起業家の最終目標も結局不動産投資ですか

先日、起業家を育てるためのセミナーの「キックオフセミナー」というものに参加しました。

これには「１億円プレーヤー」を目指す人たちのプログラムというような謳い文句が付いていました。

現実に年商が数億円というレベルで成功している起業家の人たちが中心となって起業を目指す、あるいはすでに起業している人たちを育てるという趣旨でした。

講師の一人が語っていた言葉が気になりました。

この人は、このセミナーの講師陣に入っている人から

「Sさん、あなたは３カ月間メールも使わないで船旅ができますか」

そう尋ねられたそうです。

その誘いの意味は

「長期間何もしないで収入を保つことができるか」

という問いだったわけです。

この問いを発した人は米国で不動産投資をしているそうです。

「米国での不動産投資」が賃貸経営なのか、何か他の方法なのかはわかりません。

少なくともこのエピソードはSさんにとっては究極の目標のように聞こえました。

「何もしなくても稼ぎ続けられる」

この仕組みをつくることが重要である。

このセミナーで講師陣が語っていたことは共通していました。

起業が目的ではなく、最終的に起業家が起業をしてその会社をどうしたいのか。

その「出口」をまず考えてから起業するのだそうです。

こういう話を聞いていて思ったのは、やはり不動産投資の有利さです。

なぜなら苦労して起業してお金を貯めても不動産投資の知識がなければ、不動産を買っても失敗します。

それなら、起業する前に不動産を勉強して「限りなく自動操縦が可能」で「３カ月間の船旅ができそうな」不動産投資をやった方が早道ではないのかなと思いました。

サラリーマンが職をやめて起業する。

起業して順調にお金を貯める。

そのお金を元手に不動産を買う。

このプロセスでも良いでしょう。

残念ながらここには大きな落とし穴があります。

融資を使わなければ何の問題もないでしょう。

融資で収益不動産を買うとすれば、金融機関の承認という大きな壁が立ちはだかります。

サラリーマンの肩書きがあれば、喜んで融資を出してくれた銀行も、独立した起業家には厳しいはずです。

最終目標を「３カ月の船旅」実行に置くとしたらサラリーマンの場合は、「まず起業」という選択肢は厳しいものとなると思います。

もちろん、どうしてもやりたいビジネスがあれば別の話ですが．．．

サラリーマンやめてリタイア生活をするには収益不動産をどれだけ買えばよいのか

収益不動産を買うサラリーマンは、サラリーマンをやめて収益物件の収益だけで「ラクラク」生活ができればいいのになと考える人が多いのではないでしょうか。

私は初めは不動産投資だけで生活していけるようになるとはまったく想像していませんでした。

ところが、現実に一棟ものを数棟買っただけで、脱サラをしている方を知ってからは、いったいどれだけの物件を買えば、自分も給与収入がなくなってもやっていけるのだろうかなんてことを考えるようになりました。

短期間にどれだけ不動産を買えばよいのかな。

つまり「ラクができるようになるのではないか」という妄想です。

実際に収益物件を買い、賃貸客付けなどの運営を実施し始めてからは、「ラクする」妄想は遥かかなたへ飛んで行ったような感じです。

今現在、サラリーマンの収入が途絶えたらどうなるかを考えてみました。

保有収益物件の収益をどうしたら最大限にして運営できるのかを真面目に多面的に計算しなければなりません。

こういうシミュレーションがなんとなくできるような段階まで収益物件を買い進めてこれた事はありがたいことです。

サラリーマンの収入から生活費は支出しているのです。収益物件からの収入を生活費に使ったことはありません。

ですから、収益物件からの収入だけに頼るとなると収益がどれくらい出ているのかが最大の問題です。

すべての収入から物件のリフォーム、修理、運営経費などを支出しなければなりません。

それらの支出の残りからしか自分の生活費は出せません。

収益物件の収益が自分がサラリーマンとして得られる収入と同じだとしたら、納税額を考慮しなければ可処分所得は単純に半分になります。

サラリーマンの給料が高くて課税率が高ければ、収益物件だけの収入になって申告額が、がっくり減れば税額は下がるでしょう。

ようするに自分がどの程度の年収で暮らしたいのかが決まれば、サラリーマンの収入を途絶えさせて収益物件だけで生活するのにどの位のキャッシュフローが必要なのかは明らかになるはずです。

収益物件からの税引き後の所得が今の給与所得と全く同じ額ならば給与所得を捨てて収益物件だけに頼るのは大変に危険なことになります。なぜなら大幅に生活レベルを落とさなければならなくなるからです。

というわけで、ウチは少なくとも現状の倍は物件を買わなければ、とてもサラリーマンを撤退することはできないことが判明しています。

でも強制的にサラリー生活から退場させられる場合でも、なんとか憲法で保障されている程度の生活はできそうだということもわかりました。

日本国バンザイ！

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不動産業者に利用されてカモになるとは

不動産仲介業者には色々なスタイルがあります。

少なくとも宅建業の資格を保有している業者なら安心だろう。

そんな考えではやられてしまうこともあります。

だからと言ってなんでもかんでも疑ってかかれ、と言ってしまえば、不動産業者とは一切つきあうことはできなくなります。

完全に違法行為をしている業者は論外ですが、このような業者は業界から追放されてしまう可能性が高いので免許を持っている業者で明らかに違法行為を日常的に行っている業者はまれでしょう。

たちが悪いのは違法行為ではないが、お客にとって不利なことを平気でやる業者です。

これは、つまり、「お客様」とは考えていないのです。

簡単に言うと

「カモ」です。

「カモにする」ということは何も違法行為だけではありません。

業者に利用されるような人はみんな「カモ」なのです。

多くの「カモ」は利用されていることすら気づきません。

その代わり、利用されていることに気づいたら、逆に利用してやることを考えた方が良いかもしれません。

賃貸の仲介業で紹介してもらっている自分の物件の空室をいわゆる「あて馬」として使われることはよくあります。

つまり、仲介業者が優先的に契約をとりたい部屋をお客に契約させるように仕向けるための「仕掛け」として使われることです。

これは、別にあて馬として使われても内見をした人がその部屋を気に入ってくれれば、契約が取れるかもしれませんので特に問題にはなりません。

業者の思惑がはずれるだけの話です。

売買でも同様に「あて馬」として使われることはあるようです。

この場合、あて馬は物件ではなく投資家です。

買いたそうな投資家を確保しておいて、その投資家を使って物件の売買価格を上下させたりして、業者が有利な状況になるように利用するのです。

このケースは利用されているのに気づかない場合もあります。

利用された投資家は結局、時間（お金）を損することになります。

実害がおよぶようなやり方では利用しませんので、カモになった投資家は釈然とはしませんが、どこにもこの「損害」を訴えることはできません。

業者がまんまと物件をうまく売りさばいてほくそ笑むだけです。

勝者は売主、最終的な買主、そして仲介業者です。

敗者はあて馬として利用された投資家です。

これをやられるということは業者に「お客あつかいされていない」ということです。

悔しかったら「お金持ち」になるしかありません。

不動産投資で破綻するパターンというのは？

種銭も属性もない人は失敗しようがないが属性のある人がレバレッジをかけて収益物件を買うと大失敗する可能性は高い　それでもCFをへたに使い込まずに不動産以外に収入があるのならデフォールトする可能性は低い


不動産投資で破綻するパターンというのは、いったいどういうものだろうか。

そういう考えが浮かんだ時のツイートです。

不動産投資家の大先輩がよくおっしゃっていたフレーズに

「不動産投資で破綻してる人なんているのかね？」

というものがあります。

つまり、この投資家に言わせれば不動産の収益物件経営で破綻するなんてありえないだろう、ということなんです。

この投資家の方は、「そんな人には会ったことない」わけです。

会ったことないから、破綻する人なんかいないだろう、という乱暴な推論です。

なんで、そういう発想が出てくるのかな、とこちらでも勝手に推論させていただくと

１．自分は儲かっていない物件はない。

２．積算が購入価格よりあるのでまったく安全圏である。

３．とにかくお金がありあまっている。

などが考えられます。

でも、本当の理由は、

この方は「お金を無駄遣いしない」からではないかと思います。

どんなにフルローンで収益物件を購入して返済比率が高くても、最初から赤字を垂れ流している不動産投資家はいないでしょう。

もちろん新築区分ワンルームマンションを買っちゃった人なら、最初から「赤」はアリですが．．．。

お金を無駄に使わない不動産投資家にとって、ローンを使っても赤字にならないような普通の買い方をしていれば破綻はありえないと考えるのが普通かもしれません。

ところが、収益物件から上がるキャッシュフローを使い果たす投資家ならば、「お手上げ」になる可能性はあります。

サラリーマン大家ならば、通常、自分の生活費はサラリーマンの所得から出すものです。

専業大家なら、キャッシュフローの「一部」を生活費に当てるでしょう。

通常の感覚を持っている人ならば、そう簡単に破綻はしません。

そうでなければ、銀行や金融機関が不動産に融資を出すということは考えられませんよね。

本当に破綻した人を見たことはないのですが、一体、どんなお金の使い方をしたのでしょうか？


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人生設計なんか建ててはいけない、家も建ててはいけない、 まずたてるべきはお金の設計

人生設計なんか建ててはいけない　まず建てるべきはお金の設計　お金の設計ができれば人生の設計は自由自在


こういうツイートをしたのです。

これは人生のゴールを先に描いた方がやりやすいのではないかと考えたからです。

もちろんこれはお金の状況のゴールです。

考えているのは

今退職したら退職金はいくらか、

退職金で

収益物件の繰り上げ返済をする、

全額返済で建物を法人所有として移管する、

退職金で収益物件を買う、

収益物件のキャッシュフローで生活はなんとかなるのか、

などなどです。

おおざっぱなシナリオは描けるのです。

こういうシナリオは収益物件を買い進めなければまったく想像もできないものでした。

どういう人生を送りたいのか、何を目的に生きていくのか。

そんなことを若い頃は考えがちですよね。

「自分探し」なんてのもこれでしょう。

でも、自分探しを先にするよりも、お金のシナリオをつくってしまった方が人生の方向性を考えることは、より簡単になることに気づきました。

つまり、「お金さえあればなんとかなる」が「お金がなければなんともならない」という現実から私たちは逃れられないということです。

避けられない現実から「目をそむける」、あるいは「何も考えない」のもひとつの選択肢でしょう。

ウチは収益物件を買い進めて、不動産へすべてを投資することを決めてから、お金のシナリオが見えてきました。

「お金の設計」ということに関しては収益不動産の経営は最も計算がやりやすいのではないでしょうか。

すべてシナリオどおりに運ぶということはありえませんが、飲食店の経営や株式投資に比べれば収益不動産の数字の変動は予測がつきやすいと思います。

これができてしまえば、後の「お金以外の」シナリオはどうにでもできます。

逆の順番だと、なかなか厳しいと思います。

不動産の収益物件は他のビジネスに比べれば、はるかに先を見通してキャッシュフローの目算がやりやすいのです。

不動産を数多く確保すると権力者になれるという幻想に生きる不動産投資家

権力者は何を求めるかというと領土と手下です　これらを戦争で手に入れます　そこから巻き上げる富を蓄積し領土を統治するのです　これは紀元前の人類の文明発祥地で共通する行いです　つまり不動産が生み出す収益という概念は恐ろしく古い

こういうツイートをしたのは、最近、世界史の本を読んでいるからです。

ああ、結局、人間は何千年も変わっていなんだなあ。

そういう感想です。

土地と人間と富を確保するために人類は戦争を続けてきました。

土地を収奪するということは富を収奪することにつながります。

合法的に土地と土地から生み出される収益を継続的に保持するシステムが不動産の世界では確立されています。

現代では、どの国に行っても合法的に不動産を獲得する方法はあります。

「不動産を確保すると権力者になれる」

そういう感覚は人類の共通記憶として長期にわたり築き上げられたのではないでしょうか。

不動産投資で収益物件を多数所有している人の中には、物件を多数所有していることを自慢したがる人がいます。

たとえ、たいしてキャッシュフローが出ていなくても自慢したくなるようです。

自分が神になったような気分になるのでしょうか。

古代の王も神か神に近い存在として君臨していました。

王様は土地と人民と富を確保しています。

物件の所有により神様気分を味わいたい人は、自分よりも数多くの物件や規模の大きい物件を持つ人にライバル心を燃やします。

いつのまにか、自分の方が上だというエゴを満たすために収益不動産を買うようになります。

これが、不動産投資家として最も避けたいシナリオです。

投資の目的がどんどんずれていくのです。

「不動産の神様」はいるかもしれません。

でも、不動産投資家は神様にはなれません。


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不動産投資の勉強：景気の悪い話は聞き飽きたが儲かっている人の声は聞こえない

2010年の世帯所得の平均は５３８万円で前年比１１万６０００円のダウンだそうです。

１９８７年以来の低水準だそうです。

１９９４年と比べても１２６万円の下落だそうです。

もう聞き飽きましたね。

なにもかも下がり続けるという話。

何か上がる話はないかと探すと税金はガバリと上がります。

収益不動産物件の空室率も上がっているのではないでしょうか。

所得が下がり続けているわけですから、当然ながら家賃も下がり続けますね。

「もう賃貸業はお先真っ暗です」

そういう繰り言を、２００８年くらいからずっと聞いています。

どっさり収益物件を所有している人の口から出てくる言葉です。

聞き飽きています。

にもかかわらず、その方は賃貸経営はやめていません。

ウチも２００９年から収益物件は買い始めて、まだやめていません。

景気の良い話はひとつもありません。

たんまり融資をフルローンで引いて、という話は表からは消えてしまったようです。

でも、融資は出ている人には出ているようです。

本当にうまく稼げている人は決して

「儲かっているよ」

とは宣伝しません。

景気の悪い話が蔓延する中で稼ぎ続ける人は必ず存在します。

耳を澄ましてもそういう人の声は聞こえてきません。

不動産投資で法人設立のメリットが失われる事はありえないので個人事業を続ける選択肢はありえない

法人をつくるのは個人の所得が最高税率に達してからではなく、達する直前につくるのが最善の策であると思います。

しかし、税率の増加はじわりじわりとしのびよってきて一気に上がるので、シミュレーションは困難です。

特にサラリーマンで確定申告にうとい人はこのワナにはまりやすいのではと推察しています。

どんな手法を使っても、所得を１カ所に集中させるということは税額を高めることにつながります。

これを防ぐためには所得を分散させるしかありません。

こういう単純な理屈は知識として知っているというレベルではだめで、実際に自分の確定申告書でその額を思いしらないといけません。

ウチは税理士に申告をお願いするようになり、格段に事務作業は軽減されましたが、残念ながらこれからどうすべきかというシミュレーションに関しては靴の上から足をかくような状態になっていました。

法人をつくるのが良いのか、専従者給与で良いのか、という愚問を発して、シミュレーションを出してもらっていたのです。

答えは現状では法人設立のメリットは「それほどない」という答えでした。

これが誤りであると気づくのに時間がかかりました。

法人を設立した場合のメリットを「現状の税額が多いか少ないか」という基準で決めても意味はないのです。

そもそも個人と法人では経費を計上できる幅が違いますから、法人の方が有利なのです。

この有利さは法人税の最高額が個人よりも低いという状態が「なくならない」限りなくならないのです。

車を個人で所有してもすべてを経費にできませんが社用車なら可能です。

法人の方が個人より有利であるという状態をなくすということはありえません。

なぜなら、法人をつくるという選択肢をなくしてしまったらその国の経済はたちゆかなくなるからです。

不動産投資の勉強：消費税が上がるのでマイホームは今が買いどき？

消費税が上がるのでマイホームは今が買いどきでしょうか？

なんて素人の質問に対して、土地と建物の評価を計算して買いなさい、なんてお答えを返す「不動産の専門家」がいます。

経済専門の新聞がこういう人に取材して記事にしています。

「マイホームを買いたい」なんて「夢」を追っている人たちに、「不動産投資家」みたいなアレな人たちがやる方法を教えてどうするんでしょうね。

自宅を買う人がいちいち積算なんか計算するわけないですよね。

計算しちゃったら買えません（爆）

実売価格と積算価格がいかに乖離しているかなんて「現実」を突きつけられたら「夢」がこわれるじゃないですか。

住宅産業を冷え込ませるだけです。

産業を儲けさせることが仕事のメディアなのにね。

まあ、こんなのを真剣に読む方が夢のマイホームを買うわけないか。

いずれにしても「不動産」って夢の対象ではなく、恐ろしく現実を見させてくれるものです。

不動産へのアプローチの仕方を見るだけで、その方の人生が透けて見えます。

新築ワンルームマンションを投資で買ってしまい毎月数万円持ち出しですがという質問に誠実に答えるには

素人が困って質問しているのに小難しい答えを出して、さらに混乱させるような「評論家」がいます。

通常、答えの「長い」人の言うことは聞かない方が良いと思います。

結論がすぐに出てこない人は信用できません。

先日、ネットのお尋ねコーナーを見ていたら

新築ワンルームマンションを投資で都内に２戸も買ってしまい、毎月数万円持ち出しですが、これからこの物件をどうしたら良いでしょう？会社の上司に生命保険になるからと勧められて買っちゃいました。

という感じの質問をしている人がいました。

これに対する不動産の「専門家」という人のお答えは、すごくだらだらと「こういう場合はああいう場合は」と解説を垂れ流していらっしゃいました。

もう一人の方の結論は、いきなり「売却」でした。

不動産投資をなさっている方なら結論はすぐに出ますよね。

後者の方のお答えの方が親切だということです。

すでに取り返しのつかないことをやっているのに、あたかも取り返しがつくかのような策を授けるのは他人事だからでしょうか。

それとも、その「専門家」が投資のことを何もわかっていないからでしょうか。

たぶん後者でしょう。

投資をしたことのない人に投資の仕方や始末の仕方なんか聞いてはいけませんよね。

何でも経験者じゃないと人に教えてはいけないということでもないとは思います。

プロボクシングの経験がないのに世界チャンピオンをつくったトレーナーもいるわけですから。

でも、お金を増やすことに関しては、やったことのない人に聞いてはまずいと思います。

不動産業者はエンド向けにお車送迎ありますが不動産投資家には．．．

不動産屋さんも色々と種類があります。

今までお付き合いした業者さんで、おおまかに分けると

A　エンド向け

B　不動産投資家向け

ではお客さんへの対応がはっきりわかれます。

わかりやすい違いがあります。

それは、

Aはお客さんをやたらとお車に乗せたがります。

VIP扱いをしてくれるわけですね。

お客様の心をつかもうとするのです。

自宅まで車でお迎えに来たりしてくれます。

殿様気分を味わわせてくださいます。

物件を見に行くのにお車で連れて行ってくれます。

なんだかいい気分になって、うまくのせられて業者の言いなりにマイホームや土地を買っちゃったりするようです。

これに対して

Bは投資家向けで、

いわゆる、

「ほぼ放置」です。

投資家を車で連れ回したところで、数字の良くない物件を買おうという気にさせることはまず難しいでしょう。

そういう投資家がいるとしたら、おいしい鴨ちゃんです。

ところが、なんと、

収益物件を売ろうとしている不動産屋さんで、お車で送迎してくださる業者がいることを発見しました。

どうやら通常はエンド向けの取引が多くて滅多に収益物件の売買はなさそうなのでこのような扱いになったと思われます。

う～ん、先のことまで考えた対応かもしれませんね。

戦略的な不動産投資とはいったいどのようなもの

戦略的な不動産投資とはいったいどのようなものでしょう？

何かプロジェクトを立ち上げる時は常に戦略がなければならないと思うのですが、実は戦略もへったくれもないまま実行してしまいます。

そういう癖を直さなければとも思うのですが、戦略を立てる時間をかけ過ぎて実行が遅れて結局何もしない。

そういうこともよくあります。

つまり、不動産投資だったら収益物件を買うこともなく終わるということです。

まず走りながら考えよう。

そういう考えもありです。

これは戦略なしですが、「何事も走りながら考える」というやり方もひとつの戦略かもしれません。

どんなビジネスもそうだと思いますが、収益が上がり、所得が上がると税金の壁が立ちはだかります。

税金のことなんか何も考えなくて良い、なんていう時期は、あっという間に過ぎてしまいます。

特に収益不動産を買い進める場合は大きな壁となります。

戦略をまったくつくらずに始めてしまったことを後悔します。

でも、もう走り始めてしまったので仕方ありません。

なんとかしなければならないのです。

まだ、賃貸経営を始めて３年しかたたないのに、もう重要な決断を迫られています。

物件を買うたびに、それはそれで重要な決断なのでしょう。

ところが、税務上の対策となると「重要」という以上に「死活的」な問題となります。

戦略的な考えをしていなかったツケがここで回ってくるのです。

法人をつくる、物件購入者の名義を変える、専従者給与を払う．．．

さまざまな選択肢がテーブルの上に載ってきます。

税金をどう抑制していくかという問題と共に、節税の仕組みを採用しながらはたして物件を買い進めていくことができるのか。

そういう難問も持ち上がります。

節税というのは行き着くところは所得の分散だと思います。

この大きな部分をとらえて、細かい枝葉の部分はあまり深刻に考えすぎないようにしようと考えています。

不動産投資の世界に入るということは肉食獣のいる草原を独りで歩くということ

「私は初心者です」

「どの物件が稼げますでしょうか」

「リフォームや管理をお安くやってくれる業者はどこですか」

こういう言葉をあちこちで投げかける人はネギと鍋を背負っているカモさんです。

不動産投資の世界へ足を踏み入れてありとあらゆる方面からお金をむしりとられる人は結構いるようです。

収益物件を初めて購入してから３年経過しましたが、ウチがまったくむしりとられていないと言っているわけではありません。

むしろ、かなりやられました（爆笑）

投資の世界にいるということは、色んな種類の肉食獣のいるサバンナを歩いているようなものだなと思います。

ぼうっとしていると、あっという間に餌食になります。

中には自分が餌食になっているのでさえ気が付かない人もいます。

こういう方はどちらかというと裕福な方に多いような気がします。

そうですよね。

不動産投資のサバンナにいる肉食獣が食べるのは「お金」ですから。

食われても痛いのに気がつかない人もいるわけです。

本当に色んな種類の肉食獣がいます。

代表的なものは

不動産屋さん

ブローカーさん

工務店・リフォーム業者

マンション新築業者

銀行

管理業者

コンサルタント

インターネット業者

ケーブルＴＶ

こういう業者は常においしい餌を探しています。

食われてしまう不動産投資家というのも当然存在しなければ、肉食獣の存在も危うくなります。

生態系は微妙なバランスの上に成り立っています。

餌がなくなった肉食獣は生きていけませんからね。

餌にはなりたくないものです。

不動産投資家でなんとなく儲かってそうな方は「みんな変」

いわゆる富裕層なんてどこの国でも割合は同じくらいですよね。

１～２％でしょう。

１～２％になるということは「普通じゃない」ということでしょう。

じゃ、ちょっと変な人のはずです。

変なのは「普通の人」からすると悪いことです。

ですから大多数の普通の人は変な人にはなりたがりません。

変な人がする変なことをやりたがりません。

つまり競争が少ないのです。

極少数派の富裕層は人がやらなさそうなことをやって稼いでいると思われます。

今、株式投資はパソコン画面をクリックするだけで誰でもできます。

書店には「株で儲けよう」という本があふれ返っています。

つまり「普通の人」がこれに手を出しているということですね。

おかげで普通の人は、ほとんど負け組みになります。

不動産投資は株に比べると圧倒的に参入する人は少ないのです。

なぜかというと「普通じゃない」からです。

2008年から不動産投資で収益物件を探して購入して運営していますが、その過程でお会いした不動産投資家の方でなんとなく儲かってそうな方は「みんな変」です。

タマゴが先かニワトリが先かという議論ではないのですが、成功している人は元々「変」なのだと思います。

「変だからお金持ちになるのか」それとも「お金持ちだから変なのか」は、変な人を観察しているとだんだんと見えてくるのではないでしょうか。

株式投資の王様バフェット方式で投資すると不動産投資も成功する？

株式投資のカリスマ、バフェットは気に入った起業に投資するとき、マクロ経済の状況は考えないそうです。

企業の本質的な価値を見極めて、それを下回る価格で買うことが重要らしいのです。

これは、そのまま不動産投資の方法に置き換えて考えても通用するなと思いました。

なぜなら、収益物件を買うときも「マクロ経済の状況」なんか考えませんし、考えてたら買えません。

そして、収益物件の「価値（積算価格）を調べ」て、「それを下回る価格で買う」ことが重要だからです。

バフェットの言っていることが正しいとするなら、株を買うことも不動産を買うことも同じ方法が通用するようです。

バフェットのやり方は「株式を買う」のではなく、本当に気に入った「事業」を永久に保有するつもりで集中投資することだそうです。

これも不動産投資は収益物件を長期保有してインカムゲインで稼ぐ事業である、ということと一致します。

私は企業の評価はわかりませんが、おそらく収益物件の評価の方がよりシンプルではないかと推察しています。

ある企業が長期にわたり優良で収益を上げ続けるかを調べる指標は、かなり多岐にわたるでしょう。

不動産の場合は利回り、家賃、積算、個都税、修繕費、管理費などの収益を推測する数値の基準は限られています。

予測不能の部分ももちろんあるのですが、計算がシンプルなので株式の下落のような失敗の確率はありえないと思います。

バフェットのように成功している不動産投資家は地球上にほとんど存在しないのですが、不動産ならある程度の知識と胆力で、そこそこいけそうな気がするのです。

「気がする」だけなのかもしれません（笑）。

理想の不動産投資：利回りが高くて築浅で客付けが簡単で積算が高く個都税が安くてCFがすごく出て減価償却が長期間たくさんとれるという収益物件

利回りが高くて築浅で客付けが簡単で積算が高く個都税が安くてCFがすごく出て減価償却が長期間たくさんとれるという収益物件をお持ちの方、とっとと手放して私にこっそり安く売ってください

ツイートというものはひたすら妄想を字にするという作業ですから、このような阿呆な落書きもよく出てくるのかな（笑）と思います。

でも、何事も妄想から実現は始まるのだという法則がありますので、まず字にしてみました。

どんな妄想でも不動産投資に関する条件というのは、ここだけは譲れないという部分とどうでもよい部分はあります。

投資家の資産背景や投資スタイルによりあきらめる条件というのは違ってきます。

うちの場合はキャッシュフローがある程度上がる物件でないと買えません。

銀行融資で買うわけですから返済比率がなるだけ低い方が良いということです。

そのためには金利が低いか頭金をたくさん投入するかしかありません。

捨てる条件を少なくするためにはお金を貯める。

妄想の現実化を早めるにはこれしかないな。

ああ、「キャッシュフローなんて少なくてもいいよ」って言ってみたいですぅ。

不動産業者が大儲けをしてしまうような不動産投資家にはなりたくない

不動産屋さんのキャッシュポイントは大きく分けて　１）仲介　２）管理　です　この両方を取れている業者が勝ち組です　両方に貢献してあげている人たちはパートナーであり鴨でもあります　不動産投資家は鴨ではなくパートナーにならなければなりません

このようなツイートをしたのは自分への戒めでもあります。

仲介業者から収益物件を買って、その業者に管理を任せるというパターンはかなりリスクがあるのではないかと思います。

ウチの場合も２棟目は売主が業者で、この業者が管理をするという条件で物件を購入していました。

まったく期待はしていませんでしたが、予想どおりの情けなさで、数カ月で契約を解除し大事には至りませんでした。

これが、もし悪徳な業者で仲介をしながら同時に管理を取り、客付けもわざとやらない状態が続いたらと仮定します。

オーナーが「空室が埋まらなくて厳しいな」と感じ始めてから管理の業者から「もう売っちゃいましょうか」というささやきがあったらどうでしょう。

たっぷりリフォーム代を注ぎ込んでから売りに出されます。

この時点で仲介業者／管理業者は

売買仲介手数料を２回

しかも「両手」

プラス

たんまりリフォーム代マージン

これだけ収益を上げてしまいます。

不動産業者に儲けさせるために不動産投資をすることだけは避けたいですね。

でも、オーナーに経営能力がなかったり、そもそも稼げない物件を買ってしまったりするとそのような事態に陥ります。

怖いですねえ。

外国人が日本の山林を買いあさり転売で儲けるって、これって不動産投資？

読売新聞の記事によると、外国人が日本の「山林」を買いあさっているそうです。

日本の土地は今が底値だから、転売で儲けるため、と言っているらしいです。

「山林」が値上がりで儲かる？

売れなかったら個都税払いっぱなしで収益を生みませんよね。

山林が値上がりするなんて信じられません。

ひと昔前の原野商法のようなものを日本の不動産業者が外国人相手にしかけているのでしょうか。

どうも違うようです。

買主は英領バージン諸島の法人なんかが多いそうです。

いわゆるタックスヘイブンですね。

中国人は日本人の名義を借りて買っているそうです。

転売で儲ける

のではなく

お金を外国で洗っている

というのが正解ではないでしょうか。

同じような事を日本人も外国で行っているのではないかと推察します。

これは、いわゆる「不動産投資」ではありませんよね。

でも、「底値である」と思われているらしいことは日本の不動産投資家にとっては注目しても良い現象だと思います。

中国人でお金を持っている人が山手線周辺で収益不動産を買っているという噂は聞いていました

最近、中国人でお金を持っている人が山手線周辺で不動産を買っているという噂は聞いていました。

実際にそのような実例を確認できました。

山手線の駅から徒歩５分以内の地域での物件です。

ただ、残念ながら場所は素晴らしいのですが、オーナーがやっている（やろうとしていること）が限りなく危うくて買えそうにないのが残念です。

収益物件ですから、レジであれ商業物件であれ、まともなビジネスから賃料が取れるような状態なら問題ありません。

今回はそういう状況にありませんでした。

おそらく日本人でこの物件を買える人は、あまりいないのではないでしょうか。

外国人向けに不動産を売買している不動産業者のサイトの中のビデオで米国人コンサルタントが話していました。

「日本はビジネスを行うのに非常に参入障壁が高い国」だそうです。

「だから私のコンサルを使ってね」という営業なわけです。

このコンサルの人が言うことは確かに当たっている部分もあると思います。

しかし、冷静に考えると、どんな国にも参入障壁というものは存在します。

ですから外国人が知らない国でビジネスに挑戦する際にはコンサルタントに頼るのでしょう。

資本主義というおおまかな共通の枠組みで、書かれている法律もその枠の中で通用する、という認識が、世界中のビジネスマンにはあるかもしれません。

中国人でも日本は「資本主義」のルールで動いているのだと認識しているのかどうかはわかりません。

世の中にはルールというものがあります。

いわゆる法治の世界です。

現実には文字に書かれたルールもありますが、明文化されていないものもあります。

ですから、「明文化されていないルール」という障壁に阻まれて、うまくビジネスができていないのかもしれません。

この物件は所有者が買ってから半年もたたずに売りに出されています。

どのような理由があるのかはわかりませんが、この所有者は日本の銀行のローンで購入していますので、不動産売買と収益物件の取引はおおまかな枠組みでは世界共通といえるのではないでしょうか。

破産した外資系金融マンはどんな収益物件をどんな返済比率でどんな経営していたのだろう

「42歳で経済的自由を果たした元外資系金融大家」という人のインタビューが健美屋のサイトに掲載されていました。

その中で気になることが書いてありました。

以下引用
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そういえば、当時の職場には物件も見ずにフルローンで数億円のＲＣ物件を買った人が何人もいました。あの時代は外資系金融マン専門の不動産会社がいくつもあって、職場に営業電話がかかってきたんです。中にはリーマンショック後に自己破産した人もいますよ。
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引用終わり

実は私は不動産投資で「破産した」という人を見たことがなかったので興味が湧きました。

もう少し読んでいくとこのような記述が

引用始め
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華子
なぜ、お金のプロが自己破産してしまうのでしょうか？

たかおさん
ずっと、いいときが続くというバブル的な幻想を抱いていたんでしょう。儲けているときなら損が出ても節税になりますから、問題はないんです。でも、収入が減って返済額の方が大きくなれば、毎月の持ち出しは金銭的にも精神的にも大きな負担になります。
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引用終わり

どうもこの書き方ですと、収益物件からの収入より返済額の方が大きくなって耐えられなくなって「破産」したようです。

外資系金融マンというのは高収入の方でン千万円の年収があると聞きます。

ン千万円の年収がある人が返済額が大きくなって自分の給料から返済しなくてはならなくなり、それが払えなくなるという状況はいったいどのようなものでしょう。

よほどの高額物件で返済比率が異様に高く、全室空きにでもならない限り、ローン返済ができなくなるというのは考えにくいなと想像するのですが．．．。

その「破産」したという人がどの程度の規模の物件を所有して、どのくらいの返済額があったのか、データは全くないのでわかりません。

引用始め
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外資系金融マンは毎日、億単位のお金を動かしていて、数字に強いという自負があるので、そこを逆手に取られてしまう。不動産投資はデータだけではわからないことも多いのに、作り込まれた資料の数字を過信してしまうんですよ。
－－－－－－－－－－－－－－
引用終わり

え？これって、ひょっとして自分で計算せずにマイソクだけとか不動産屋さんが言ってることだけで物件買ったってこと？？

引用始め
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華子
投資で失敗する人とうまくいく人の差はどこにあるのでしょう？

たかおさん
うまくいく人がなぜうまくいくかは、正直なところ、わかりません。でも、失敗する人はわかります。それは、自分が天才だと勘違いしている人だと思うんです。ウォーレン・バフェットだって失敗するんですから、謙虚な気持ちがないと足元をすくわれますよね。
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引用終わり

なるほど、なるほど。

「自分が天才だと勘違いしている人」が収益物件を買って失敗するのですね。

「天才」とは数字なんて気にしない人のことを言うんでしょうか。

勉強になりました。