2012年4月15日日曜日
スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?
スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するということは一般のサラリーマンにお勧めできることでしょうか。
私の意見では答えは否です。
賃貸併用住宅を建てると賃貸部分の収益をローン返済に充てられるので普通の住宅を新築するよりは経済的に有利である。
そのような理論がまことしやかに語られていますが、ほぼ画餅です。
おそらく最も恩恵を受けるのはハウスメーカー(建築業者)と銀行だけです。
これを実施する施主で恩恵を受ける確率はかなり低いでしょう。
ここでの話は「土地を持たない」サラリーマンを想定しています。
賃貸の需要のある土地というのは、都会か地方かにかかわらず割高です。
割安な土地で賃貸の需要のある地域を探すことも難しいですね。
賃貸需要のある地域で土地を割安で買えたら大変な偉業です。
建売の業者などは一般のお客さんより土地を安く仕入れて新築をしているから儲けが出ます。
不動産業者でも建築業者でもない一般人がいわゆる「仕入れ値」で土地を獲得することは通常ありえません。
もうひとつ「仕入れ値」で獲得できないものが「建築費」です。
ハウスメーカーや工務店は卸価格で材料や労賃を仕入れて利益をのせてわれわれ一般人に売り出します。
収益物件をつくるということは「儲けを出す」ことができなければ「負け」です。
最初から業者の「儲け」がのった土地と建物を「小売価格」で買っては儲けを出すことはできないでしょう。
建築費を抑えるために「施主支給」などの手間をかけることもひとつの工夫としては可能ですが、費用を大幅に削減することは難しいと思います。
住宅ローンを組むことはサラリーマンにとってはそれほど難しいことではありません。
ただし、スルガ銀行で住宅ローンというのは金利が高すぎます。
現在の金利は変動で2.475~5.875%という数字がスルガ銀行のサイトに掲載されています。
金利は個人によりまったく違ってくるものですが、いわゆるメガバンクと比べれば割高です。
つまり、
割高な土地
高い建築費
高金利
この「3高」を克服するだけのメリットがあると信じている人のみが賃貸併用住宅にチャレンジすることができます。
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