不動産投資の勉強：スゴい「減価償却」

スゴい「減価償却」というちょっと恥ずかしいタイトルの本を読んでみました。

不動産投資を始めたら自分にとってメリットになると確信したのは

「減価償却」で「損益通算」をして「所得税」が低くなるという理屈を知ってからでした。

減価償却のおかげで個人所得税がほとんどゼロになるというホントに素敵な時期も一瞬ではあるが経験しました。

その後、不動産所得も増え、減価償却だけでは損益通算で個人所得を赤字にするところまではいかなくなりました。

それでも、税理士からは、不動産のおかげでこれだけ所得を圧縮できているんだから上出来ですよ、と言われ、そんなものなのかな、とちょっと落胆していました。

さらに、４年で償却していた築古木造物件が償却を終えることになる時期を迎え、償却によるマジックはすべて終わるという現実を迎えました。

ブルーになりました。

ここで、法人を管理会社として設立し、そちらに物件を売却してさらに減価償却を生きながらえさせるという技を実行しました。

これとて、またもその会社で保有している物件の償却が切れたらどうするか。

同じ問題が出てきます。

つまり

終わりのない節税なのです。

この「終わりのない節税」の意味がわからないと減価償却の意味もわからないことになります。

それに気付かされました。

この本で。

ようするに節税により払わなくてすんだ所得は国からの無利子融資だと考えれば良いのです。

今期払わなくて済んだ税金は将来のある時点で必ず払わなくてはならなくなります。

つまり支払いを猶予されている状態です。

ということは現金が手元に残るのです。

この残った現金を有効活用することができればOKです。

そう考えれば永遠に納税を繰り述べれば良いわけです。

この「繰り延べ」の最大の仕組みが減価償却なので、これを使わない手はありません。

そういう意味でも不動産で減価償却を取るというのが最も効率的なのではないでしょうか。

なぜなら、減価償却を取るためにわざわざ何かを買うという過程があれば、必ず、そのための現金が外に出ていきます。

収益物件を買えば、その物件が収益を生み、同時にその物件が減価償却で節税による所得を生み出します。

不動産投資の場合は、減価償却を取れる建物の価格をひたすら高くするという作業が最大のポイントです。

これを最大限に有効に利用できれば、かなり有利に減価償却のメリットを享受できます。

このやり方については、様々なメディアで公開されていると思いますのでここではあえて触れません。

不動産投資の原点はお金を稼ぐことだが税金対策とＣＦを考えると．．．

不動産投資をいったいなんで始めたのか？

原点に返ってみたいと思います。

そうだ。

シンプルだ。

お金を稼ぎたかったからだ。

稼ぐ方法は世の中にはあふれ返っているようですね。

自分で何か新しい方法を編み出して稼ぐことは無理ではないかと思っていました。

そこに突然表われたヒントがありました。

自宅マンションを売って、そのお金を新たな土地と建物に替えようという発想です。

これは別にお金を稼ごうという発想に結びつくとは思っていませんでした。

それがお金を稼ぐ発想へと変わっていったのは賃貸併用住宅のコンセプトでした。

自宅を建てるためのローンを自宅の一部を賃貸にして、その家賃でローンの一部を払っていただこう。

そういう発想でした。

しかし、実行に移した後で、その発想は「お金を稼ぐという行為からはほど遠い」という現実に気づきました。

残念！

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この残念な賃貸併用住宅を建てている最中に「サラリーマン大家」系の本を何冊も読みました。

実際に賃貸経営を始めていたわけでもなかったので、本当に儲かるのかどうかという実感はありませんでした。

それでも結局、収益物件をローンで買って賃貸経営することに決めました。

本を読んで最も納得させられ、後押しされたのはドルフ・デルースの著書「お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ」でした。

その時、最も感心したのは減価償却と損益通算というマジックでした。

収益物件を所有していると一定の割合で毎年、大きな額で所得控除がされ、不動産所得が赤字になれば、その赤字分を給与所得と通算して控除できるのです。

なんてステキなシステムが不動産投資には用意されているのだ！

これを使わない手はないでしょ。

そう思い込んで1棟目の築古木造物件は４年で償却ということで、かなりの不動産所得圧縮になり、赤字をつくりだすことができました。

給与所得との通算で給与所得が圧縮され、所得税率が下がりました。

所得税率が下がるというのは本当に有難いことです。

住民税も下がるし、健康保険も安くなります。

収益物件を買ったお金以外何も使わずに所得税率を下げることに成功したのです。

これを「儲かった」と言わず何と言えるでしょう。

というのは一瞬のぬか喜びでした。

減価償却を使い果たした物件は、今度は売却時に建物価格がゼロになったとして売却利益を計算しなければなりません。

売れた時の価格が買った時と同じと仮定すれば、がっぽり利益が出ることになります。

その利益に不動産譲渡税がかかります。

つまり

減価償却で得した分の税額は、売却で利益が出れば、課税されて、税務署に取り返されてしまうわけです。

長期譲渡（５年超）で１５％、短期譲渡（５年以下）で３０％もとられます。

もちろん物件を売らなければ、このようなことは起こりません。

まあ、利益が出た分の１５％だったらたいしたことないじゃん、と思われるかもしれませんが、お金を稼ぐことを中心に考えると、ここらへんはひとつの落とし穴です。

税制というのはうまくできていて、見かけは節税になるようなんですが、最終的には国に取り戻されるという仕組みになっています。

税制で得して「勝ち逃げ」というのはできないようになっていると考えた方が良いでしょう。

不動産はまさにそういうことで、物件を買えば、節税ができるような制度が仕込まれていますが、最終的にはなんらかの形で納税して終了です。

ということは、不動産投資でお金を稼ぐのは難しそう？

いやいや、家賃をいただいて賃貸を経営するわけですからインカムゲインがあるのです。

計算がややこしい税制に比べて、こちらの方は仕組みが単純で稼げそうですね。

ところが、そうは問屋が卸しません。

なにしろ、ローン返済があるのです。

ローンを返済して残りがやっと自分の稼ぎです。

そこから恐ろしいことに、追いはぎのようにお金を奪われていきます。

2番目に購入した物件は手に入れた瞬間に10年くらい住まれていた賃借人が抜けました。

それから1年ほどの間、この物件では毎月のように退去がありました。

やっと入居が決まってホッとしたした瞬間にまた退去の電話です。

まずお金のことよりも心身の消耗が激しくなります。

気がつくと、この物件からの入金口座にはお金があまり貯まっていません。

お金を増やすために買った物件のはずだったのに疲れだけが貯まっていくような感じです。

毎月、退去の度に数十万円単位の金額的支出があるからお金は貯まりません。

もしフルローンやオーバーローンで融資を組んでいたらもっと収支は苦しかったでしょう。

この時、ハッと気づいたのは、なぜサラリーマン大家向けのセミナーやノウハウで盛んに「セルフリフォーム」のやり方がトピックになっていたかということでした。

つまり融資を目一杯引いていたら返済額が多過ぎてあまりにも手残りが少なくなるのです。

少しでも物件からの支出を少なくしたいですよね。

その支出の中で最も大きいのがリフォーム費用です。

ウチはなんとか、なけなしの貯金を使い果たしつつ、頭金を入れて（わずか１割！爆）ローンを組んでいますのでフルローン・オーバーローンの方と比べると返済率は低く、なんとか持ちこたえています。

これがもっと返済比率が高かったらと想像すると恐ろしいのです。

空室があるたびに怯え、リフォーム費用を払うたびに落涙し、通帳の残高にオロオロしていたでしょう。

というわけで、家賃収益でガッポガッポ儲けるなんて、ローンで返済比率の高いサラリーマンにはハードル高すぎます。

不動産でお金を稼ぐというのは、基本的に手持ちの資金が厚くないと無理なのです。

お金がお金を産み出す状態をつくる、というのはこのことなんですね。

お金がない状態で背伸びをしても不動産がお金を産み出すことはあっても、極めて遅いスピードです。

お金を稼ぐというのは投下資金に比べて収益が高いかどうかというのを常に考えることだと、不動産投資を始めてから思い知ったのです。

まあ、シンプルに言うと、買った瞬間にほぼ勝負は決まっているということですか。

客付けの厳しい、入れ替わりの激しい収益物件を買えばキャッシュフローは上がらないのです。

そういう物件だと、いわゆる「出口」も厳しくなります。

不動産投資で「出口戦略」なんてものはありえないと思います。

なぜなら「未来」は誰にもわからないからです。

ですから常に

「入り口戦略」

を考えないとドボンですね。

税金との闘い：減価償却マジックと法人をどう使って資産を増やすのか

税理士と面談の結果、やっと減価償却切れ物件の対処方針が決まりました。

４年という最短期間で減価償却をとっていたアパートが今年償却切れを迎えていました。

この影響で今年分の不動産所得は黒字となるであろうという推計になっていました。

この黒字分が給与所得に加算され、課税額が一気に上昇します。

このまま何もせずに税額アップを受けて出血するのか？

なんとか節税の方法はないのか。

ギリギリの判断を迫られていました。

昨年の夏に法人を設立して法人への所得分散でなんとか税額アップのダメージを吸収しようという計画を立てました。

個人よりも控除の幅が大きく融通がきく法人をうまく使わなければ法人を設立した意味はありません。

結局、当初の方針どおり、償却切れのアパートを法人に売却するということで、個人の所得を減らすという方法を実行することになりました。（参考サイト）

これに加えて、他の物件の修繕を行うことで経費を増額して節税する対策も行います。

修繕にお金を使うということはお金がフトコロから出て行きます。

同じ「出ていく」のなら自分の物件へお金を回した方が事業へ良い影響があると思います。

空室対策にもなるし、売却時に値段を下げずに済むかもしれません。

減価償却が減った分を個人所得を減らし修繕の経費で課税所得を圧縮する。

これが結論となりました。

来年はほぼ同じ規模のアパートがまた償却切れとなります。

再び同じような手を使うかどうかは未定ですが不動産投資の節税方法というのは種類が限られています。

不動産に限らず所得が増えていけば1人に所得が集中しないように所得を分散するしか税額を抑えることはできません。

収益不動産を買い増していってＣＦが増えれば、税率・税額の上昇という壁に必ずぶち当たります。

これを「うれしい」ことと感じるか「悩ましい」ことと感じるかは経験者じゃないとわかりません。

減価償却のマジックは必ず終わるから節税の恩恵として貯まったお金の使い方が重要

税理士との面談で税率が上がる危険性を指摘され落胆しました。

減価償却切れの物件があるので不動産の所得がかなり黒字になるのです。

不動産に関しては節税のウルトラD的な技はないのかなと再認識させられたようで焦りました。

税金は先に払うか後で払うかという問題で最終的には払うことになる。

後で払う事を「繰り延べ」というらしいのです。

繰り延べると現時点ではお金が残る。

この残ったお金をどう有効に使い資産を拡大できるかを真剣に考えて実行すれば後払いのメリットができるということですね

長期間支払いを猶予されることにより期限の利益を得られるわけです。

当初、収益不動産を買うことにより、給与所得との損益通算で所得を抑えることができるという目論見がありました。

実際に税率が下がるという恩恵は受けました。

いずれは短期で償却する物件のメリットはなくなるということはわかっていました。

ただ、それが現実のものとして目の前に突きつけられると、それは悪夢のシナリオだったと感じるのです。

ようするに黒字を圧縮したかったら新たな物件を買うしかない。

それ以外の方法は修繕などの経費を使うこと以外にない。

ただしこの方法では節税になるだろうがキャッシュは減るのです。

結論的には資産の拡大において税額の拡大は逃れられないということです。

じたばたするほどの規模でもないから節税よりもお金を稼ぐ方をどうしたらいいかを考えるのが得策のようでもあります。

短期の年数で減価償却すれば節税の効果は大きい。

だが払わなかった分は後から必ず追いかけてくる。

法人を設立した理由は節税だったはずです。

個人よりも税制上の優遇の幅は大きいと思われる法人のメリットを最大限に利用するしかありません。

不動産投資を始める前に節税の仕組みを知っておいた方が良いかも

収益が上がった時にどうやったら節税できるかなんて、まず考えてから収益物件を買う　#不動産投資　家はいないと思いますが物件を買い進めていくつもりならこの順番の方が正しいのかなんてすでに３棟買ってから気づいてます

こんなツイートをしたのは以下の理由です。

今まで読んだサラリーマン大家系の本などで、不動産投資にかかわる税金の対処法についてまともに書かれていたものは少なかったと思います。

今までにお会いしたいわゆるサラリーマン大家の方でも、収益物件を買い始めた当初から税金に対してどう対処していかなければならないかを意識して物件を買い進めた例は少ないように感じます。

なぜならサラリーマンは基本的に源泉徴収で税金は天引きですから、確定申告はする気がなければしなくてよいので納税の仕組みについては理解しにくいからです。

この「自分で納税のための申告をしない」というシステムが戦後の日本社会に根付いたことがサラリーマンの納税意識を変えることはなかったことの大きな原因であると確信しています。

「たくさん取られてるな」という意識すらない人もいます。

ところが収益物件を何棟も買い進めていくと難しい問題が発生することにやっと気がつきます。

物件数が少なく、減価償却の経費が取れているうちは良いのですが、キャッシュフローも積み上がり、償却切れ物件が出てくるようになると所得税率が一気にはね上がります。

こういう事態に対処する方法は専門家に尋ねれば色々と出てくるのでしょうが、税に関する知識のないサラリーマンにとっては難題でしょう。

法人をつくり、管理会社として経費を払うという方法でも、ある程度の収益が上がると節税に限界が出てきます。

最初は法人をつくらずに「個人」としてしか収益物件を買う方法がないサラリーマンとしては、一度「個人」で買った物件の節税はいずれ限界を迎えることを認識しておいた方が良いと思います。


収益物件を買い不動産投資を始めようとするあなたは物件を買う前に税金の仕組みを知っておいて損はないですね。

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収益物件の減価償却切れをどう解決するかを税理士に相談

顧問の税理士と面談をしました。

収益物件の運営のこれからについてアドバイスをいただきました。

こういう面談は、新しい税理士に変わってから、実は顧問になっていただく前の１回しか行っていませんでした。

せっかく顧問料を払っているのにもったいないと思いました。

面と向かって話せば、メールのやりとりだけでは、うまくいかない部分も一気に氷解するような感じです。

これからは、もっと頻繁にこういう機会をもとうと決意しました。

お話の中心はまもなく減価償却切れとなる物件をどのように運営するかということでした。

大筋では法人に物件建物を売り、そこで再び減価償却をとるという計画です。

これに加えて消費税還付を受けるというものです。

この場合の法人というのは「不動産業」か「小売業」でないといけないようです。

個人と自分の法人の間での売買ですから建物比率は自由度が高いので減価償却がとりやすくなります。

これからシミュレーションを行いどのようなタイミングで売買を行わなければならないのかを考えます。

紙の上だけで、不動産の税務を考えることもできますが、実際に物件を複数棟所有していなければなかなか腹に落とし込むのは難しいと思います。

そういう意味では、２００９年から物件を買っておいてよかったな、というのが正直な感想です。

あまり深く考えずに償却切れの築古木造を買っていました。

短期間で償却が大きくとれることが最大の利点でしたが、償却切れのあと、具体的にどうするのかと真剣には考えていませんでした。

不動産投資では減価償却をうまくコントロールして税額を抑制することが重要だとわかってはいました。

残念ながらひとつの要素がわかっていても全体のスキームを組み立てることは素人には難しいですね。

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