2012年2月4日土曜日
賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ
賃貸併用住宅を建築・中古販売している不動産業者のサイトに賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットが説明してありました。
ちょっと長いのですが引用です。
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メリット
賃貸併用住宅の最大はもちろん家賃収入です。中古の賃貸併用住宅は既に賃借人様がいますので、自分のものになったその日から家賃収入を得ることができます。
(中略)
また、住宅ローン金利も低い状態が続いていますので、現在は金利負担も軽くなっています。
空室リスクはつきものですが、物件の条件によっては満室保証(サブリース)という仕組みがありますので、そのリスクも大幅に軽減できます。
---------------------------------引用終わり
業者さんには必ず大きなキャッシュポイントがあるのですが、この説明で意外と分かりやすく見えているのが、この
物件の条件によっては満室保証(サブリース)という仕組みがあります
という一文ですね。
業者さんは、建築費で稼いだ後で、さらにサブリースで賃貸併用の住宅のオーナーから収益を得られる可能性があるわけです。
引用-------------------------------------
リスク
最大のリスクは空室リスクでしょう。
家賃収入を想定してローン返済の計画を組む、あるいは将来の年金変わりとして、一戸建の住宅に賃貸部分を付けるのですから、賃貸経営を行っていることに他なりません。経営にリスクはつきものです。
(中略)それでも予想外に空室が発生する場合には、賃貸募集会社と空室対策の募集施策を実施する、またサブリースを検討する必要があるかもしれません。
その他もリスクとしましては、騒音の問題などが考えられます。
(中略)
しかしながら賃貸併用住宅の場合には、壁を介して直ぐお隣りであったり、あるいは上下に賃借人が暮らしています。騒音は人によってその程度や感じ方が異なるので、是正・調整に苦労することが多いのです。(中略)結局あらゆる問題をカバーするのは困難です。しっかりとした賃貸管理会社に管理を依頼する事が最善の対策です。
-----------------------------------引用終わり
この「リスク」の中でも「サブリースを検討する必要」や「しっかりとした賃貸管理会社に管理を依頼する事が最善」といった表現があります。
つまり、「サブリース」や「賃貸管理会社に管理」が重要なわけですね。
業者さんの賃貸併用住宅に関する稼ぎのポイントは
建築費
サブリース
管理費
となるようです。
これは賃貸併用住宅でなくてもオーナーが住まない収益物件の建築でも同じことだと思います。
建築費は1度に入る収入は大きいのですが1回きりです。
後のサブリースや管理費は長期にわたる固定収入です。
この2つの収入の組み合わせで儲けているところは、不動産投資家と似たようなものです。
投資家はインカムゲインとキャピタルゲイン(or キャピタルロス)の総和が収益です。
一過性の収益と長期固定収入の両方を得られるというのが最もおいしいビジネスではないかと妄想しています。
*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?
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