キャッシュフローと資産を増やすなら（水戸大家さんブログ）

基本的に資産の少ないサラリーマンはこの順番で資産を増やす方法が最も手堅いのではないかと思います。いきなり低利回りRC購入はドボンです。

引用

そして、地方の物件と都心の物件の話に戻りますが、

地方の物件では利回りが高く、

なおかつ積算評価も高い物件が多いのです。

反対に、都心だと利回りが低いのは当たり前なのですが、

なおかつ、積算評価も低い物件が多いのです。

記事全文

不動産投資の勉強：５０００万円かけながら１カ月で撤退できますか？

筋ジストロフィーで全身が動かない経営者が書いた本を読んでいて不動産に関連する記述があり、気になりました。

「他力本願」で年間５０億円稼ぐ！（大塚健）

コミックス専門の古本屋で年商５０億円を売り上げている人だそうです。

この本の中で、渋谷に新しい店を出店して失敗した話があります。

オープンした瞬間にお客さんが少ないことを知り、２週間後に閉店を決断し、１カ月で実行したのです。

スタッフは開店に５０００万円もかかったのでもう少し様子を見ようと進言したが、決断が速かったので結果的に傷を広げなかった。

そういう話です。

渋谷には中古漫画のオタクは、あまりいなかった、という結論です。

大きな池だと思っていたら実は魚は少なかった。

これは収益物件を買う時にもよくある話でしょう。

賃貸の需給を見誤るとこのような失敗は起こります。

この古本屋の経営者は５０００万円を一気に損しました。

収益物件を５０００万円で買って空室が埋まらない。

この場合、どうするか。

融資で買って毎月返済しているのなら、必死になって空室を埋めるしかありません。

あとひとつの選択肢は売却です。

この時、もしもこの物件を積算価格以上で買っていたとしたら．．．

残債を売却により完済することは難しいかもしれません。

決断が速かろうが遅かろうが、お金を損することは間違いありません。

事業でお店を出店することと、収益物件を買い不動産投資をすることには共通点があります。

どちらも、事業を行う場所にお客さんがいるかどうかを見極める必要があります。

不動産の場合は積算価格以下で買うことが重要なリスクヘッジになります。

お店を経営するということは、出店場所の問題以外にもっと多様な要素がからんできます。

不動産投資の場合は、物件を買う場所が投資の成否の大部分を決めてしまいます。

どちらが、事業としてよりシンプルかというと不動産の方のように思えます。

でも、何をもってシンプルと思うかは、人によって違いますよね。

不動産賃貸以外の事業は経験していないので、お店の経営はよくわかりません。

リスクヘッジの仕方がわからないものは怖くてできません。

不動産は「場所」と「価格」が最重要だという以外のことは、あまり深く考えないようにしています。

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

賃貸併用住宅を新築するということは投資にはならない。

そういうことを何度も書きました。

どう考えてもお金儲けにはつながりそうにもないので、そういうことです。

ただし、投資などというものから離れて、ただ単に不動産を所有したいという方にはお勧めしたい方法があります。

それは、どうしても新築をやってみたいという人に対する提言です。

賃貸部屋を自宅に造るという発想をまず一切捨てるということです。

ようするに「ステキな戸建」を「ステキな場所」で建てれば良いのです。

不動産投資をしたいから収益物件をローンで買いたい。

そんなあなたは、いったん収益物件をローンで買うと、その後に住宅ローンを組むことは難しくなります。

金融機関の住宅ローン担当の人にとっては収益物件でお金を稼ぐというコンセプトはＮＧだからです。

ですから、どうしても住宅ローンを使いたいあなたは、まず自宅を買うところから始めなくてはなりません。

ここで、投資をやりたいというあなたは、投資物件へのローンが少しでも不利にならないような状況を考えなければなりません。

つまり、新築する物件、あるいは中古の戸建の積算をなるべく高くすることが必要です

ここで収益物件を買う人たちの積算という必須の概念が出てきます。

土地と建物を合算した価格のことですね。

資産になるものです。

英語の大好きな人たちはエクイティー（equity）とか言うのではないでしょうか。

ローンの残高を引いた残りが資産になります。

せっかくローンを使って自宅を保有するのなら、価値のあるものを持つべきです。

価値があれば、金融機関は収益物件への融資の審査において自宅をあなたにとって有利な資産として見てくれます。

あなたにとって満足のいく家が他人にとってほしいものとは限りません。

ですから、家を建てる時に、あなたではなく他人がその戸建を買いたいと思えるようなものを想像して設計すれば良いのです。

それに加えて、「立地が良い」ということが必須条件になります。

戸建を買いたいと思う人たちが住む場所はどういう地域でしょうか。

家族構成はどのようなものでしょうか。

中古になった時に、きっとすぐに買い手がつく。

そんな家と土地を持てば良いのです。

中古の二世帯住宅や賃貸併用住宅を買いたいという人は一般人には少ないでしょう。

ステキな戸建の建築や物件探しは収益物件探しよりも難しいかもしれません。

それでも、やってみたいあなたは根性あります。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

収益物件調査は積算価格をまず調べるが土地が広くて積算評価が高いとまずい

不動産投資で収益物件を探していると、まずその物件は積算が出ているのかどうかが気になります。

一般的に積算価格が売値を上回っていれば「買い」であるように感じます。

ですから、不動産投資家は何をさておき、まず積算を計算します。

土地の路線価と建物の評価額を足して積算価格が出ます。

ここで積算が売値を大きく上回っている物件があると飛び上がって喜んでしまいます。

でも、ここで冷静にならなければならないのは、積算評価が高ければ高いほど、銀行融資の額が大きくなる可能性があるということです。

つまり「たくさん借金ができる」ということです。

気をつけなければならないのは、「たくさん借金ができる（フルローンやオーバーローン）」ことと、「稼げるかどうか」は別の話なのです。

うっかり

高積算評価＝高収益

と勘違いしそうになります。

地方の高利回り物件を探していると

高積算／低収益

の収益物件に遭遇することがあります。

やたら土地が広くて駐車場スペースが余っているような物件です。

駐車場の料金込みの利回りですと、空室が出ると、家賃プラス駐車場家賃がマイナスになり利回りががっくり落ちます。

駐車場が必須の地方では駐車場料金はそんなに高くとれません。

土地が広いと個都税も高くなります。

しっかりフルローンが出たのに、ちっともキャッシュフローが出ない物件は出口が難しいことになります。

積算評価は、あくまで、銀行が融資を出してくれるかどうかという指標に過ぎないわけです。