2011年10月19日水曜日
収益物件リフォーム:君は60万円出して3点ユニットを整形手術できるか
収益物件のワンルームをリフォームなさっている不動産投資家の方の物件を見学させていただきました。
バス、トイレ、洗面所が一体化している、いわゆる3点ユニット。
こういう仕様の部屋をバス、トイレ別の形に直す工事を施工されていました。
水周りの工事というのは通常お金がいやになるほどかかります。
この工事を担当した業者の方がいらっしゃったので、工事費もお尋ねしました。
60万円です。
この業者さんは、3点ユニットの部屋の収益物件というのはお安く(収益物件市場で)売られている、ということをご存知でした。
それを知ったうえで、「1年で回収できる」お値段に設定させていただいています。
そういうお話でした。
60万円。
何度も言いますが
60万円です。
1部屋60万円。
家賃が5万円とれる部屋と仮定して1年でやっとプラスマイナスゼロです。
もし家賃3万円でしたら20カ月です。1年8カ月です。
3点ユニットは客付けに非常に不利だからという理由で、風呂、トイレ別の形に変えたいということですね。
3点ユニットのままで客付けをして、もし1年間空室が続いたら家賃5万円の場合60万円の損失です。
3点ユニットのまま1年以上客付けができなかったら60万円コンバージョンの勝利でしょうか。
こういう想定はまったく先の見えない「想定」の話ですから、どれが正解かはわかりません。
ただし、この60万円を経費として支出することが、大家にとって税率を低下させることに貢献するかもしれません。
だとしたら、リフォームに大枚はたくことは、純粋に税額を下げるために必要だったことである可能性もあります。
経費を使うということは税率とのかねあいで考える場合とそうでない場合ではまったく意味が変わってきます。
つまり、資金力も乏しく、払っている税額の低い不動産投資家にとってはほとんどの経費はダメージとしかなりません。
大きな税額を払わなくてはならない大家にとっては税率をコントロールするうまい道具になります。
表面的にはバカバカしいとしか思われないお金の使い方もお金持ちにとっては重要な意味を持つ場合もあるのですね。
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