同じ収益物件を同じ条件で買ったとしても、儲けることができる人とできない人がいる

収益不動産投資で収益物件が儲かる物件なのかどうかは数字を足したり引いたり掛けたりすればおよそ明白になります。

ようするに事実としての数字を計算すれば良いのです。

ただ、これはあくまで「想定」の数字です。

計算で儲かるかどうかは確かに重要です。

しかし、その想定の数字をあなたがたたき出すことができるかどうかは別次元の話です。

普通に管理、経営していれば、その数字が計算したとおりに出る物件もあります。

限りなく不可能に近い難しい物件もあります。

想定の数字を見誤ることは、あまりありません。

誰が計算してもほぼ同じ結果が出るからです。

ところが、その物件を想定の数字が出るように運営できるかどうかは、あなた次第で、これは誰も計算できません。

おそらく、同じ収益物件を同じ条件で買ったとしても、儲けることができる人とできない人がいるだろうということです。

儲けを出すことができずに、売りに出された利回りの低い物件をあなたが買って、利回りを上げて運営し続けることができるとしたらどうでしょう。

これは、明らかに売主より、あなたの方がその物件の想定の数字より高いパフォーマンスを上げられる投資家だということになります。

結局、収益物件の利回りやキャッシュフローは、オーナーの手腕にかかっているのだと思います。

現状の利回りが低くても、買ってから上がる場合もあるし、利回りが高くても、運営している間に利回りが下がってしまう可能性があります。

株は買ってしまえば、株主は株価をどうすることもできません。

収益不動産投資は買った人しだいで、儲けがどうにでも変化します。

これは、怖いことでもあるし、有利な点でもあります。

銀行が融資をお願いにくるような人はお金持ちだけだが．．．

銀行が融資を組んでください、と頼みにくるような人の基準はいったいなんでしょうか。

たぶん、

「安心できる」人

ですよね。

安心できる人というのは

「お金持ち」

でしょう。

では「お金持ち」ではない人はどうしたら良いのでしょう。

たぶん、

「定職を持つ」こと

でしょう。

この「定職」から入る定期収入が高ければ高いほど良いはずです。

あなたが人に金を融資しようと思ったら、どう考えてもこういう条件を満たさない人には融資なんてしたくないですよね。

銀行というのは何百年も歴史のある、人類が発明した金融ビジネスでありインフラです。

失敗するようなビジネスはなかなかやらないのです。

だから

「安心できる人」しか相手にしてくれないのです。

少なくとも明日仕事を首になってもしばらく食っていけるだけの貯金のあるサラリーマンは「安心できる人」の範ちゅうに入っているようです。

これはこの地球上では大変幸せな部類に入っていて、しかも現在の日本に住んでいるということも凄くラッキーなことです。

ビザなしで色んな外国へ自由に観光できる国はそんなにたくさんありません。

銀行が倒産しても1千万円も預金を補償してくれる国もたぶん少ないと思います。

２００円台でおいしい外食ができる国も先進国の中では、そうないはずです。

動物は恵まれた環境にいても、それがどんなに恵まれた状態なのかはわからないはずです。

人間も同じです。

それが恵まれていると気づいた瞬間に行動を起こすのが人間が動物と違うところです。

人類が現状維持にあまんじる動物であったなら今のような進化はなかったはずです。

お金を借りて、自分のお金を不動産に変えて儲けまで出すなんて、最初は一体誰が考え出したのでしょうか。

たぶん、恵まれていると気づいた人がチャレンジしたのだと思います。

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元銀行員の情報で収益物件の融資が出る方法はあるのか

元銀行員とかいう人で不動産投資家向けに情報教材を売ったり、セミナーをしている方はいらっしゃるようです。

「肩書き」というのは強力な説得力を持っています。

「銀行員」というと「お金の権威」あるいは「融資の専門家」みたいなイメージが湧いてきます。

これを使うと「元」銀行員ならではの退職後の肩書きのうまい使い方ができますね。

情報教材は役に立つのか、という問いがネット上でよく見られます。

役に立つかどうかは利用する人次第です。

道具は所詮道具です。

情報も知識も使いこなさなければ何も生み出しません。

「情報を売る」人については、ひとつの真実はあるような気がします。

もしその情報を使って儲けることができるなら、その人はそれで儲けようとするだろうということです。

すでにその情報では儲けることができないからこそ、その情報を売って儲けようとしているかもしれません。

すべての情報を売る人が「すでに儲けることができない」情報を売っていると言っているのではありません。

元銀行員の方は、不動産投資家にとって非常に有用な情報を持っているかもしれません。

でも残念ながら、あなたに代わって収益物件への銀行融資を銀行に承認させることはできません。

アパートなどの収益物件のための融資に関するテクニックや戦略や知識は、元銀行員に教えてもらうこともひとつの手でしょうが、このようなことを学んでもたぶん融資は出ません。

最もハードルの高い部分は、人から情報を聞いたり、コンサルを受けても何も解決しません。

ようするに、あなたのお金（資産）を増やすか、属性を変えるか、でしか事態は変わらないからです。

その部分はいくら素晴らしい方から話を聞いても、２万９８００円の情報教材を読んでも１ミリも動きません。

そのようなことに時間を費やすなら、とっととお金を貯めて、「元銀行員」ではなく現銀行員に収益物件の話を持っていきましょう。

不動産投資の勉強：もう一棟モノも終わりかも．．．だから良い物件買える？

某所に、もう一棟モノも終わりかも。って書いてあった。ぜひもっと終わりといってほしい。がんがん終わりといって不動産投資から撤収してほしい。買えないのに買付いれたり、無駄に行動力だけある人は市場をひっかきまわすから。

こういうツイートがあったのですが、これは不動産投資家にとって良い兆候だと思いました。

「もうだめだ」とか「この世の終わりだ」とか言ってる人が多いというのは、何かを始めたい人たちにとってはチャンスだからです。

牛乳屋の弟（兄？）が株を買うとかいう話をし始めたら、すぐに株を全部売れ、という株に関する格言があるそうです。

儲けようとする投資家は大多数の庶民のやることと同じ方向に行ってはいけない、ということですね。

最近、収益物件で良いものがなかなか出ない、と嘆いている投資家や業者さんがいらっしゃるようです。

こういう投資家や業者がいるということは、必ず逆の現象が起きていて、良い物件を仕入れることができる人が存在するということだと思います。

つまり、常に準備ができている投資家の前には転がり込んでくるのではないでしょうか。

そういう立場になりたいものです。

そのための準備の

その１

金を貯めろ

その２

金を貯めろ！

その３

金を貯めろ！！

不動産投資かサラリーマンかは人生観にかかわる選択

週４０時間も拘束されて働かされるなんてとても無理だが週１８時間なら楽しくボクシングの練習をできるという２９歳未満のあなたはプロボクサーになるべきです


こういうツイートをしたのですが、これはある意味、収益物件で賃貸経営をする場合にもあてはまるのかな、とふと考えました。

現在、収益物件は３棟２８戸ですが、この管理や賃貸客付けその他に費やす時間は週１８時間もないと思います。

これは物件の規模にもよるし、どの程度管理会社に管理をお任せしているのかによるでしょう。

いずれにせよ、雇われてフルタイムで働く人たちに比べられば、労働時間は圧倒的に少ないはずです。

時給で換算すれば、賃貸経営はかなり割りの良いビジネスのように感じます。

ところが、仕事をするプレッシャーやストレスはどうかなというと、これは数値化しにくいですね。

サラリーマンの上司からの命令や、業績達成のノルマなどは、労働時間にかかわらず大変です。

賃貸経営で空室が次々に出て埋めることができないストレスも相当なものです。

ローン返済率の高い不動産投資家にとっては常に断崖絶壁に立たされているような深刻さです。

サラリーマンも給料の上昇・下降に直接結びついてくるかもしれないし、解雇につながるかもしれないので厳しいですね。

世の中、すべての人間に平等に与えられているのは時間だけです。

その時間をどれだけ効率良く「稼ぎ」に変えていけるかが、収益の差につながります。

時間をどのように使うかということとどのようなストレスを浴びるかということは基準が違う話です。

不動産投資で賃貸経営を選ぶのか。

サラリーマン収入のままが良いのか。

これは、あなたの人生観にかかわってきます。

どっちを選んでも一定の「ストレス」からは逃れられません。

ただし、生まれながらの地主大家ではないサラリーマンのあなたには選択肢があります。

どちらが得かというより、どういう生き方が好きかという問いに答えを出す前に不動産投資などというベクトルの違う世界に入ると、さらに難しい問題を抱え込む可能性もあります。

不動産投資で気をつけなければならないのは少々アレな物件でも融資が付くような資産背景になってから

#不動産投資　で気をつけなければならないのは少々アレな物件でも融資が付くような資産背景になってからですね　物件の選定を誤りよけいな資金を投入し過ぎることに

これは自戒を込めたツイートです。

一番最初に買った一棟もの収益物件は、果たして融資がつくのかどうか心配でした。

不動産投資の学校で学んだ方式で、あれやこれやと宣伝材料を詰め込んだ資料を作成してスルガ銀行に持っていき相談にのっていただきました。

３棟を所有することになったのですが、３棟目ではややこしい資料は要求されませんでした。

所有している物件の資料や、確定申告書をお見せするだけで、あっさり融資の決済はおりました。

仲介の不動産業者さんが、銀行の支店長と関係を築いていたから、ということもあるのでしょうが、不動産投資では実績があることが銀行の安心材料となります。

ですから複数の物件を保有して、利益をあげられていて、不動産投資に積極的な銀行ならば、必死に宣伝をしなくてもなんとなくいけるのかなあ。

そんな根拠のない考えを抱いてしまいます。

こういう状態で、うっかり「あまり儲からない」物件の融資を打診してしまうと危ないと感じています。

銀行は実績を見てくれて、積算も甘めに見積もってくれる。

さらに頭金も入れれば、キャッシュフローはそこそこ出る。

そんな状況で本当に儲からない物件で大きな借金を抱えてしまうのは、ある程度物件を買い進めた不動産投資家が陥るワナではないでしょうか。

不動産仲介業者も銀行も、うれしい立場になりますが、投資家のリスクは増えただけ、ということになるかもしれません。

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不動産賃貸業は安定したシステムであるから自分なりのシステムをさらに組み込めば安泰か

システムを構築すべし #不動産 は単純なビジネスに見えるからこそシステムを上手く作れば長持ちするのかも 決して世の中から消滅するビジネスではないから

こういうツイートをしたのですが、ビジネスというものは「システムを構築する」ことがすべてではないかと思えるのです。

どんな会社でも大体１０年で終わり。

３０年も維持できる企業はそうあるものではない。

これは事実ですよね。

つまり、長期間維持できるビジネスというものは、なんらかの、「うまくいく」システムを持っているからです。

日本で言えば、自動車産業の特定の企業は３０年以上もっています。

家電の大手企業も３０年以上もっている会社はあります。

これらの長期繁栄企業は間違いなく、長持ちするシステムを持っているはずです。

儲けが必ず出るシステムを構築できているビジネスは数十年、いや数百年も存続するかもしれません。

不動産における賃貸業は、いったいいつから始まったのかは知りません。

確実に、とてつもなく大昔から続いているはずですよね。

続いているということは、

「シンプル」で

「安定性」がある

という要素があるからだと思います。

こういう要素があるから、世の中から消滅しなかったのではないでしょうか。

世の中から消滅しないようなシステムをつくり上げることがビジネスでは最強です。

これだけ長期にわたって続いていたと思われる賃貸業で、自分なりに経営がうまくいくような確固としたシステムをさらに追加で構築できれば、かなり安泰なのかなと妄想しています。

不動産投資の経費もひとつのクレジットカード（楽天プレミアムカード）に集中させると儲かる

不動産投資で収益物件を保有して賃貸経営をしていると年間にかかる経費は相当なものになります。

現在３棟の物件の電気と水道代はクレジットカードで支払っています。

不動産だけではなく、生活で使うものを買う時には、この楽天プレミアムカードでほぼ一点集中させています。


どうしてもクレジットカードが使えない場合は、Suicaを使うくらいです。

おかげで年間に８万円分くらいのポイントが楽天カードに貯まります。

このポイント還元率は１％です。

１００円買えば１円もらえるのです。

この還元率はおそらく、あらゆるクレジットカードの中で最高だと思います。

このポイントのほとんどは楽天で日用品を買って消費しています。

以前は年会費無料の楽天カードでしたが、現在では年会費10500円のプレミアムカードに代えました。

家族１名の分を含めて年間15750円の会費を支払っています。

なぜプレミアムカードに代えたかというと、年会費無料のカードでは利用可能額が低すぎて、収益物件のリフォーム費用などで使っていると、あっという間に利用可能額を超えてしまっていたからです。

クレジットカードを使っていて、何が一番悔しいかというと、限度額を超えて使用不能になるという事態です。

買い物の大半をクレジットカードで済ませていると、こういうことになると非常にまずいのです。

プレミアムカードですと最高300万円まで利用できますので、よほど無茶な買い物をしない限り余裕があります。

カードをひとつのものに集中させると当然利用額が上がりますので、結局無料のカードは不動産投資など経費の大きい使い方をする人にとっては使えないのです。

ウチのように楽天で買い物をする頻度が高いならこのプレミアムカードが絶対お得だと思います。

無料のカードよりポイントのたまるスピードが圧倒的に速くなりますからね。↓

不動産投資で高利回り物件は高リスク物件であるかもしれない

利回りが高いという事が不動産投資では最も重要です。

不動産投資家は収益物件を買う時に真っ先に確認するのは利回りです。

納税を考えない場合、１０％なら１０年で投下した資金をすべて回収ということになります。

２０％なら５年です。

できるだけ物件の購入に費やしたお金を早く回収したいですよね。

ローンで買うにしても現金買いにしても早期にキャッシュフローを蓄積できることは、ありがたいことです。

ただ問題は高利回り物件は誰でもほしいので、条件の良い高利回り物件は

「お金持ちが先にさらっていく」

はずです。

で、売れ残っている「高利回り」物件は

「稼げない」

可能性も高いでしょう。

稼げるようにするにはテマヒマやお金（修繕・リフォーム費、広告費など）がかかる物件かもしれません。

いずれにせよ、利回りなんて所詮は

「満室想定」の数字です。

売れ残りの高利回り物件は満室にしにくいから売れ残っている危険が常にあります。

利回り高＝リスク高

こういう公式が、その物件で成り立つかどうかを調べることは、あなたが物件を見る目があるかどうかが試されることと同じのようです。

儲かる収益物件を買う早い方法は必死に探すより必死に金持ちになること

やはり、お金をたくさん持っている人には銀行はお金を貸したがるようです。

フルローンとかオーバーローンとかウチのような貧乏投資家には縁のない話です。

銀行が収益不動産に融資をする姿勢は景気に大きく左右されるのは間違いないはずです。

ただし、資産背景が豊かな投資家にとっては、景気の波などは関係ないようです。

最近、ある方が都心の商業物件（テナント空室あり）をフルローンで購入されたという噂を聞いたからです。

この方はたぶんいわゆる「お金持ち」です。

収益性のある物件は、まずそのような方に真っ先に情報が届きます。

おいしいモノはお金持ちがまず先に食べてしまうのです。

食べる価値の低いものが、不動産業者が広告費を使って宣伝して売りに出されます。

宣伝しなくても売れる物件は、何もしなくてもお金持ちが買ってくれるし、銀行は喜んでお金持ちに融資します。

ですから

良い収益物件を買う最も簡単な方法は

必死に探す

のではなく

必死になって金持ちになる

というのが正解のようです。
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収益物件調査は積算価格をまず調べるが土地が広くて積算評価が高いとまずい

不動産投資で収益物件を探していると、まずその物件は積算が出ているのかどうかが気になります。

一般的に積算価格が売値を上回っていれば「買い」であるように感じます。

ですから、不動産投資家は何をさておき、まず積算を計算します。

土地の路線価と建物の評価額を足して積算価格が出ます。

ここで積算が売値を大きく上回っている物件があると飛び上がって喜んでしまいます。

でも、ここで冷静にならなければならないのは、積算評価が高ければ高いほど、銀行融資の額が大きくなる可能性があるということです。

つまり「たくさん借金ができる」ということです。

気をつけなければならないのは、「たくさん借金ができる（フルローンやオーバーローン）」ことと、「稼げるかどうか」は別の話なのです。

うっかり

高積算評価＝高収益

と勘違いしそうになります。

地方の高利回り物件を探していると

高積算／低収益

の収益物件に遭遇することがあります。

やたら土地が広くて駐車場スペースが余っているような物件です。

駐車場の料金込みの利回りですと、空室が出ると、家賃プラス駐車場家賃がマイナスになり利回りががっくり落ちます。

駐車場が必須の地方では駐車場料金はそんなに高くとれません。

土地が広いと個都税も高くなります。

しっかりフルローンが出たのに、ちっともキャッシュフローが出ない物件は出口が難しいことになります。

積算評価は、あくまで、銀行が融資を出してくれるかどうかという指標に過ぎないわけです。

見栄の為に不動産投資をやる人は失敗するから稼げるかどうかを考えましょう

この話は空室のリフォームをしようとする不動産投資家の大家にとっては良い教訓になるのではと思いました。

投資は「見てくれ」を気にするのではなく「利益が上がるかどうか」を考えなければ失敗する。

そういう基本的な教訓ですけど、うっかり忘れてしまうのです。

以下は不動産投資家の金森重樹さんのメルマガから引用させてもらいます。

これは、ボロボロのホテルを買って再生して収益をあげるという話ですが、住居の賃貸経営でも、そのままあてはまると思ったので、引用させていただきます。

文の中の「ホテル」を「収益物件」に置き換えるとそのまま収益物件による不動産投資の話として理解できます。


引用始まり－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

サラリーマンでホテル投資をやりたい方にお話ししておきたいこと、
それは『見栄の為にホテル業をやる人間は失敗する』ということです。

ホテルなんて、持っていても偉くもなんともないです。単なる業種の
一つですから。ところが、不動産会社なんかは、ホテル業に進出する
時に、オーナーの見栄で、リノベーションをピカピカにやって過剰投
資したりする。

（中略）

勘違いして、『自分がホテルを持ったからには…』というふ
うに、過剰なリノベーションをやるから、投資回収期間を全く無視し
た無茶な状態になります。

（中略）

マンションを既に５～10棟持っていてマンション経営
に飽きた地主さんが、自分のステイタスのためにホテルを建てるなん
てケースでは過剰投資になるケースが多いです。

僕は、中古ホテルの物件探しの過程で、このような地主の方が建てて
失敗した多くの地方のホテルを見てきました。逆にそのような設備の
しっかりとしたものは中古で引き取るならお買い得かとおもいます。

こんなやり方を真似てサラリーマンの方がホテル事業を始めると大変
なことになってしまいます。

不動産会社は、融資をコーポレートで引いていますから、ホテルの収
支とかホテルの不動産的な担保評価とは無関係に資金を調達できてい
ます。

（中略）

これに対して、サラリーマンの方の場合には、ホテル事業単体として
の収支が合っていなければ他で利益を出すことができませんので、進
退窮まることになります。

だから、見栄なんか張らずになるべく『汚いもの』、『醜いもの』、
『ボロ』を仕込んできて、それを周辺の同一価格帯のホテルよりも首
の皮一枚だけ上の水準にお化粧直しするので十分です。

『汚いもの』、『醜いもの』、『ボロ』は、なかなか手を出す人がい
ませんので、手直しすれば十分に使えるものであっても不当に安く放
置されているケースが多いです。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
引用終了


以下は「ホテル」を「収益物件」に置き換えたバージョンです。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－


サラリーマンで収益物件投資をやりたい方にお話ししておきたいこと、
それは『見栄の為に収益物件業をやる人間は失敗する』ということです。

収益物件なんて、持っていても偉くもなんともないです。単なる業種の
一つですから。ところが、不動産会社なんかは、収益物件業に進出する
時に、オーナーの見栄で、リノベーションをピカピカにやって過剰投
資したりする。

（中略）

勘違いして、『自分が収益物件を持ったからには…』というふ
うに、過剰なリノベーションをやるから、投資回収期間を全く無視し
た無茶な状態になります。

（中略）

マンションを既に５～10棟持っていてマンション経営
に飽きた地主さんが、自分のステイタスのために収益物件を建てるなん
てケースでは過剰投資になるケースが多いです。

僕は、中古収益物件の物件探しの過程で、このような地主の方が建てて
失敗した多くの地方の収益物件を見てきました。逆にそのような設備の
しっかりとしたものは中古で引き取るならお買い得かとおもいます。

こんなやり方を真似てサラリーマンの方が収益物件事業を始めると大変
なことになってしまいます。

不動産会社は、融資をコーポレートで引いていますから、収益物件の収
支とか収益物件の不動産的な担保評価とは無関係に資金を調達できてい
ます。

（中略）

これに対して、サラリーマンの方の場合には、収益物件事業単体として
の収支が合っていなければ他で利益を出すことができませんので、進
退窮まることになります。

だから、見栄なんか張らずになるべく『汚いもの』、『醜いもの』、
『ボロ』を仕込んできて、それを周辺の同一価格帯の収益物件よりも首
の皮一枚だけ上の水準にお化粧直しするので十分です。

『汚いもの』、『醜いもの』、『ボロ』は、なかなか手を出す人がい
ませんので、手直しすれば十分に使えるものであっても不当に安く放
置されているケースが多いです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

おもしろいですね。

ようするに、この話は事業を「儲かるかどうか」ではなく、「見栄」でやってはいけないということを説明しているわけです。

ですから「ホテル」の部分を何に置き換えても通用するのだと思います。

「汚いもの」や「ボロ」を安く買って「首の皮一枚だけ上の水準」でリフォームして賃貸することができれば、不動産投資としては成功でしょう。

もう十分に稼いで「見栄」とかいうものを満たすためにお金を無駄遣いしても危なくない人は過剰リノベＯＫですね。

不動産投資の融資リスクは銀行がとるのか投資家がとるのか

融資金利は銀行によって違うし、借り手の資産背景や属性によって違います。

銀行の立場で考えれば、

物件のリスクが高い→金利高め

物件のリスクが低い→金利低め

という公式になるのでしょうか。

アパート・収益物件投資への融資に積極的なスルガ銀行は、リスクの高い物件にも比較的、積極的に融資を提供していただけるありがたい銀行と言われています。

ただし、金利が高いのです。

金利を高めに設定してなるべく早めに収益をあげてリスクを低減しようとしているようにも思えます。

他の銀行に比べて積算評価も高めだという話もあります。

評価が甘ければ、融資額も大きくなり、それだけリスクも増します。

安易に融資を出しすぎて、破綻物件が増えれば、銀行は大きなリスクを抱えます。

米国のサブプライムローンは低所得者に見境なく住宅ローンを提供したことによって大変なことになりました。

この事件で米国の銀行は抵当流れ物件を二束三文で叩き売りし、損はしたけど何分の１かは資金を回収したのです。

この件ではローンを借りた側は「すべて」を失い、銀行側はすべてではないが「取り返した」わけです。

でも冷静に考えれば銀行ローンのリスクは貸し手と借り手の双方が担うものですよね。

ただし、銀行と個人投資家では、個人の方がリスクヘッジする術ははるかに少ないと思われます。

つまりリスクは平等公平にはなり得ないということです。

積算評価甘めで、積極的に投資家に収益物件への融資を提供していただけるような金融機関は大変ありがたいのですが、不動産投資家は銀行よりも大きなリスクを抱え続けなければならない、ということは頭の片隅に置いておきたいと思います。

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不動産投資の勉強：すべてのタマゴをひとつのバスケットに入れるハイリスク投資法

投資のルールやリスク管理の問題でよくこの格言のようなものを聞きますね。

持ってるタマゴを全てひとつのバスケットに入れてはいけない。

確かにリスク管理としては正しいと思います。

でもウチは全部同じバスケットに入れてます。


不動産の収益物件はすべて日本で、しかもすべて首都圏です。

なぜこういうことになるかというと、地域を分散すれば

管理が大変。

知らない地域という経営上のリスクが出る。


という理由があるからです。

不動産は長期にわたる投資とはいえウチの場合は比較的短期間で資産を増やすことを目的としています。

へたな分散をしていると、稼げなくなる可能性が高くなると思います。

外国での不動産投資も今のところ考えていません。

日本国内より絶対稼げると判断すれば方針転換もあり得ますが、今は圧倒的に日本の方が有利だと考えています。

とにかく分散せずに、集中投資。

これがベストだと言えるのはなにしろ

「持っているタマゴの数が少ない」からです。

失うものが大きいとリスク管理というものを真剣に考えなければならないのかもしれません。

住宅ローンは頭金を２割入れましょうというのは不動産投資でも正しい方法か

新聞を開くとよく住宅ローンをいかに組むかという解説記事が載っています。

不動産投資家にとって何か役に立つ情報はないかな、という視点で読んでいます。

そんなわかりきった事を説明するなよ。

なんて思ってはいけません。

あたりまえの事をあたりまえに実行するのがこの世で最も難しいことではないかと最近気がついています。

その記事には

「頭金をたくさん入れましょう」

そんなことが指摘してありました。

住宅ローンというのは割りと簡単にフルローンが組めたりするそうです。

それはウチもやっちゃってますから、よくわかります。

住宅ローンというのは通常新築の家やマンションを買う人が使うものです。

物件を購入した直後から価値がど～んと下落するわけです。

ですから、数年後になんらかの事情でローン返済ができなくなった人が売却した時に残債を売却額でまかなえなくなる可能性が高くなるのです。

不動産の価値が下がるから残債を返せなくなるかも、なんて予測して住宅ローンで家を買う人なんか、あまりいませんよね。

銀行は喜んで新築マンションなんかにフルローンを出してくれるわけですから。

ですから、新聞の解説では、なるべく頭金をたくさん、できれば２割くらい入れて買いましょう、と勧めています。

マイホームを買うのは普通「投資」ではありません。

リスクがあるとは考えませんよね。

でも結局、投資と同じでリスクが存在するのです。

これは不動産投資をやる人と同じ種類のリスクです。

収益物件だって買った後に価値が下落するものもたくさんありでしょう。

ひょっとすると価値が上がるかもしれませんが、それを期待して買ったとしても借金を抱えて賃貸経営をするのですから常にリスクはあります。

この新聞の解説でご提案いただいていることを忠実に実行すればリスクが低減するわけですね。

大変勉強になりました。

う～む、２割も頭金を投入するのは、まだ厳しいですね。
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賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

自分でやっておきながら、ですが、賃貸併用住宅などを建てるのはお勧めできません。

どうしても新築をしてみたいという方がいらっしゃいましたら、ひとつだけ、これだけは守った方が良いということを書いてみます。

それは、

２階以上の建物ならオーナーズルームを上の階に設計してはならない。オーナーは常に一番下。

これだけです。

どうしても上に住みたいという方は賃貸併用でローン返済を楽にするとか、あわよくば儲けるとかいうことは考えられない方だと思います。

賃貸経営をするということは、お客様（賃借人）に快適に住んでいただくことを最優先にしなければならないからです。

一般的に１階の方が２階より家賃は安くなります。

稼ぐために賃貸部屋を建築するのに、よりお金が取れる部屋を自分に与えてしまっては、もったいないのです。

さらに、上に住んでいる人の音がうるさい、という苦情を賃借人様から受けたくないですよね。

木造、鉄骨、ＲＣ．．．どんな構造にしても建物内の騒音に関しては完璧に防ぐことはできません。

オーナーならば賃借人が出す騒音は我慢できるはずです。

反対にオーナーが出した騒音を階下でまともに受ける賃借人は我慢できないでしょう。

残念ながらウチの住宅の構造は、そのようになっています。

賃貸経営について何もわかっていない人が施主となり、わかっていない建築家が設計するとそのような過ちをしでかすのです。

経営ですから、「より収益が上がる方法」で「より顧客満足を上げる」ことが基本ではないでしょうか。

実は、このことを指摘されたのは、すでに自宅の設計が固まった時点でした。

不動産投資家の集まりで、賃貸併用住宅を新築しているという話をしたら、即座に設計を変更するように強く促されました。

３階建てではなく、４階にして、上２階を賃貸にし、自宅を下にして、賃貸部屋を2つに増やせ。

そういう提案でした。

自宅が完成した時にその提案が正しかったであろうことは、はっきり分かりました。

不動産に関しては、実践してみないと分からないことの方が多いのです。

失敗の数が多ければ成功に近づくのです。

残念ながら最初に失敗すると取り返しがつきにくいのが不動産投資の特徴です。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用住宅を建築・中古販売している不動産業者のサイトに賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットが説明してありました。

ちょっと長いのですが引用です。

－－－－－－－－－－

メリット


賃貸併用住宅の最大はもちろん家賃収入です。中古の賃貸併用住宅は既に賃借人様がいますので、自分のものになったその日から家賃収入を得ることができます。

（中略）

また、住宅ローン金利も低い状態が続いていますので、現在は金利負担も軽くなっています。

空室リスクはつきものですが、物件の条件によっては満室保証（サブリース）という仕組みがありますので、そのリスクも大幅に軽減できます。



－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－引用終わり

業者さんには必ず大きなキャッシュポイントがあるのですが、この説明で意外と分かりやすく見えているのが、この


物件の条件によっては満室保証（サブリース）という仕組みがあります

という一文ですね。

業者さんは、建築費で稼いだ後で、さらにサブリースで賃貸併用の住宅のオーナーから収益を得られる可能性があるわけです。

引用－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

リスク

最大のリスクは空室リスクでしょう。


家賃収入を想定してローン返済の計画を組む、あるいは将来の年金変わりとして、一戸建の住宅に賃貸部分を付けるのですから、賃貸経営を行っていることに他なりません。経営にリスクはつきものです。

（中略）それでも予想外に空室が発生する場合には、賃貸募集会社と空室対策の募集施策を実施する、またサブリースを検討する必要があるかもしれません。

その他もリスクとしましては、騒音の問題などが考えられます。

（中略）

しかしながら賃貸併用住宅の場合には、壁を介して直ぐお隣りであったり、あるいは上下に賃借人が暮らしています。騒音は人によってその程度や感じ方が異なるので、是正・調整に苦労することが多いのです。（中略）結局あらゆる問題をカバーするのは困難です。しっかりとした賃貸管理会社に管理を依頼する事が最善の対策です。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－引用終わり

この「リスク」の中でも「サブリースを検討する必要」や「しっかりとした賃貸管理会社に管理を依頼する事が最善」といった表現があります。

つまり、「サブリース」や「賃貸管理会社に管理」が重要なわけですね。

業者さんの賃貸併用住宅に関する稼ぎのポイントは

建築費

サブリース

管理費


となるようです。

これは賃貸併用住宅でなくてもオーナーが住まない収益物件の建築でも同じことだと思います。

建築費は１度に入る収入は大きいのですが１回きりです。

後のサブリースや管理費は長期にわたる固定収入です。

この2つの収入の組み合わせで儲けているところは、不動産投資家と似たようなものです。

投資家はインカムゲインとキャピタルゲイン（or キャピタルロス）の総和が収益です。

一過性の収益と長期固定収入の両方を得られるというのが最もおいしいビジネスではないかと妄想しています。

＊銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資の勉強：どうやって経費を抑えて収益物件の利益を最大化するのか

不動産投資ではいったい何をすれば収益が最大化するのでしょうか。

収入を増やし支出を減らして、なおかつ納税額を減らせば良いのですね。

言葉にすると１行で終わりました。

これが簡単にできれば苦労はありません。


収入を増やすのは家賃をたくさんいただくことです。

では家賃を値上げすれば良いですね。

ところがこれが、なかなか難しいのです。

現状維持さえ難しい場合があります。

現在の経済状況ですと家賃はずるずると下降しています。

では収入を増やす方が難しいなら支出を減らす方はどうでしょうか。

これも難しそうですが、「家賃を上げる」よりは簡単かもしれません。

不動産投資は買ってから売却し税金を払うまででワンサイクルです。
どうしても必要な支出は大雑把に

物件取得費用

不動産取得税

固定資産・都市計画税

物件管理に関わる経費


となります。

この中で常にかかる「固定費用」を縮小することが全体の収支に大きく影響するのではないでしょうか。

固定費用として最もやっかいな固定資産税を減らす方法はありますが、やってみてもうまくいく確率は低そうです。

土地と建物の価値を下げれば良いのですが、役所を巻き込み税額の基準を下げるようにもっていくのは、なかなか難しいと思います。

物件管理に関わる経費は、様々な種類がありますが、おそらく最も柔軟性がある支出ですね。

ほとんどの収益物件を経営している不動産投資家の方は、ここに集中して支出を抑える努力をなさっているはずです。

この経費に含まれる修繕費とリフォーム費は、やり方によってはかなり抑えられるはずです。

と同時に、へたすると余分に払ってしまう可能性もあります。

賃貸経営は管理会社にお任せすると管理費がかかるので、オーナーみずからが管理すれば、これはゼロ円ですみます。

修繕やりフォームも自分でやってしまえば、さらに経費節減できます。

行き着くところは自主管理とセルフリフォームということになるのでしょうか。

ウチは自主管理ですが、セルフリフォームはやりません。

根本的に「固定費用」で継続的に支出があるものをなくすか、縮小することが、不動産投資の稼ぎを向上させる方法の最短コースではないかと妄想しています。
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書籍、雑誌、新聞等で繰り返し、こういう話題は記事になっています。

ほとんどが住宅ローンの話です。

不動産投資をしているか、しようとしているあなたが気になるのは収益物件に関するローンですよね。

そもそも住宅ローンは「一生売らない」ことを前提にしているのではないでしょうか。

ファイナンシャルプランナーなどという肩書きの方が解説しているのは住宅ローンのみで、そもそもこういう職種の方は不動産投資を実行している人は少ないと推察します。

投資家目線でローンを語ってくれる人があまりいないのは残念ですね。

ウチはローンに関しては深く考えていないのですが、現在最も低い金利で借りられるという条件を選んでいるだけです。

なぜなら、これも未来の話で説得力はないのですが、収益物件はおよそ１０年以内に売却するであろうということを前提にしているからです。

収益物件でも一生売らないことが前提なら金利の低い今のような時期に全期間固定という選択も良いのかなと思います。

１０年以内に売るという前提ならなるべく低金利で返済期間も長期でキャッシュが貯まりやすいようにしたいのです。

というか現在キャッシュが薄いからしょうがないのです。

問題は返済期間で、これが長すぎると元金が短期では減らないので、物件売却の時に残債を完済できない可能性が出てきます。

ここで、「胆力」が試されます。

どっちにせよ投資というものはリスクを抱えるもの。

リスクを抱えないとお金は増えない。



こういう風に開き直れるかどうかだと思います。

どんなビジネスでも必ずリスクはあります。

不動産は金利上昇と土地・物件の価値下落。

サラリーマンは解雇と給与下落。

どちらのリスクを取りますか？

サラリーマンを続けることがサラリーマン大家にとってのリスクヘッジになるのかもしれません。

銀行はそのように考えているからサラリーマンには、やや寛大にお金を貸してくれるのではないでしょうか。

どちらにせよ、ローンの返済ができなくなったら、物件が強制的に売られるだけです。

米国で起こったサブプライムローン危機では、価値が急落した住宅は半値や三分の一でも売られたそうです。

なぜなら銀行は残債以下でしか売れなかったとしても、少しでも早く資金を回収して、また貸し出して利益を出そうとしたからです。

返済ができなくなった時のことを考えると収益物件なんかそもそも買えません。

先が見えないものに手を出すということ自体リスクを抱えることになるからです。

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