不動産投資で難解な計算式を覚えないと成功しない？

ある不動産投資のセミナーをなさっている方の計算式うんぬんが難解すぎて、その方の著書は挫折して読破できないという話を聞きました。

それは「計算式が理解できないと投資ができない」と思い込む人をセミナーに誘いこんで定期収入の源にするための仕組みだと思いました。

そういう意味ではその本は役目を果たしています。

本を出版するというのは、そういう目的を考えてやることで、セミナーの集客も同じである。

つまり、本やセミナーにより何らかの商品がいくらで何人に売れて、というところまで計算するべきである。

このような話をあるネットビジネスが本業の方から聞いたことがあります。

不動産投資では細かい計算式などを覚えて儲かるか儲からないかを悩んでいると、おそらく一生物件を買えないのではないでしょうか。

物件を買わないと計算の意味も実感できないので計算の勉強をした事でさえ無駄になっちゃいます。

不動産投資の稼げる物件を計算

#不動産投資は 利回り＞借入金利、積算価格＞実売価格、家賃収入＞返済額。この差の大きさで稼ぎます QT @hiro_hataoka: 【ブログ更新】リアルでの価格差による商売 - 畑岡宏光の【ネタうらばなし】 http://t.co/9YIHUrXu


こういうことをツイッターで書いてしまいましたが、自分の物件が実際にこうなっているのかを冷静に計算してみないとだめだな、と省みてみました。

上記の３つの要素はクリアしているとは思ったのですが、その差でどのくらい稼げているのかというとかなり真面目に計算しなければなりません。

収益不動産を買う時は、良い物件ほど素早く売れてしまいます。

あまり計算している時間はないのです。

同時にあまりに計算の数字を見ていると怖くて買えなくなってしまいます。

つまり「胆力」が試されるのです。

買う時は胆力が試されて、

買った後は忍耐力と持続力が試されます。

投資をするというのは「なんとか力」が色々と必要で本当に大変ですね。

不動産投資の機会と銀行融資サイクル

銀行融資は開いたり閉じたりのサイクルが速いので、これにより物件を買うタイミングをさらに難しくさせていると思います。

実際に不動産投資を始める前は銀行の融資の「窓」はなんとなく景気の波と連動しているものなのかなと想像していました。

ところが、現実には景気の波などという悠長なもの以外の要因が多いという印象があります。

なぜなら銀行も他の企業や商売と同じで、人間を雇用して経営していますし、どのようにして稼いでいくべきか、というような経営戦略（戦術）を持っているからです。

ある銀行の特定の支店が融資に積極的だからという噂が広まり、不動産投資家が殺到したりすると、融資担当者が物理的に対応できなくなり、とたんに窓を閉じてしまったりするわけです。

ですから投資家はめったなことでは他人に自分の窓である銀行を教えることはないし、教えるべきではないと思います。

誰も得をしない結果を引き寄せることになるかもしれないのです。

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地獄のローン返済から学ぶ－リーマンショックから３年

「リーマンショックから３年」

そんな見出しを新聞で見たりすると重苦しい気分になると同時に、あの経験があるから今があるのかなあとも思います。

あの時自宅マンションがなかなか売れなくて大変だったのです。

賃貸併用の新築物件が完成し、土地と建築費用のローン返済がすでに始まっていました。

売れていない自宅マンションのローンとダブルの返済をしなければいけない。

地獄のフルコースです。

売却をお願いしていた不動産業者がウチにやってきて

「こういう状況だから売れなくてゴメンなさい」と白旗あげてきました。

本当に間が悪いことをやってしまった．．．

バブルだった。

それを気が付かないのがバブルなんです。

その時期に起こすべき行動はなんなのか。

学ぶためには痛い目に会わないとだめってのが身にしみてわかった時代でした。

楽々高利回り賃貸経営でアーリーリタイヤ！なんてね

簡単に出来る。

インスタントに出来る。

あなたも楽々XXができる。

これは人間の普遍的欲求だと思います。

不動産投資でもこのような欲求に応えるための素敵なサービスや商品はたくさんありますね。

「収益物件で不労所得年間１０００万円！」

「楽々高利回り賃貸経営でアーリーリタイヤ！」

こういうものにすぐに飛びつく人はたぶん「エンド」の人だけだろうと思います。

「エンド」というのは最終消費者のことで、そこから先には何も生み出すことはできない人たちを意味しているようです。

不動産でもどんな商売でも自分が「エンド」になってはまずいのです。

なんとかして自分が「エンド」にならないような仕組みをつくりあげた人だけが収益をあげる「投資家」になり、ほんの一握りの勝者となるのではないでしょうか。

不動産投資であなたが仕組みづくりの中心となるには、実際に物件を購入して運営しながら試行錯誤をして収益を上げ続けることしかないようです。

どう考えても「楽々」とか「インスタント」ではありえないのです。

賃貸営業していない場所からお客様が入居される

収益物件の近くのどのエリアの仲介業者が入居者を紹介してくれやすいのかは、なかなか見極めにくい場合があります。

まったく営業していないエリアの業者からの紹介で入居者の契約まで至ってしまうのは、うれしいのですが、努力が報われたどうかということを考えるとわかりにくいのです。

かと言って全然営業努力をしないと、違う方面からもお客さんは入ってきません。

つまり、入居付けは外的要因に左右されるけども、こちら側からも動いていないと、いざという時にチャンスを逃してしまうかもしれないということです。

景気や社会状況に左右されるというのは、賃貸経営する側からはどうすることもできない外部要因です。

間違いなく世の中の人の動きに影響されるのが賃貸のつらいところです。

ウチのある物件は東日本大震災後の人の動きにまったく対応していけませんでした。

でも、そんなことを言ったら、他のほとんどの業種でも商売は外部要因に影響されるわけですから、賃貸経営だけが特別で大変だ、なんて言ってられません。

人の流れがどうあろうと、空室ができたらひたすら、チャンスを取り込むために努力を継続しなければならないと思います。

不動産投資が好きでたまらなくて、稼げている人はいる？

「収入を得るための仕事は限界まで短時間労働で多く稼げる方が良いに決まってる　仕事を単に好き嫌いとか「やりがい」で決めてはいけない　好きな事を収入を得る手段にした瞬間に面白くなくなり苦しくなる」

こういうことをツイッターに書き込んだら２人の方からリツイートされました。

１つのツイートに２人からリツイート（ＲＴ）されるというのは大変珍しいことなのでちょっと驚きました。

通常は共感するからリツイートするので、意外とそう思っている人が多いのか、それともそんなことを言う奴はあんまりいないので、刺激を受けてリツイートされたのかはわかりません。

本当に好きなことで稼いでいる人がいないというのは思い込みかもしれませんが、今まで見た人間でそういう人はいないので確信しているだけです。

たとえば不動産投資が好きでたまらなくて、稼げている人はいないだろうということです。

賃貸部屋が退去になって、必死にリフォームして、賃貸の仲介業者にお願いして客付けをする。

こういう労働を本当に好きで好きでしようがない。

毎日毎日、これをやっていたい。

そういう方がいらっしゃったらお目にかかってみたいのです。

仮にこういう作業を自分ではせずに管理会社に丸投げしている人でも、管理会社との日常的交渉はなくならないでしょう。

これも大好きだ、という方がいらっしゃったら会ってみたいですね。

大好きなことをやって、それで収入を得ているという方。

いらっしゃったら教えてください。

銀行融資の金利は不動産投資に影響大

金利の上下動は不動産投資に影響大。

そりゃあたり前でしょ。

そう言われても実感すると改めて金利の偉大さにひれ伏したくなります。

１棟借り換えと２棟の金利低下で月の返済額が１４万円以上減るってことはすごいことです。

ウチの相場だと２部屋分の家賃くらいです。

ってことは２部屋空いても以前の金利のことを考えればまだ余裕があるということでしょうか。（実際は余裕なし）

ひとり人を雇ったくらいの効果があるのです。

数日間の作業と動きだけでこうなったから大変ありがたいことです。

長期金利が上がるの下がるのという新聞の見出しをながめるているだけでは体感しづらいものです。

世の中がなぜ、そんなに「金利」で大騒ぎするのか。

不動産投資などを実践していると、そういう世界のカラクリも理解できます。

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収益物件ローンでも元利均等より元金均等の方がおいしい？

ローン返済方式は元利均等が不動産投資では当たり前のようになっていました．．．よね。

ところが、昨今の低金利環境だと元金均等もありかな、とぐらついてきました。

元利均等を選ぶ理由は返済額を低く抑えられるということですね。

いずれは売却すると仮定して、最終的な損得勘定を考えると、ＩＲＲは高まるのではないかという妄想があるわけです。

だが金利がかなり下がった現況では元金均等でも月の返済額は元利金等と比べて極端に高くはならないのではないかと推定できます。

これの良いところは元金の返済が速く進むので返済額も徐々に減っていき、不動産投資の出口という意味ではリスクも減少するということでしょうか。

ローンを組む段階でどちらかに決めなくてはならず途中で変えることはできないのが悩ましいところです。

自宅のマンションを購入した時は、早く借金を返したいという一心で、元金均等を選びました。

まだ不動産投資なんてものの知識はゼロの時代です。

繰り上げ返済も毎年、積極的に行っていました。

おかげで売却時には元金がかなり減っており、売却によりお金を残すことができました。

結果論ですが借金を一刻も早く返してしまいたいという動機は良い結果を生みました。

不動産投資なんかまったく考えないのならマイホームを買う人には元金均等をお勧めしてしまうかもしれません。

出口ですべてが確定する不動産投資は入り口での決定が難しいですね。

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不動産賃貸業もアレとアレと並ぶ世界最古のビジネスの１つかな

不動産賃貸業もアレとアレと並ぶ世界最古のビジネスの１つかな。

とツイートしてみました。

アレというのはアレのことでいわゆる欲望産業のことです。

もうひとつは機密に関する情報を取り引きすることです。

人類の有史以来、現在に至るまで存在しているのなら、これから先もずうっと存続する可能性は高いのかな。

なんてことを考えてるわけです。

そうでも思わないと収益物件の経営なんてできませんよね。

収益物件をどっさり購入してサラリーマンを引退なさったある先輩は、会うたびに「不動産は儲からん」とつぶやかれます。

賃貸業界なんかお先真っ暗や．．．

なんであんたは今頃そんなことやろうと思ってんの？

たぶん１５００年くらい前のビジネスマンも同じセリフをつぶやいていたはずです。

国の成り立ちは土地を収奪してその土地を使って富を肥やすことから始まっています。

これは歴史の事実でつくりごとや妄想ではありませんよね。

賃貸仲介－あて馬物件にされても内見があれば契約につながる

たとえ自分の空き部屋が「あて馬物件」にされていたとしても、とにかく内見するお客さんを連れてきてもらった方がよいです。　

仲介業者が自分で最終的に契約を決めたいと思っている物件の前に、わざとそれより劣る（さえない）物件の部屋をお客さんに見せる。

これは賃貸仲介業者の常套戦法です。

自分の物件の部屋がこのような策略に利用されるのは情けない感じもありますが、まったく相手にされないよりはずっと良いと考えています。

決め部屋ではないと考えて内見させたとしてもお客さんが「この部屋が良い」と決めたらラッキーです。

実際にそういうこともありました。

営業マンがウチの物件を見ることによってそのうち「ファン」になっていただいて、真剣に紹介していただけるようになる可能性も高まります。

なにしろアパートの空室を仲介業者さんに埋めていただくにはまずお客さんを内見させてもらうしかないですからね。

プロパンより都市ガスの方が賃貸客付けでは有利という話再び

先月、プロパンガスの方が都市ガスよりも使用料金が割高であるから、賃貸の客付けでは不利になるという記事を書きました。

また、同様の話を違う仲介業者さんから聞きましたので、繰り返しになりますが、書いておきます。

この業者さんは、前回聞いた業者と同地域を営業しています。

同じ地域の不動産業者が一致した見解を表明されたので、サンプル数たった二つですが、おそらく正しいのではないかと思います。

一人でお住まいで、料理もあまりしない方ならばガス料金はさほどかかりません。

これが家族で料理も頻繁につくるとなると、プロパンガスの料金は都市ガスの１．５倍以上になるので、光熱費の負担がかなり大きくなるらしいです。

これを知っている人は、賃貸アパートを探す時点でプロパンガスの物件は除外します。

つまりプロパンガスの物件は高いガス料金を相殺するために家賃を下げなければならないかもしれないのです。

さらにまずいことに、生活保護世帯の場合、受給の中に光熱費は含まれていませんので、生活保護の方からも、プロパンガスの物件は避けられてしまいます。

プロパンガスしか対応していない地域ならどうしようもないのですが、都市ガスの選択肢がある物件ならば、プロパンを選ぶ理由はないと思えます。

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不動産投資で不労所得を獲得する方法

先日、「不労所得」について記事を書いていた時に探したキーワード。

不労所得＋不動産投資

これでグーグル様の検索結果は

54,9000件でした。

そして検索結果２ページ目に

この方のブログがリストされていました。



三代目大家の不労所得獲得日記（不動産投資）


このブログは

2009年07月23日で更新が途絶えています。

にもかかわらず、未だに検索結果の上位に表示されます。

54,9000件の検索結果のわずか２ページ目という上位に表示されているということはネットでビジネスを実施されている人ならおわかりと思いますが、かなり立派な成功例です。

このブログにはいくつかアフィリと見られるリンクが貼られています。

２年間の更新がなくて、そこから収益が得られているのならまさしく．．．


不労所得！

であります。

４年で１７棟購入の不動産投資家の成せる技はこうやって不労所得を生み出す可能性があるわけです。

不動産投資で不労所得を獲得する．．．って？

不労所得って存在するのでしょうか。

特許を取得して特許料が収入として入り続ければどうなの。

いや特許を取るまでに働いてます。

音楽の著作権料を収入にする？

これも音楽を作る、演奏する、歌う、などで働いてます。

ようするに何か仕組みを作るまでは必ず働かなければならないん

ですよね。

仕組みをつくるまでの労力を減らすことはありえても労力と時間

消費の完全ゼロはありえません。

仕組みを作って仕組みに働かせるのが理想です。

でも仕組みが完全に自立して働くのか？

仕組みの更新を供給するための仕組みが必要で、それはどうして

も人間の力が必要な部分だと思います。

つまり人間の労力を完全に喪失させる仕組みはない。

そういう結論で収益物件の収益の労力を使わない自動操縦を考え

てみます。

ぶっちゃけ収益不動産の管理は管理会社に丸投げすれば何もやる

ことはなくなりそうです。

ただし、これは丸投げしておいて「利益」になる業者に任せた場

合だけです。

賃貸住宅を経営していて最も面倒で時間がかかるのは

退去の後のリフォームと入居者の募集です。

これをまったく関与せずに住むのなら、かな～り「不労所得」に

近づきます。

リフォームと客付けを丸投げして、なおかつその経費を低く抑え

てCFを得られれば万々歳です。

残念ながらこれを完全に現実化できる人はいないと思います。

なぜなら儲からない仕事を業者がやりたがるはずがないからです。

現実的にこの不労所得の幻想を現実に一歩でも近づける方法は

「規模の拡大」しかないのでは、というのが最近の結論めいたもの

です。

良い方法を考え付いたら別の記事で書いてみます。

不動産賃貸管理：収益物件周りに土はいらないし管理が大変

自宅を建築する時に、家の周りには土があった方がよいかなあと思っていました。

 いわゆる「自然」が欲しかったのです。

 実際は土の面積はかなり少なくなりました。

 住んでみてわかったことがあります。

 雑草生えまくるしネコがウンコするわで大変管理がめんどくさいということです。

でも今さらコンクリ等で固めるのも金かかるのでどうよという感じです。 

これは収益物件もまったく同じです。

 周りに土があると雑草が生えまくります。

 洒落た植栽でもあるといいな、とうっかり夢を見たりします。 

こういうものがあると植木が枯れたり、雑草がぼうぼうになったりします。 

すると、いかにも管理してませんという風に見えてきます。

建物の周りになるべく土がない方が管理も簡単でお金がかかりません。

ウチの所有物件のうち２棟は隣が畑で土がむきだしてたりして、雑草どころか土が舞い上がって賃貸部屋の中まで侵入します。

不動産投資をするならこのような事態は避けたいと思います。

買ってしまってからは手遅れだったりします（笑。