NZ（ニュージーランド）で不動産投資はNGでしょうか

ニュージーランドに観光で行きました。

観光といっても特に目的があるわけではありません。

これもいつもの通りです。

基本的に行ったことのない国には興味ある、ということと寒い地域には行きたくない、という体感的希望が一致しただけです。

そして最近は、不動産にからめて旅をするということが普通になってきました。

というわけで、ニュージーランドということで最も気になっていたのが不動産投資でした。

ニュージーランド出身の有名人はKー１のレイ・セフォーと不動産投資家のドルフ・デルースしか知りません。

デルースの音声セミナーは繰り返し聞いていまして、そのセミナーのライブ録音はニュージーランドで行われているのです。

結局、いつものように事前準備をロクにしないまま現地に到着してしまいました。


現地の不動産業者に物件の見学と現地の状況の説明を半日でお願いしました。

半日で見た地域と物件だけで判断するのは乱暴かもしれません。

でも敢えて評価させていただくなら、現在の状況では、ニュージーランドで不動産投資をするメリットは、あまりないと思います。

日本で収益不動産を買う方が、より速くキャッシュフローを得られるでしょう。

利回り８％で良い物件と言われていました。

住宅ローンでも平気で６％超えてます。

インカムゲインがほとんど取れない状態で不動産を保有するのは、キャッシュで買った人なら問題ないでしょうが、ローンなら大変です。

現地の金利が高いので円建てローンなどというものを利用して日本並みの金利で物件の融資を受けている人がいるらしいです。

これも、為替変動の影響をモロに受けるのでリスク管理の観点からはＮＧでしょう。

デルースのセミナーでも参加者が外国で不動産投資する場合にローンは現地通貨にするか、自国通貨にした方が良いかの質問をしていました。

これにについて現地での通貨でローンを受けるべきだと明確に答えていました。

結論として

ニュージーランドの不動産市場は上がり続けるということを信じて、それを前提にキャピタルゲインを狙う。

それしか儲ける方法はないと感じました。

不動産投資は基本的にインカムゲインとキャピタルゲインの組み合わせで稼ぐものです。

日本の低金利環境ではインカムゲインは期待できますがキャピタルゲインは望み薄です。

ニュージーランドの高金利環境ではインカムゲインは望み薄でキャピタルゲインは期待できるようです。

キャピタルゲインが期待できるというのは、この国ではキャピタルゲインに課税されないということが大きいのです。

ところが、業者さんとの会話の中で初めて知ったのですが、税制が変わり、不動産の減価償却がとれなくなったということです。

この件に関しては、深く追求して聞かなかったのですが、不動産投資をする者としては、死活的な問題です。

インカムゲインもまともに取れずに減価償却を認められないなら不動産に投資するうまみはゼロになります。

というわけで、ＮＺでの不動産投資はＮＧということで．．．。

あっ、相続税が存在しないのでそういう対策をしなければいけない方にはメリットあるかもしれません。

不動産投資物件を見る目は一面的ではあかん

神奈川在住の不動産投資家、黒海さんのリフォーム済み賃貸物件を見に行きました。

駅に降りたって頭がグラグラしました。

暑さのせいだけではありません。

人が歩いてません。

駅の前に空き地があります。

お店はまったくありません。

不動産屋さんもありません。

駅から遠いのです。

真新しい建て売り住宅がたくさん建っています。

物件までの道沿いにはアパートもいっぱいです。

初めて降りた駅ですが、もし自分がここで物件を買おうとするとは到底思えません。

物件にたどりつく前に即撤退です。

こ、こんなところに賃貸物件を持っているなんて何とすごいチャレンジャーだあ！！

その物件は築３０年以上のRCで、外見は団地のようなたたずまいでした。

部屋に入った瞬間、またも驚きました。

天井が高い！

RCの賃貸物件でこんなに天井が高いものは見たことがありません。

分譲マンションでもなかなかなさそうに感じました。

３LDKで７０平米ですからファミリー向けです。

このあたりでは、アパートが多いのでワンルームは撃沈だが、ファミリーはいけるそうです。

駅周辺を見ただけでは、こんなことはわかりません。

黒海さんは、地元が近いので、状況がわかったうえでこの区分を買ったそうです。

まだまだ驚くことはありました。

防音サッシとエアコンは国が無料で支給してくれるのです。

防音サッシのあるバルコニーの向こうには丹沢の山なみが望めます。

無料設備の理由は近隣に基地があるからです。

それを聞いて、天井の高いこの物件は、基地関係者向けに設計されたのではなかろうか、と想像しました。

もし、この物件でベース契約が取れたら、すごい利回りです。

先ほどの設備が無料で付いてくるのなら、ますます利回り上がっちゃいます。

美しくリフォームされた部屋を見ていたら最初に物件まで歩いてきた時に感じたネガティブな印象がふっとんでしまいました。

ここで、ドルフ・デルースが何度も使う言い回しが、また頭をよぎりました。

"Things are never what they seem."

見かけと実体は決して一致しない。

不動産投資での物件選びは、物件を一面的にとらえてはだめでしょう。

そういう戒めです。

空から鳥の目で見るのと顕微鏡で見るのとでは見えるものが全然違うのです。

ある人にとってはゴミでもある人にとってはお宝です。

違うものを見ているのに「自分の見方の方が正解だ」と思うのは間違いです。

不動産投資は、自分の足で歩いて、現場を目撃すると「あっと驚く」まったく違うものが見えてきます。

その違うものが見える人だけがきっとお金を稼ぐことができるのでしょう。

不動産は４０年ぶりの安値：ドルフ・デ・ルースの不動産投資関連ツールの売り込み

不動産投資王のドルフ・デ・ルースからメールが来た。

役に立つことが書いてあるのか、と思ったら、「売り込み」だった。

でも、不動産投資家なら、みんなが知っているようなことを書いて、購買意欲をあおっていた。

不動産市場は、ここ４０年で最悪だという報道があふれている。

これは売り手からの見方である。ということは買い手から見れば、４０年ぶりの最高の状態である。

５年後に２００９年を振り返れば、「なんと、あの時は不動産は安かったのだろう」と思うだろう。

その時に、なんであの時、買っておかなかったんだろう、と後悔したい？

というわけで収益物件を買いたい人のお役に立つツールをお安く提供したい。

そんなセールスレターでした。

不動産投資家ドルフ・デ・ルースからネットワークビジネスの勧誘メールが来た

有名な不動産投資家、ドルフ・デ・ルースからメールが来た。多数の人に送っているみたいだが、宛先のアドレスは日本のドメインが多いようだ。中には日本じゃない人もいたようだ。私は、デ・ルースが去年、日本に来て講演をするという予定が、デ・ルースのサイトに載っていたのを見て、メールで問い合わせをしたことがある。

詳しいことを教えてくれと尋ねたら返信が来て、詳しい予定はすべてサイトでお知らせする、という返事をもらっていたが、その後、そのイベントは立ち消えになったようだ。

どうも、そのイベントというのは、ネットワークビジネスの勧誘だったようだ。

以下メールの引用－－

＞＞
私が取り組んでいる事、そして私が来月日本へ行く理由を皆さんにお伝えできることをとても嬉しく思っています。


ご存知の方も多いと思いますが、私は30年以上の間、不動産の本格的な投資家として働いており、投資手段としての不動産に対する確固とした支持者です。この間、私は世界中の市場における浮き沈みを見てきました。私はいつも、不動産を売る人は誰でも、売った事をいつか後悔するものだと言ってきました。


現在、多くの国がここ数十年で最悪の経済危機に直面しています。一部の国では、この経済危機は1929年から1933年の世界大恐慌以来最悪の危機となっています。 近頃私がよく訪ねられるのは「どうしたらいいでしょうか？」という質問です。


私は個人的に売りも買いもしません。それよりも、私は未来への道を開拓すると考えている新しい活動に焦点を置いています。


これは多くの国で爆発的な人気を得ているモナヴィーという会社に関わっており、モナヴィー社は2009年2月21日に日本で事業を開始する予定になっています。 モナヴィー社の主要製品は、科学者によって調査され、効果があると証明された健康飲料ですが、モナヴィーファミリーの一員になることは、収入を得る機会も与えてくれます。


現在、モナヴィー社は世界で一番急速に成長している民間企業であり、3年半の間に10億米ドルの売上を達成しました。モナヴィー社では、10万ドルの利益を収める人を週に2人生み出し、毎月誰かが百万ドルの収入を得はじめています。


モナヴィーについてもっと知りたくありませんか？

どのようにあなたの能力を最大化するか、私から個人的に学びたいと思いませんか？

あなたとあなたの家族のために持続的な富を創り出す本物かつ 実現可能な何かが欲しくはありませんか？

私は皆さんに、モナヴィーの次の高額収入者の一人になる方法をマンツーマンでお教えしています。


来月私は日本を訪問します。熱心で、モナヴィーについて、また高額収入者になる方法についてよりよく知る心構えがある人と日本でお会いしたいと思っています。私とのミーティングを希望される方は、詳しいご連絡先をご記入の上、このEメールにご返信ください。その後、こちらで日時を設定いたします。
＜＜

私は不動産投資にしか興味はないので、不動産投資について話を聞けるのなら、是非お会いしたい、という返信を出してみた。

返事があればおもしろい。ネットワークビジネスの話は、まったく聞きたくないし、時間の無駄だと思うが、本人に会えるのなら、潜入してみるかな。

不動産投資の勉強：デ・ルースのオーディオブックが届いた

「お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ」の著者ドルフ・デ・ルースのオーディオＣＤ　"Real Estate Investor's College"をアマゾンで買った。ＣＤ１３枚をipodに入れるという労働力投入を行った。デ・ルースのセミナーの模様をそのまま録音しただけだが、翻訳の著書を読んだ時より、はるかにエネルギッシュで情熱的な人だという印象だった。

金持ちになるためのバリアーを取り除く心理的な作業をセミナーの第一段階にしている。一般的に「金持ち」や「お金」というものに対して、ネガティブなイメージを潜在意識に植え付けられている場合が多いので、そのあたりの意識を改革してから、投資の本題に入ろうとするアプローチだ。

不動産投資のテクニックを教えていただけるだけかと思っていたが、もっと深い部分から入っていたので、先が楽しみだ。