても問題ないというのが経験的にわかります。

物件とその周辺を調査していて感じるのは、調べればわかることもあれば、買ってみなければわからないこともあるということです。

特に見極めが難しいのが、その場所で客付けが順調にできるのかということです。

収益物件の周りにたくさん同様の物件が建っている場合、どのくらい空室があるのかを見て回ります。

これも物件によりばらつきがあります。

全体を平均して２割くらい空室があるなということは計算できます。

ところが、３割も空いている物件もあれば、常に満室にしている物件もあります。

くせ者は満室物件です。

１～２割は空いている物件が多いのに満室でしかもそれが築古だったりすると意味がわからなかったりします。

詳しく調べようとすると徐々に怖くなって買う気が失せてくるかもしれません。

似たようなアパートなのになぜ満室で経営できているのかという謎は現場に行ってもなかなか解けません。

パチンコ台でたくさん出ている人が使っていた台を自分が使ったら全然出なかったという話を聞いたことがあります。

そもそも出すことが難しい台を「パチプロがすご腕を使って出していた」というオチです。

客付けの難しい地域で、賃貸業のプロが強力な技術で満室にしている物件もあるでしょう。

ひょっとして広告料を他の物件の何倍も出して仲介してもらっているのかもしれません。

まったくあなたのマネのできない方法を使っているのかもしれません。

こういうわかりにくい部分もありますが、現地と現物を見ることは不動産投資では最重要事項だと思います。

ただし、見れば見るほどわからなくなったり、自信がなくなったりするので、ここで、「胆力」が試されるのです。

多くの物件を見るということが胆力を鍛えることにもなります。