2012年4月2日月曜日
収益物件の銀行融資金利をただ単に下げてくれと要求しても無理では
収益物件に組まれた銀行融資の金利の高低は不動産投資の成功に大きく影響するのは間違いありません。
一棟で年間数十万円というレベルでキャッシュフローが上がることもあります。
これは銀行から数字を下げてもらっただけで返済額が減り自動的に手残りの金額が増えるわけです。
金利が下がりキャッシュフローが増えると
銀行にこんなに利子を払っていたのか
と驚くばかりです。
銀行は調達してきた金利よりも高い金利で投資家に融資して、その金利差で収益をあげています。
金利を下げれば下げるほど銀行の収益は減少します。
ですからせっかくの儲かる金利を下げたいわけはありません。
不動産投資家から見れば、銀行に支払う金利は土地に関する金利については不動産の経費とはならないので払い損のように感じます。
昔は土地についても経費と認められていたそうですが、それがなくなった現在では、金利には経費としての価値はあまりありません。
これだけ金利が低い状態になると融資による銀行の儲けはかなり少なくなっているのではと想像できます。
ただでさえ低い金利を投資家の要求に応じて、あっさりと下げてくれるとは期待できません。
最近、収益物件の融資金利を下げてくれるよう銀行に要求して却下されているという人の話を聞きます。
実際、どのような交渉をしているのかは詳しくわかりませんが、どうも、ただ単に下げてください、と
「お願い」
をしているだけの人もいるようです。
おそらく
「お願い」
だけでは無理なのではないでしょうか。
なぜなら銀行には何のメリットもないからです。
金利を下げることによるメリットが1ミリも感じられないなら下げる可能性は低いと思われます。
相手の立場に立てば想像できるはずです。
結局、交渉ごとというのはお互いにメリットがなければ成り立ちません。
不動産投資家にとっても銀行にとってもメリットが必要です。
銀行に対して、「下げることによりどういうメリットがあるか」ということを説得できなければ交渉の材料はないということです。
最も効き目があるのは他銀行に「借り換えのあてがある」ということでしょう。
融資を他銀行にとられてしまうのが銀行にとっては最も痛い失態です。
こういう効き目のある「交渉の具」を持たずに交渉のテーブルにつくのは時間の無駄です。
満室経営を続けていて、いかにあなたが経営を工夫して安定させているのかを証明するというのも有効な交渉の具だと思います。
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