破産した外資系金融マンはどんな収益物件をどんな返済比率でどんな経営していたのだろう

「42歳で経済的自由を果たした元外資系金融大家」という人のインタビューが健美屋のサイトに掲載されていました。

その中で気になることが書いてありました。

以下引用
－－－－－－－－－－－－－－
そういえば、当時の職場には物件も見ずにフルローンで数億円のＲＣ物件を買った人が何人もいました。あの時代は外資系金融マン専門の不動産会社がいくつもあって、職場に営業電話がかかってきたんです。中にはリーマンショック後に自己破産した人もいますよ。
－－－－－－－－－－－－－－
引用終わり

実は私は不動産投資で「破産した」という人を見たことがなかったので興味が湧きました。

もう少し読んでいくとこのような記述が

引用始め
－－－－－－－－－－－－－－
華子
なぜ、お金のプロが自己破産してしまうのでしょうか？

たかおさん
ずっと、いいときが続くというバブル的な幻想を抱いていたんでしょう。儲けているときなら損が出ても節税になりますから、問題はないんです。でも、収入が減って返済額の方が大きくなれば、毎月の持ち出しは金銭的にも精神的にも大きな負担になります。
－－－－－－－－－－－－－－
引用終わり

どうもこの書き方ですと、収益物件からの収入より返済額の方が大きくなって耐えられなくなって「破産」したようです。

外資系金融マンというのは高収入の方でン千万円の年収があると聞きます。

ン千万円の年収がある人が返済額が大きくなって自分の給料から返済しなくてはならなくなり、それが払えなくなるという状況はいったいどのようなものでしょう。

よほどの高額物件で返済比率が異様に高く、全室空きにでもならない限り、ローン返済ができなくなるというのは考えにくいなと想像するのですが．．．。

その「破産」したという人がどの程度の規模の物件を所有して、どのくらいの返済額があったのか、データは全くないのでわかりません。

引用始め
－－－－－－－－－－－－－－
外資系金融マンは毎日、億単位のお金を動かしていて、数字に強いという自負があるので、そこを逆手に取られてしまう。不動産投資はデータだけではわからないことも多いのに、作り込まれた資料の数字を過信してしまうんですよ。
－－－－－－－－－－－－－－
引用終わり

え？これって、ひょっとして自分で計算せずにマイソクだけとか不動産屋さんが言ってることだけで物件買ったってこと？？

引用始め
－－－－－－－－－－－－－－
華子
投資で失敗する人とうまくいく人の差はどこにあるのでしょう？

たかおさん
うまくいく人がなぜうまくいくかは、正直なところ、わかりません。でも、失敗する人はわかります。それは、自分が天才だと勘違いしている人だと思うんです。ウォーレン・バフェットだって失敗するんですから、謙虚な気持ちがないと足元をすくわれますよね。
－－－－－－－－－－－－－－
引用終わり

なるほど、なるほど。

「自分が天才だと勘違いしている人」が収益物件を買って失敗するのですね。

「天才」とは数字なんて気にしない人のことを言うんでしょうか。

勉強になりました。

住宅ローンは頭金を２割入れましょうというのは不動産投資でも正しい方法か

新聞を開くとよく住宅ローンをいかに組むかという解説記事が載っています。

不動産投資家にとって何か役に立つ情報はないかな、という視点で読んでいます。

そんなわかりきった事を説明するなよ。

なんて思ってはいけません。

あたりまえの事をあたりまえに実行するのがこの世で最も難しいことではないかと最近気がついています。

その記事には

「頭金をたくさん入れましょう」

そんなことが指摘してありました。

住宅ローンというのは割りと簡単にフルローンが組めたりするそうです。

それはウチもやっちゃってますから、よくわかります。

住宅ローンというのは通常新築の家やマンションを買う人が使うものです。

物件を購入した直後から価値がど～んと下落するわけです。

ですから、数年後になんらかの事情でローン返済ができなくなった人が売却した時に残債を売却額でまかなえなくなる可能性が高くなるのです。

不動産の価値が下がるから残債を返せなくなるかも、なんて予測して住宅ローンで家を買う人なんか、あまりいませんよね。

銀行は喜んで新築マンションなんかにフルローンを出してくれるわけですから。

ですから、新聞の解説では、なるべく頭金をたくさん、できれば２割くらい入れて買いましょう、と勧めています。

マイホームを買うのは普通「投資」ではありません。

リスクがあるとは考えませんよね。

でも結局、投資と同じでリスクが存在するのです。

これは不動産投資をやる人と同じ種類のリスクです。

収益物件だって買った後に価値が下落するものもたくさんありでしょう。

ひょっとすると価値が上がるかもしれませんが、それを期待して買ったとしても借金を抱えて賃貸経営をするのですから常にリスクはあります。

この新聞の解説でご提案いただいていることを忠実に実行すればリスクが低減するわけですね。

大変勉強になりました。

う～む、２割も頭金を投入するのは、まだ厳しいですね。
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不動産投資の勉強：フルローンと頭金入れるのはどちらが良いのか

フルローンと頭金入れるのはどちらが良いのでしょうか。

こういう事をあらためて考察したいのですが、ウチはフルローンで収益物件の融資を受けたことがないのでフルローンの良さも怖さも実は実感できません（笑）。

実感できませんが頭金を物件価格の１割入れて賃貸経営を始めて３年目に入った経験から想像はつきます。

フルローンは貧乏人が実施すると危険度は高い。

なぜか。

ローンの返済比率が高くなり、毎月の手残りのお金が少なくなるからです。

これは毎月の通帳の残高を見ればリアルにわかります。

えっ、こんだけしか残らないの？

という状況になるとなんのために不動産投資なんてリスクのあるモノをやっているのかわからなくなります。

しかも空室が出れば出るほど手残りが減り、あっという間に危険水域を超えます。

不動産収入以外の収入が高く、貯金も潤沢にある方なら、あんまり怖くないかもしれません。


フルローン

キャッシュフロー　小　初期費用　小　メリット　次の物件購入へ早く進める　デメリット　空室が怖い（ただし金持ちなら怖くない）

頭金あり

キャッシュフロー　大　初期費用　大　メリット　空室の怖さが薄れる　　　　　デメリット　手元の貯金が減る（ただしキャッシュフロー大なら貯金の回復も早い）

結論：

フルローン⇒お金持ち向け（or 気が強い人）
頭金あり⇒収入低い人向け（or 気の弱い人）

フルローン・オーバーローンで収益物件を買えた時代に融資を受けなくてよかった

フルローン、オーバーローン。

そういう言葉は不動産投資の勉強を始めた時期は憧れでした。

頭金なしで億単位の融資を受ける。

自分のお金をほとんど使わずに収益物件からのキャッシュフローを積み上げる。

次々とフルローン、オーバーローンで収益物件を購入する。

そんな時代があったなんて今では信じられないほど厳しいことになっています。

年収の低い人にもこのような融資が出ていたらしいのです。

高年収で高属性があれば、もっと簡単に出ていたはずですね。

初めて一棟ものの収益物件を購入したのは２００９年でした。

この時期は、夢の時代は過ぎ去り、頭金は物件価格の最低１割は求められていました。

フルローン、オーバーローンが大安売りされていた時代の銀行金利は良くても２％台でしょう。

融資額が大きく、借入期間も長く取れていたわけです。

毎月の返済額を抑えようと思っても借金の額が多ければ、どうしても物件の収益に対する返済比率が大きくなります。

つまり、空室が出た場合のリスクがより高まるということです。

フルローン・オーバーローンで返済比率がもし７割まで上がっていれば１棟１０戸のうち３戸でも空室が出れば、キャッシュフローが赤字になる可能性もあります。

返済比率を真剣に考えずに、安易にフルローンを受けたオーナーは空室で客付けに苦しみ始めたらどうなるのでしょうか。

このようなフルローン・オーバーローンで収益物件を買った人が多かった時代の直後にセルフリフォームが流行り始めました。

これは、合点がいきます。

自分でリフォームをして経費を減らさないと収益が出ないと気づいたからだと思います。

当時、まだ物件を持っていなかった時に、セルフリフォームのセミナーに行ったことがあります。

なぜ、そんなことに必死にならなければならないのか、意味がよくわかっていませんでした。

同時に自宅を新築するというプロジェクトは進行していました。

自宅を新築する中で、一部セルフリフォームを実行した理由はひとつだけです。

建築費を抑えたかったからです。

当初の予算内に収まりそうになかった建築費の対策として、建築家が提案してくれたのが、この労働力投入と施主支給でした。

ぎりぎりの予算でやりくりする苦しい状況だったからです。

返済比率が高くて空室が増えるたびに怯えるような状況というのは、今なら実感がありますが、物件を所有する前は想像できなかったと思います。

不動産投資は投資ですから経済状況のサイクルに左右されます。

その瞬間が「勝ち組」だと思われても、次の局面でどうなるかはわかりません。

今言えることはまったく素人の状態でフルローン・オーバーローン全盛の時代と交わらなかったのは幸運だったなということです。

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またも不動産業者に相談をお願いして、収益物件の買い方や銀行からローンを引けるのかということについてお話をうかがった。

新聞のチラシに無料相談を毎週末行っています、とあったので、無邪気にアポを取って突撃してみた。

中央Ｍ信託銀の不動産部門の方に、お話を伺った。やはり、先週、不動産業者が説明してくれた内容とほぼ同じであった。

都銀系は、融資はかなり固く絞っていて、融資額は収入の６割程度で、返済率は４０％が限度である。

これに物件の担保能力がプラスされる。

空室率は築１０年未満の場合、２５％と推定する。それにさらに８０％を掛ける。その上に立地や他の条件を加味する。

仮に家賃収入がゼロになった場合に、収入の４割を使って返済できれば良しとする。そういうことらしい。

冷静に考えると収入の４割を返済に使うというのは恐ろしいことであるように思える。

銀行は、築１０年以上の場合は空き室率は５０％で計算する。

このような説明で、かなり厳しい状況であるらしい。

したがって、この方の意見では、現状では、なるべく借り入れはせず、自己資本を投下した方が利口である、とのこと。

銀行が自己資金をなるべく多く要求するということは、不動産の担保力は、これから下がり続けると予測しているからである。

フルローンを銀行が簡単に出していた時代に、フルローンを組んでいた投資家は、これから破綻する数が「山のようになるだろう」とおっしゃる。

自己資金をたくさん入れるというのは、不動産の担保価値が下がる局面においては、リスクヘッジの方法である。投資家にとっても安全な方法であるし、貸し出す側の銀行にとってもリスクが減るわけである。

不動産価格が上がるという前提の状況では、なるべく少ない自己資金でレバレッジをかけることが、王道であるが、下降局面では、少ない自己資金で多くの融資を引くことが、大きなリスクとなる。これを銀行がわかっているから、フルローンに近い融資は避けている。

とはいえ、銀行にとって最も利益が上がるのは、不動産への融資であり、いずれは、融資の窓が開くであろう、という見立てであった。ただ、それが、いつになるのかはわからない。もし、国の政策の動きがあれば、すぐに開く可能性もある。

結論的に「５割自己資金を出せれば不動産投資は必ずうまくいくのではないか」と最後におっしゃった。

この結論でいくと、数年前までの「サラリーマン大家でハッピーリタイア」というような状況は、その時代の「特異現象」であって、再び、そのようなことが起こることはないのではないか、という気がする。

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