不動産投資の勉強：スゴい「減価償却」

スゴい「減価償却」というちょっと恥ずかしいタイトルの本を読んでみました。

不動産投資を始めたら自分にとってメリットになると確信したのは

「減価償却」で「損益通算」をして「所得税」が低くなるという理屈を知ってからでした。

減価償却のおかげで個人所得税がほとんどゼロになるというホントに素敵な時期も一瞬ではあるが経験しました。

その後、不動産所得も増え、減価償却だけでは損益通算で個人所得を赤字にするところまではいかなくなりました。

それでも、税理士からは、不動産のおかげでこれだけ所得を圧縮できているんだから上出来ですよ、と言われ、そんなものなのかな、とちょっと落胆していました。

さらに、４年で償却していた築古木造物件が償却を終えることになる時期を迎え、償却によるマジックはすべて終わるという現実を迎えました。

ブルーになりました。

ここで、法人を管理会社として設立し、そちらに物件を売却してさらに減価償却を生きながらえさせるという技を実行しました。

これとて、またもその会社で保有している物件の償却が切れたらどうするか。

同じ問題が出てきます。

つまり

終わりのない節税なのです。

この「終わりのない節税」の意味がわからないと減価償却の意味もわからないことになります。

それに気付かされました。

この本で。

ようするに節税により払わなくてすんだ所得は国からの無利子融資だと考えれば良いのです。

今期払わなくて済んだ税金は将来のある時点で必ず払わなくてはならなくなります。

つまり支払いを猶予されている状態です。

ということは現金が手元に残るのです。

この残った現金を有効活用することができればOKです。

そう考えれば永遠に納税を繰り述べれば良いわけです。

この「繰り延べ」の最大の仕組みが減価償却なので、これを使わない手はありません。

そういう意味でも不動産で減価償却を取るというのが最も効率的なのではないでしょうか。

なぜなら、減価償却を取るためにわざわざ何かを買うという過程があれば、必ず、そのための現金が外に出ていきます。

収益物件を買えば、その物件が収益を生み、同時にその物件が減価償却で節税による所得を生み出します。

不動産投資の場合は、減価償却を取れる建物の価格をひたすら高くするという作業が最大のポイントです。

これを最大限に有効に利用できれば、かなり有利に減価償却のメリットを享受できます。

このやり方については、様々なメディアで公開されていると思いますのでここではあえて触れません。

不動産投資の原点はお金を稼ぐことだが税金対策とＣＦを考えると．．．

不動産投資をいったいなんで始めたのか？

原点に返ってみたいと思います。

そうだ。

シンプルだ。

お金を稼ぎたかったからだ。

稼ぐ方法は世の中にはあふれ返っているようですね。

自分で何か新しい方法を編み出して稼ぐことは無理ではないかと思っていました。

そこに突然表われたヒントがありました。

自宅マンションを売って、そのお金を新たな土地と建物に替えようという発想です。

これは別にお金を稼ごうという発想に結びつくとは思っていませんでした。

それがお金を稼ぐ発想へと変わっていったのは賃貸併用住宅のコンセプトでした。

自宅を建てるためのローンを自宅の一部を賃貸にして、その家賃でローンの一部を払っていただこう。

そういう発想でした。

しかし、実行に移した後で、その発想は「お金を稼ぐという行為からはほど遠い」という現実に気づきました。

残念！

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この残念な賃貸併用住宅を建てている最中に「サラリーマン大家」系の本を何冊も読みました。

実際に賃貸経営を始めていたわけでもなかったので、本当に儲かるのかどうかという実感はありませんでした。

それでも結局、収益物件をローンで買って賃貸経営することに決めました。

本を読んで最も納得させられ、後押しされたのはドルフ・デルースの著書「お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ」でした。

その時、最も感心したのは減価償却と損益通算というマジックでした。

収益物件を所有していると一定の割合で毎年、大きな額で所得控除がされ、不動産所得が赤字になれば、その赤字分を給与所得と通算して控除できるのです。

なんてステキなシステムが不動産投資には用意されているのだ！

これを使わない手はないでしょ。

そう思い込んで1棟目の築古木造物件は４年で償却ということで、かなりの不動産所得圧縮になり、赤字をつくりだすことができました。

給与所得との通算で給与所得が圧縮され、所得税率が下がりました。

所得税率が下がるというのは本当に有難いことです。

住民税も下がるし、健康保険も安くなります。

収益物件を買ったお金以外何も使わずに所得税率を下げることに成功したのです。

これを「儲かった」と言わず何と言えるでしょう。

というのは一瞬のぬか喜びでした。

減価償却を使い果たした物件は、今度は売却時に建物価格がゼロになったとして売却利益を計算しなければなりません。

売れた時の価格が買った時と同じと仮定すれば、がっぽり利益が出ることになります。

その利益に不動産譲渡税がかかります。

つまり

減価償却で得した分の税額は、売却で利益が出れば、課税されて、税務署に取り返されてしまうわけです。

長期譲渡（５年超）で１５％、短期譲渡（５年以下）で３０％もとられます。

もちろん物件を売らなければ、このようなことは起こりません。

まあ、利益が出た分の１５％だったらたいしたことないじゃん、と思われるかもしれませんが、お金を稼ぐことを中心に考えると、ここらへんはひとつの落とし穴です。

税制というのはうまくできていて、見かけは節税になるようなんですが、最終的には国に取り戻されるという仕組みになっています。

税制で得して「勝ち逃げ」というのはできないようになっていると考えた方が良いでしょう。

不動産はまさにそういうことで、物件を買えば、節税ができるような制度が仕込まれていますが、最終的にはなんらかの形で納税して終了です。

ということは、不動産投資でお金を稼ぐのは難しそう？

いやいや、家賃をいただいて賃貸を経営するわけですからインカムゲインがあるのです。

計算がややこしい税制に比べて、こちらの方は仕組みが単純で稼げそうですね。

ところが、そうは問屋が卸しません。

なにしろ、ローン返済があるのです。

ローンを返済して残りがやっと自分の稼ぎです。

そこから恐ろしいことに、追いはぎのようにお金を奪われていきます。

2番目に購入した物件は手に入れた瞬間に10年くらい住まれていた賃借人が抜けました。

それから1年ほどの間、この物件では毎月のように退去がありました。

やっと入居が決まってホッとしたした瞬間にまた退去の電話です。

まずお金のことよりも心身の消耗が激しくなります。

気がつくと、この物件からの入金口座にはお金があまり貯まっていません。

お金を増やすために買った物件のはずだったのに疲れだけが貯まっていくような感じです。

毎月、退去の度に数十万円単位の金額的支出があるからお金は貯まりません。

もしフルローンやオーバーローンで融資を組んでいたらもっと収支は苦しかったでしょう。

この時、ハッと気づいたのは、なぜサラリーマン大家向けのセミナーやノウハウで盛んに「セルフリフォーム」のやり方がトピックになっていたかということでした。

つまり融資を目一杯引いていたら返済額が多過ぎてあまりにも手残りが少なくなるのです。

少しでも物件からの支出を少なくしたいですよね。

その支出の中で最も大きいのがリフォーム費用です。

ウチはなんとか、なけなしの貯金を使い果たしつつ、頭金を入れて（わずか１割！爆）ローンを組んでいますのでフルローン・オーバーローンの方と比べると返済率は低く、なんとか持ちこたえています。

これがもっと返済比率が高かったらと想像すると恐ろしいのです。

空室があるたびに怯え、リフォーム費用を払うたびに落涙し、通帳の残高にオロオロしていたでしょう。

というわけで、家賃収益でガッポガッポ儲けるなんて、ローンで返済比率の高いサラリーマンにはハードル高すぎます。

不動産でお金を稼ぐというのは、基本的に手持ちの資金が厚くないと無理なのです。

お金がお金を産み出す状態をつくる、というのはこのことなんですね。

お金がない状態で背伸びをしても不動産がお金を産み出すことはあっても、極めて遅いスピードです。

お金を稼ぐというのは投下資金に比べて収益が高いかどうかというのを常に考えることだと、不動産投資を始めてから思い知ったのです。

まあ、シンプルに言うと、買った瞬間にほぼ勝負は決まっているということですか。

客付けの厳しい、入れ替わりの激しい収益物件を買えばキャッシュフローは上がらないのです。

そういう物件だと、いわゆる「出口」も厳しくなります。

不動産投資で「出口戦略」なんてものはありえないと思います。

なぜなら「未来」は誰にもわからないからです。

ですから常に

「入り口戦略」

を考えないとドボンですね。

税金との闘い：減価償却マジックと法人をどう使って資産を増やすのか

税理士と面談の結果、やっと減価償却切れ物件の対処方針が決まりました。

４年という最短期間で減価償却をとっていたアパートが今年償却切れを迎えていました。

この影響で今年分の不動産所得は黒字となるであろうという推計になっていました。

この黒字分が給与所得に加算され、課税額が一気に上昇します。

このまま何もせずに税額アップを受けて出血するのか？

なんとか節税の方法はないのか。

ギリギリの判断を迫られていました。

昨年の夏に法人を設立して法人への所得分散でなんとか税額アップのダメージを吸収しようという計画を立てました。

個人よりも控除の幅が大きく融通がきく法人をうまく使わなければ法人を設立した意味はありません。

結局、当初の方針どおり、償却切れのアパートを法人に売却するということで、個人の所得を減らすという方法を実行することになりました。（参考サイト）

これに加えて、他の物件の修繕を行うことで経費を増額して節税する対策も行います。

修繕にお金を使うということはお金がフトコロから出て行きます。

同じ「出ていく」のなら自分の物件へお金を回した方が事業へ良い影響があると思います。

空室対策にもなるし、売却時に値段を下げずに済むかもしれません。

減価償却が減った分を個人所得を減らし修繕の経費で課税所得を圧縮する。

これが結論となりました。

来年はほぼ同じ規模のアパートがまた償却切れとなります。

再び同じような手を使うかどうかは未定ですが不動産投資の節税方法というのは種類が限られています。

不動産に限らず所得が増えていけば1人に所得が集中しないように所得を分散するしか税額を抑えることはできません。

収益不動産を買い増していってＣＦが増えれば、税率・税額の上昇という壁に必ずぶち当たります。

これを「うれしい」ことと感じるか「悩ましい」ことと感じるかは経験者じゃないとわかりません。

減価償却のマジックは必ず終わるから節税の恩恵として貯まったお金の使い方が重要

税理士との面談で税率が上がる危険性を指摘され落胆しました。

減価償却切れの物件があるので不動産の所得がかなり黒字になるのです。

不動産に関しては節税のウルトラD的な技はないのかなと再認識させられたようで焦りました。

税金は先に払うか後で払うかという問題で最終的には払うことになる。

後で払う事を「繰り延べ」というらしいのです。

繰り延べると現時点ではお金が残る。

この残ったお金をどう有効に使い資産を拡大できるかを真剣に考えて実行すれば後払いのメリットができるということですね

長期間支払いを猶予されることにより期限の利益を得られるわけです。

当初、収益不動産を買うことにより、給与所得との損益通算で所得を抑えることができるという目論見がありました。

実際に税率が下がるという恩恵は受けました。

いずれは短期で償却する物件のメリットはなくなるということはわかっていました。

ただ、それが現実のものとして目の前に突きつけられると、それは悪夢のシナリオだったと感じるのです。

ようするに黒字を圧縮したかったら新たな物件を買うしかない。

それ以外の方法は修繕などの経費を使うこと以外にない。

ただしこの方法では節税になるだろうがキャッシュは減るのです。

結論的には資産の拡大において税額の拡大は逃れられないということです。

じたばたするほどの規模でもないから節税よりもお金を稼ぐ方をどうしたらいいかを考えるのが得策のようでもあります。

短期の年数で減価償却すれば節税の効果は大きい。

だが払わなかった分は後から必ず追いかけてくる。

法人を設立した理由は節税だったはずです。

個人よりも税制上の優遇の幅は大きいと思われる法人のメリットを最大限に利用するしかありません。

税理士は投資家でもファイナンシャルアドバイザーでもないから

新しい税理士を探すにあたって考えたことは

資産状況を「鳥の目」で見て資産拡大に早道で近づくようなアドバイスをタイムリーに与えてくれること。

そのような人を求めていました。

細かい節税のスキルを知りたいわけじゃない。結局税金は払うことになるし払いたくないからと言って妙にあがいても必ず払わされる羽目に陥る事はわかっているからです。

税理士は投資家ではありません。

ファイナンシャルアドバイザーでもありません。

しかし、税務のアドバイスができるのは税理士の免許を持つ人だけという法律での規定があります。

だから税務のアドバイスは税理士に受けるしかないのですが、税務のアドバイスが直接資産拡大に結びつくかどうかはわかりません。

結局、資産を増やそうとする人の能力にかかっています。

ですから、不動産投資であろうと金融証券系であろうと経験を積みながら視野を拡げて、税理士の言うことが役に立つのかどうかを見極めなければならないと思います。

ある不動産投資家の方がおっしゃっていました。

「経費の科目なんてどうでもいいんだよ。あんなものは税理士が専門性を見せるためにこだわってるだけだから。こっちにとっては経費になるかどうかだけが問題なんだよ」

そういう考えもあるわけでして、物事の本質を見るという仕事は投資家自身がしなければなりません。

税理士選び：君は中国記帳工場を知っているか

中国記帳工場とは何か？

これはどうやら税理士さんの間では周知されているようです。

今回、新しい税理士を探す際にネットで税理士事務所を検索していて、ある税理士のサイトにこの情報が載っていたのです。

つまり、税理士が記帳作業を低賃金で中国にアウトソースするのです。

税理士の仕事ではこの記帳作業が最も労働集約的な作業と思われます。

これを安価で外注できれば、クライアントとの契約価格を低く抑えることができるからですね。

この情報を見つけたサイトでは、「激安の税理士」はこのような技を使っている可能性があるからやめた方が良い、という趣旨の説明がありました。

今回、面接した税理士事務所で、この話題を持ち出すと彼らのほとんどは知っていました。

ある地方の税理士がこの手法で記帳を行い、そのシステムを同業他社に売り込んでいたようです。

当然ながら、中国以外に国内でも記帳を外注する場はあります。

実際に今回面接した税理士事務所でも「領収書は何枚くらい出ますか」という質問を受けました。

税務費用の見積もりで領収書の枚数を聞かれたのは初めてでした。

おそらく外注に出す場合に枚数で金額が決められているのでしょう。

この事務所では、中国記帳が「役に立たない」ということを語っておられました。

つまり、数字は読めても日本語が読めないので、まず日本語を教えるのに手間がかかる。

というわけで、信頼のおける記帳を中国でやってもらうためにはかえってコストがかかるという結論だそうです。

でも、

「この人たちもやっぱり外注してるんだよね」

というのがばれちゃったわけです。

税理士探しの旅で税理士を選ぶ基準を学んだ

１週間で4つの税理士事務所と面談しました。

結局決めたのは最後に面接した最も遠方の税理士事務所でした。

決め手は費用でした！

不動産の税務に関する知識があるというのが最低限の条件でした。

不動産に関する税務に「裏技」のようなものはなさそうです。

不動産投資に特化した本も出版数が非常に少ないのです。

一部の税理士で「不動産の専門家」と称して不動産投資家を集客しています。

このような税理士も何か特別なことをやってくれるわけではないのだなあ、と今さらながら納得しています。

今回の税理士面接では税理士を紹介する仲介業者からの貴重な情報も聞いたことで色々勉強になりました。

この業者によると、税理士事務所の仕事力を見極める時のひとつの目安としてスタッフ数とクライアント数の適正比率があるそうです。

およそ１：３０より差が開くと危なくなるそうです。

つまりスタッフひとりが担当するクライアントは３０くらいまでだと余裕があるのではないかということです。

ですが、これは個人の能力差があるのでこの数字がすべての税理士事務所にあてはまるのかどうかはわかりません。

ただ、経験的に以前の事務所では明らかに適正数を超えていたのではないかと実感しました。

税理士がクライアントとする法人や個人は数年で事業がたちいかなくなったりすることもあるので、必ず自然減します。

これを補うために集客を続けなければ税理士の事業も先細りになるということです。

税理士選びに関する経験値が高まったので、新しい税理士がだめでもまた探すのは難しくないかなという感じです。

今回、税理士に仕事をお願いして契約書をつくったのはなぜか初めてでした。

新しくお願いした先生も「最近までやってなかった」と白状していました。

弁護士から契約書がないということは不備だと言われて始めたらしいのです。

「士業」だと契約的にはカッチリしているのかなという想像がありますが、意外と脇が甘いものだと。

これも新たな発見でした。

不動産投資の勉強：税金を払うということは自分にお金が返ってくる可能性があるから

なんでこんなにたくさん　#税金　を払っているんだろう、#節税　しなきゃ、じゃなくこんなに税金を払ってる自分は偉い　もっと払えるようになろう　そう考えてお金を稼ぐことにする　なぜなら少なくとも人のためになっているから

こういうツイートをしたのは

確定申告の季節になると税金のことが気になるから。

というわけでもなく、常に気になるのです。

そもそも不動産投資を始めようと決意したきっかけは「税金」だったのです。

なんとか納税額を減らせないのか。

納税額を減らさないとお金はたまらない。

そう思ってましたし、当時の現実ではそうでした。

最近は考え方が変わってきました。

特に「バリ島の兄貴」の本を読んでからでしょうか。

ようするに

「ケチくさい」

というのが良くないように思えてきたのです。

お金をたくさん使えば使うほど、後からそれを上回るお金が入ってくる。

そういう教えです。

これは

「浪費をしろ」

というわけではありません。

人のためにお金をばんばん使おうということです。

それが結果的に自分にばんばん返ってくるという法則です。

納税とはまさに人のためにお金を払うことです。

障害者や生活保護受給者や社会インフラのために使われるのです。

悔しいのは、納税しても、その使い道までは指定できないところです。

でも、もういいんじゃないかと思っています。

不動産を買うだけで本当に色々な税金を払うことになります。

個都税、取得税、印紙税．．．あっと消費税も払ってる。

それぞれが不動産の額が大きければ大きいほど税額も高まります。

買うだけで自動的に高額納税者になれるのです。

手持ちの現金が少なくてローンで不動産を買うと、税金を払えなくなる可能性もあります。

納税を最後までけちっていると最後はしっぺ返しを食います。

そういう例を私たちはたくさん見てきました。

最後まで支払いを猶予される人などいないのです。

不動産投資は節税のための大変良くできた仕組みとなるとは思います。

でも、結局のところ、けちることには何の意味もないですね。

不動産の知識があれば架空の個人事業の損益通算で還付金を受けるなんてありえない

架空の個人事業を利用して損益通算で赤字にして還付金を受ける方法をサラリーマンに指南し稼いだ人が摘発された。

そういうニュースを最近見ました。

う～ん、これはハイリスク・ローリターンの節税でしたね。これを実行して還付を受けた人は修正申告で重加算税まで課されたそうです。

不動産で賃貸業経営なら全く合法で節税出来るのにね。

個人事業を開業して給与と通算して節税するというのは目新しい技ではないはずです。

実際にやっている人も昔からいたでしょう。

このコンサルタントは、この方法を教えて顧客から数万円の収益を上げていたようですが、税務署から指摘を受けた人たちは、この人の顧客リストから発覚したのではないでしょうか。

個人事業で大きな赤字を出しても、給与所得が少ない場合はあまり恩恵を受けないでしょう。

かなり課税所得の高い人なら有効でしょうが、個人事業をでっち上げて赤字をつくるなんて危なすぎです。

不動産の収益物件を買えば、サラリーマンなら自動的に損益通算の恩恵を受けます。

もちろん不動産を(ローンで）買うというリスクはあります。

でも、「架空の事業」を書類上でつくるという詐欺行為に比べればはるかにローリスクですね。

不動産を買うということはまったく「架空」ではないので、税金に関しては逃げようがありません。

節税しているように見えて、最終的には納税しなければならないような仕組みになっています。

それをうれしいと思うか悔しいと感じるかは、あなたの人生観にかかっています。

最近、大きく納税することで大きなリターンが返ってきやすくなるのではないかと感じるようになってきました。

バリの兄貴の「お金を人のために使えば必ずもどってくる」という教えと「納税」は似ているのかもしれません。

年収１億円あっても節税対策ゼロなら税金で半分以上なくなるが

年収が１億円ある給与所得者というのが存在するそうです。

こういう人が何の節税対策もせずに個人で納税しているとするなら

所得１８００万円超で最高税率ですから４０％の所得税納税になります。

さらに住民税、健康保険などの恐ろしい追い討ちです。

手残りは普通のサラリーマンよりはかなり多いかもしれませんが、通常、税制について知識のない人は激しく無意味に無駄遣いする傾向があります。

せっかく高額所得があっても貯金できずに終わるかもしれません。

こういう方たちをキャッシュポイントとして目を付ける人たちも必ず存在します。

もし「収益不動産を買ってみよう」なんて考えたらどうなるでしょう。

所得が高い人たちは、なんでも買えちゃうような気がすると思います。

銀行も喜んで融資を出すでしょう。

なるほど、こういう人たちが存在するからこそ、新築ワンルームや新築アパートの業者や不動産業者が繁栄できるのですね。

所得が高い人たちの他業界への波及効果は大きいと思います。

常に無知は高くつくものですが、「やられてる」のに気がつかなければみんなハッピーかもしれません。

高額納税で国民みんなのためになり、業者への所得移転で業界を潤す。

こういう方々が存在しないと経済は回っていかないのですね。

尊敬されるべきです。

不動産投資：所得の分散が最も税率を抑える効果ある

おそらく、どんな事業を行っていても所得がある特定の人に集中すれば、その人の税額ははね上がるはずです。

つまり、ひとりに収入が集中するシステムでビジネスを稼動させれば、儲かれば儲かるほど税額を抑えることは難しくなります。

法人をつくり、会社組織にするということは、所得を分散させて税率を抑える効果があります。

不動産投資でも、この「所得の分散」を考えて投資を進めていくしか、節税の方法はないと思います。

ただし、自分以外の誰かに所得を分散させたくない人はこの手は使えません。

納税制度のある国でお金を人並み以上に稼ぎ続けながら所得を分散させずにいられる人は、よほどのお金持ちか、よほどの強欲な事業家しかいないのではないでしょうか。

この所得の分散というものを親族内だけで行っている事業家はたくさんいるはずです。

こういう形態は同族経営とか言うらしいのですが、これは「親族内の扶養システム」ということになるのではないでしょうか。

親族を自分の法人の従業員にしてはいけないという法律はないので、最も簡単な所得の分散ですね。

ただし、能力のない親族を雇うと会社が傾く恐れがあります。

ですから、そういう場合は実質的な仕事をさせないということになります。

そんな人にも人並み以上の給料を払うことになり、経営者は重税を逃れます。

納税のシステムが親族の相互扶養を実現しています。

吉本の芸人さんが親族の扶養を拒否して、親族が生活保護を受けていたという話を聞くと、税制をまったく知らない人たちがやったことなのだなと感じました。

この芸人さんも親族を従業員にして所得を分散させれば自分の税率は抑えられてみんなハッピーになれたはずです。

不動産投資の世界に入っていくと必ず役に立つ税務の知識が得られますね。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

戦略的な不動産投資とはいったいどのようなもの

戦略的な不動産投資とはいったいどのようなものでしょう？

何かプロジェクトを立ち上げる時は常に戦略がなければならないと思うのですが、実は戦略もへったくれもないまま実行してしまいます。

そういう癖を直さなければとも思うのですが、戦略を立てる時間をかけ過ぎて実行が遅れて結局何もしない。

そういうこともよくあります。

つまり、不動産投資だったら収益物件を買うこともなく終わるということです。

まず走りながら考えよう。

そういう考えもありです。

これは戦略なしですが、「何事も走りながら考える」というやり方もひとつの戦略かもしれません。

どんなビジネスもそうだと思いますが、収益が上がり、所得が上がると税金の壁が立ちはだかります。

税金のことなんか何も考えなくて良い、なんていう時期は、あっという間に過ぎてしまいます。

特に収益不動産を買い進める場合は大きな壁となります。

戦略をまったくつくらずに始めてしまったことを後悔します。

でも、もう走り始めてしまったので仕方ありません。

なんとかしなければならないのです。

まだ、賃貸経営を始めて３年しかたたないのに、もう重要な決断を迫られています。

物件を買うたびに、それはそれで重要な決断なのでしょう。

ところが、税務上の対策となると「重要」という以上に「死活的」な問題となります。

戦略的な考えをしていなかったツケがここで回ってくるのです。

法人をつくる、物件購入者の名義を変える、専従者給与を払う．．．

さまざまな選択肢がテーブルの上に載ってきます。

税金をどう抑制していくかという問題と共に、節税の仕組みを採用しながらはたして物件を買い進めていくことができるのか。

そういう難問も持ち上がります。

節税というのは行き着くところは所得の分散だと思います。

この大きな部分をとらえて、細かい枝葉の部分はあまり深刻に考えすぎないようにしようと考えています。

不動産投資を始める前に節税の仕組みを知っておいた方が良いかも

収益が上がった時にどうやったら節税できるかなんて、まず考えてから収益物件を買う　#不動産投資　家はいないと思いますが物件を買い進めていくつもりならこの順番の方が正しいのかなんてすでに３棟買ってから気づいてます

こんなツイートをしたのは以下の理由です。

今まで読んだサラリーマン大家系の本などで、不動産投資にかかわる税金の対処法についてまともに書かれていたものは少なかったと思います。

今までにお会いしたいわゆるサラリーマン大家の方でも、収益物件を買い始めた当初から税金に対してどう対処していかなければならないかを意識して物件を買い進めた例は少ないように感じます。

なぜならサラリーマンは基本的に源泉徴収で税金は天引きですから、確定申告はする気がなければしなくてよいので納税の仕組みについては理解しにくいからです。

この「自分で納税のための申告をしない」というシステムが戦後の日本社会に根付いたことがサラリーマンの納税意識を変えることはなかったことの大きな原因であると確信しています。

「たくさん取られてるな」という意識すらない人もいます。

ところが収益物件を何棟も買い進めていくと難しい問題が発生することにやっと気がつきます。

物件数が少なく、減価償却の経費が取れているうちは良いのですが、キャッシュフローも積み上がり、償却切れ物件が出てくるようになると所得税率が一気にはね上がります。

こういう事態に対処する方法は専門家に尋ねれば色々と出てくるのでしょうが、税に関する知識のないサラリーマンにとっては難題でしょう。

法人をつくり、管理会社として経費を払うという方法でも、ある程度の収益が上がると節税に限界が出てきます。

最初は法人をつくらずに「個人」としてしか収益物件を買う方法がないサラリーマンとしては、一度「個人」で買った物件の節税はいずれ限界を迎えることを認識しておいた方が良いと思います。


収益物件を買い不動産投資を始めようとするあなたは物件を買う前に税金の仕組みを知っておいて損はないですね。

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不動産投資では借金をして（融資を受けて）赤字を維持するしか節税のうまい方法はないようだ

不動産投資では借金をして（融資を受けて）赤字を維持するしか税務上の対策としてはうまい方法はないようです。

先日、税理士と相談をして建物部分を法人に売却して減価償却を再びとるという手法を使ったらどうかという案が出たのですが、どうやらＮＧのようです。

このやり方だと不動産投資家としては無借金の状態か、あるいは地主であるしかないだろうとのことです。

つまり、「上がった」人の手法で、現在進行形で収益物件を買い増している人には無理なわけです。

そこで、従来路線の専従者給与および管理会社設立という無難なスタイルという方向になりそうです。

当然ながら赤字をつくるために収益物件を新たに買い足さなければなりません。

結局のところ不動産投資家は常に融資を組んで、債務を維持しなければいけないようです。

このことは「ドルフ・デルースがセミナーの中ではっきりと言っていた」ということを思い出しました。

なぜ借金をしていたいのか。

それは税金対策にほかなりません。

赤字をつくるために借金をするというのは不動産投資の王道のようです。

サラリーマン投資家の王道でもあります。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

収益物件の減価償却切れをどう解決するかを税理士に相談

顧問の税理士と面談をしました。

収益物件の運営のこれからについてアドバイスをいただきました。

こういう面談は、新しい税理士に変わってから、実は顧問になっていただく前の１回しか行っていませんでした。

せっかく顧問料を払っているのにもったいないと思いました。

面と向かって話せば、メールのやりとりだけでは、うまくいかない部分も一気に氷解するような感じです。

これからは、もっと頻繁にこういう機会をもとうと決意しました。

お話の中心はまもなく減価償却切れとなる物件をどのように運営するかということでした。

大筋では法人に物件建物を売り、そこで再び減価償却をとるという計画です。

これに加えて消費税還付を受けるというものです。

この場合の法人というのは「不動産業」か「小売業」でないといけないようです。

個人と自分の法人の間での売買ですから建物比率は自由度が高いので減価償却がとりやすくなります。

これからシミュレーションを行いどのようなタイミングで売買を行わなければならないのかを考えます。

紙の上だけで、不動産の税務を考えることもできますが、実際に物件を複数棟所有していなければなかなか腹に落とし込むのは難しいと思います。

そういう意味では、２００９年から物件を買っておいてよかったな、というのが正直な感想です。

あまり深く考えずに償却切れの築古木造を買っていました。

短期間で償却が大きくとれることが最大の利点でしたが、償却切れのあと、具体的にどうするのかと真剣には考えていませんでした。

不動産投資では減価償却をうまくコントロールして税額を抑制することが重要だとわかってはいました。

残念ながらひとつの要素がわかっていても全体のスキームを組み立てることは素人には難しいですね。

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税金を払いたくない人は不動産投資をしてはいけない

何度も同じ事を書いているような気がしますが、実は節税のためには不動産投資が最も効果的だと確信して投資を始めたのです。

減価償却という素敵な税務上のマジックで所得額が抑えられるという点です。

ほかのメリットはあまり考えていませんでした。

ですから現在でもなんとかして、このメリットを生かせないかというのが不動産投資の中心課題のように思っています。

ところが、最近、ちょっと頭に浮かんだのですが、例え税額を現在抑えたとしても将来的には必ず抑制された分の税額を払わなければならないことになるよね、ということに気づきました。

イタチごっこのような感じですが、「節税」とはそういうことのような気がします。

そもそも収益物件だろうと何だろうと不動産を所有すれば、あっという間に高額納税者になれます。

固定資産税、都市計画税、不動産取得税．．．おっと消費税も払ってる！

不動産を買うと「もれなく納税が付いてきます」という感じですね。

税制というものは、ものすごく奥が深い伏魔殿のような世界です。

いったん入り込んだら、逃げ出すことはできません。

逃げ出すことはできないので、自分で一生懸命に素敵な穴を探そうとするのですが、いつのまにか元のところに戻ってしまって、さっき見た穴は全部ふさがれている。

そんな感じです。

士業の中でも会計士というのが最も稼ぐ人たちであるというような話をどこかで読んだことがあります。

税制の伏魔殿の中をうまく渡り歩く先導者の役割を果たせるからでしょうか。

うまくいけば錬金術となります。

はずれれば大損です。

減価償却や節税などの対策は不動産を買ってから考えたのでは遅い

不動産投資は資産を増やすために始めました。

同時に考えたのが給与収入と損益通算できる税額上の有利さです。

ドルフ・デルースの著作を読んで不動産投資の他の投資に比べた有利さを確信して絶対始めるべきだと思いました。

最も魅かれたのが減価償却です。

毎年の経費に加えて実際はその年は支出していないのに控除される金額があるのです。

収益物件を購入した時に支払っていますから、まったく支出していないと言えば間違いになりますが、必要経費と違い、実際にお金が出て行っていないので得したように感じます。

減価償却が毎年たくさん取れれば、不動産所得は赤字になり、給与所得から差し引かれ全体の税額は低くなります。

給与収入がある限りこれを持続すれば給与収入単体の時よりもお金が貯まります。

この減価償却を多くとるためには建物比率をなるべく大きくする必要があります。

色々な方法があると思います。

このあたりを色々と悩みながら工夫して経営できるのが不動産投資の面白いところです。

賃貸経営が事業規模になれば青色申告が可能になり、うま味が出てくるのですが、税理士にまかせているだけではだめな気がします。

結局、士業の方に頼るのは良いのですが、その方たちの技能をうまく使えなくては意味がありません。

どれだけ使えて有利なスキームを引き出せるかは、基本となる知識にかかっています。

投資家も勉強しなければいけません。

ウチはまだすべて個人所有ですが、いずれ法人の利用も必要になります。

そのタイミングはいつなのか。

規模が大きくなった時にどのように対策をするのか。

不動産投資は長期にわたる投資である、と言われますが、実際には早め早めに考えて行動を起こしていかないと思わぬところで行き詰まりそうです。

実際に不動産投資の先輩で、物件を個人で買い続けて、税額を抑えることが難しくなった方がいます。

「たくさん買えばよいと思っていたからこうなった」と嘆いておられました。

特に税務に関しては、不動産購入の後からあれこれ考えても操作は難しいということが経験上わかります。

結局、勉強していない人は損をします。

所得税率３３％は収入と可処分所得のギャップが大きい

所得税率：課税所得695万円を超え900万円以下＝23％、900万円を超え1,800万円以下＝33％、1,800万円超＝40％　３３％で貯金無理、４０％で死亡．．．この税率のせめぎ合いが金持ちになれるかどうかの重要ポイントです

こういうことをツイートしてしまいました。

この時期になると確定申告が近づき、納税額が気になります。

不動産投資を始めて収益物件を買う前に課税所得税率が３３％に突入して苦しんでいた時期を思い出してしまいます。

なぜお金が貯まらないのか。

収入額は生活費を大きく上回っているはずではないのか、と根拠なく思っていました。

現実は恐ろしい数字を突きつけてきます。

所得税額が３３％なら住民税も合わせると収入の半分以上は税金と健康保険と年金の支払いで吹っ飛んでしまうのです。

年収１０億円あって半分以上可処分所得がなくなるというのは少なくとも、「普通の生活」をしている人なら余裕は十分で貯金も増えるでしょう。

ところが、この所得税率３３％の範囲に収まる収入の人は、収入の見かけと実際に使える金額のギャップが大きいので苦しいのです。

収益不動産を買うことによって減価償却により、他の収入と損益通算できてやっと高税率から逃れました。

ほっとしていたのもつかの間、所有物件の減価償却切れが迫ってきています。

物件の売却、名義変更、法人設立．．．。

色々オプションはありますが、収益を生むものを所有するということは、違うステージに上がっていくわけで、サラリーマンオンリーの時代とは違う仕組みを自分で創り出さなければなりません。

悩ましいのですが面白いところではあります。

確定申告：経費の範囲を増やすのが節税だがサラリーマンにもできる

間もなく確定申告の期限が迫ってきます。

現在は税理士に記帳と申告書類の作成をお願いしているのですが、以前は自力でやっていました。

収益不動産を所有していなかったサラリーマンとしての時代は、いかにして税額を減らすかについて悩んでいました。

収益不動産を所有して経営することが税額を抑える最も効率的な方法だとやっと発見したのが２００８年頃です。

所得の３分の１を所得税額として支払うのが耐えられなくなっていました。

住民税と合わせて健康保険も最高額を払うとお金は残らない状況でした。

これではいかんと思って何か行動を起こせばよいのです。

でも考えるばかりでやりませんでした。

収益不動産で賃貸経営をするという発想を得て実行に移さなかったら、今でも納税という大きな穴から大事な水がドバドバ流れ出していく状態だったでしょう。

経費というのは事業を営むために必要な支出のことを指すと思いますが、この経費の範囲をできるだけ広げていくのが節税の根幹ではないでしょうか。

サラリーマン収入オンリーの時は経費の範囲がほとんど存在しないのです。

ただひとつだけ方法があります。

自分が事業主であるという事を宣言するだけで良いのです。

税務署に事業主の開業届けを提出して、事業主としての経費を申告する。

それを赤字にできれば給与所得と損益通算して、給与所得を抑えることができます。

これだけで良いのです。

この仕組みを自分で作り出すという発想さえあれば誰でも可能です。

収益不動産を買えば大きな減価償却が取れて非常に有利なのですが、他の事業でも経費で損益を通算し所得額を抑えることは可能だと思います。

サラリーマンの方は是非今日から始めてみましょう。

不動産投資の勉強：増税対策はいかがでしょう

最高税率が上がるというのと消費税アップは連動していると思います。

基本的に消費税増税で大きな影響を受けるのは低所得層のようですが、この人たちの不平が募るとまずいので、仕方ないからお金持ちの納税額も上げましょうということでしょうか。

増税は規定の路線で、かわいそうだけどみんなが負担しているから我慢してね。

そう言われるとなんとなく納得したような気になります。

ところが現実は、どう考えても低所得者層には不利なことが多いはずです。

なぜなら所得の低い人たちは節税をする方法がないからです。

高所得者は不動産を買ったり、法人をつくったり、あらゆる方法を駆使して、増税のダメージを軽減しようとするはずです。

不動産投資で賃貸経営などを始めるといやでも税金に敏感にならざるを得ません。

サラリーマン大家で、もし税金に敏感にならないなら、不動産投資を続けるメリットはないばかりか、損をする恐れもあります。

税制なんて、自分たちではどうしようもないものですが、それに対して不平をたらたら言うよりは、納税のカラクリを研究して、あなたの財政状況をなんとか良い方向に持っていくのが得策です。