激安築古ボロ戸建て不動産投資は儲かるのか

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不動産を買う方法はひとつだけではありません。不動産業者を仲介させない方法というものがあるんですね。

加藤ひろゆきさんは健美家の不動産投資コラムで、以下のような技を使っています。

引用

あれは確か５年前のこと。近所のオジさんから、所有者の老婆が息子の家に療養に行くと聞いた。
そこで、「 いつか手放すことがあれば、最初に声をかけてクダサイ 」と書いて、名刺をポストに挟んでおいた。
その３年後、老婆が亡くなったと聞いた。

今年一月、知らない電話番号から着信アリ。
老婆の息子だった。
老婆から生前、何かあったら、この人に連絡するように、と伝言を承っていたそうだ。
約束通り、相続登記が終了した後にワタクシに連絡してくれた。

引用終わり

加藤さんは不動産業者ではないようですが、他人に「売ってください」と自分を売り込んでいます。不動産は１対１で売り買いするものですから、「じゃ売りますよ」と言ってもらえれば売買は成立するわけですね。

ただこの方法だと、よほど信用されている人でないと難しそうです。見ず知らずのどこの馬の骨かもわからない人間と不動産の売買をしようと思う人はそんなにいませんよね。

おそらく加藤さんはこの近所の人ですから素性は知られていて、売主は彼を信用しているものと思われます。ですからこの手法は都会ではなかなか使いにくい。

その代わり、地方で人間関係が密な地域だと有効なのではないでしょうか。

引用

三月上旬。
ＢＯＹＳを連れて、物件で待ち合わせをした。
裏に住む老婆によると、推定築年数、７０年。
古い物件であるが、内部の荷物は既に片付けられていて、さっぱりしていた。
残置物があると、それだけで気が滅入る。荷物の搬出だけで、１０万円以上かかる。

内部は、３０年前にリフォーム済み。家はやや傾いていて、壁に穴が開いている。
しかし、今まで見てきたボロ物件に比較すると、難易度は低く、まだまだ活用できると判断シタ。
先方の売却希望価格は４０万円。

引用終わり

仮に不動産仲介をはさまずに仲介料の支払いなしだとしても、築古のボロ物件だとゴミの片付けやリフォームでお金がかかってしまいます。物件価格の他にかかりそうな費用を足して投資価格を考えなければなりません。

それでもなおかつお買い得ならラッキーです。

引用

そこに、現状渡し、測量不要、瑕疵担保責任ナシといふ条件で、３０万円といふマイルドな指値を入れた。
実は、土地面積も、建坪も、全て推定で、よく調べなかった。
しかし、女子限定アパートメントの隣で、かつ、価格に再現性がないと考えると貴重な物件だ。
困難があるとしても、根性で乗り越えるしかないと考え、購入を決意した。

引用終わり

加藤さんは「鬼指し」で有名な不動産投資家ですが、本当に欲しい物件で買う気満々の場合は、気をつけた方が良いと思います。なぜなら売主の「売る気バロメーター」を一気にダウンさせてしまうかもしれないからです。

もしこの売買に不動産業者の仲介が入っているのなら、業者のバロメーターも同時に急降下します。

競争相手の投資家がいるなら、指し値を入れない買い手に、あっという間に持っていかれるかもしれません。

引用

その翌日、沖縄の美ら海水族館のイルカのショーの現場から司法書士に電話を発信し、売買契約書作成と登記の依頼。
北海道に戻ってきてから、指定の口座に３５万円を振り込み、郵送でカギを受取った。
売主様とお会いしたのは一回のみ。

引用終わり

ここで加藤さんは不動産仲介業者は入れていないが、司法書士にお金を払っていることが判明しました。仲介手数料はとられないが司法書士に登記費用などを払っているのでこれも投資額に入ります。

引用

推定リフォーム費用は、内装で２０万円前後。
庭の土を削り、砕石を敷く工事で１０万円前後。
他は水道管の修理で２万円。
ボイラーは生きているかどうか、未確認。
灯油タンクは取り外されているので、新品が必要。
四万円前後か？
予備費を含めて、トータル４０万円以内に収める予定。

引用終わり

結局３５万円で買った物件に４０万円プラス司法書士費用がかかったようです。さらに「労働力投入予定」と書いてありますので、これも費用に加えれば、さらに全体の投資額はアップします。

築古ボロ戸建て投資というのは、費用がかからないように感じますが、このケースだと購入額の倍以上の費用がかかっています。

戸建てではなくアパート１棟だと、物件の購入費用と同じ額程度の費用がかかることはありえないと思います。

４０００万円のアパートを購入して４０００万円のリフォーム費用その他がかかるようでは買う人はいません（笑）。

このあたりが激安戸建てのマジックで、お金がかからないように見えてかなり投資費用はかかるということですね。３５万円で購入して総投資額が８０万円だと、家賃５万円の場合、この額を回収するのに（税額は計算せず）１６カ月かかります。

１６カ月を短いと見るか長いと見るかは投資家それぞれです。

ここでは融資をまったく使わずに戸建てを購入するプロセスが書かれています。これを融資を使えば、すぐに次の物件を買える可能性が高まります。

最近は銀行融資が緩くなったおかげで物件価格が上がり、利回りが下がっています。現金で築古戸建てを買いたいという誘惑にかられますが、冷静に総投資額を考えないと、儲かるスピードは遅いですね。

不動産投資の勉強−RC造の収益物件を買わない理由

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大黒天人さんの健美家に掲載された記事（2015年2月6日掲載）を読んだ感想です。

RC造の収益物件を買わない理由について書かれた記事です。

引用

１、耐用年数が長いので長期の融資が受けやすい

ＲＣ物件を購入する人が、一番の理由としてあげるのがこの点です。しかし、投資である以上、「 融資を受けられるから買う 」ことは理由になりません。「 キチンと運営が出来る（ 多額のＣＦが見込める ）から購入する 」というのが本来の理由であるべきです。

最近の市場を見ると、ＲＣ造の物件の利回りは、多くて１０％超、少ないと６％以下の物件も見られます。１０％の利回りの物件でも、実際の手残りを計算すると、手残りが１％以下になることが珍しくありません。区分所有の場合は、マイナスのキャッシュフローになることもよくあります。

また、ＲＣ造の物件は、固定資産税がかなり大きな負担になります。固定資産税は購入前にわかるので、多くの方が承知の上で買っていると思います。それでも、自分ではコントロール不能な多額のお金が毎年かかることが経営に与える影響は大きいものです。

引用終わり

これはキャッシュフローがあまり出ないので買わない、という理由ですね。

同感です。基本的にRCは木造物件に比べると利回りが低いので買わない理由としては至極まっとうだとおもいます。

固定資産税が高いのもキャッシュフローが下がる大きな理由になります。元々、低利回りで手残りが少ないにの追い打ちをかけるように税金が高いのは痛いところです。

ウチは１棟だけRCを保有していますが、固定資産税が他の木造物件に比べて突出して高いのです。このマイナスポイントは痛いほど良くわかります。

銀行が長期の融資を出してくれてもキャッシュフローが少なければ、銀行を儲けさせるだけでしょう。

銀行がRC物件に好んで融資をだしたがるのも長期間にわたり金利で稼げる可能性が高いからです。

引用

２、利回りが低くても家賃収入が多額なのでトータルでは儲かる

利回りが低くても家賃収入が多額なので、トータルでは儲かるという人もいます。しかし、「 家賃収入が多い 」＝「 所得税などの税金が高い 」ということです。

そういうと、「経費で節税できる」という方もいますが、節税はそんなに簡単ではありません。例えば、「 購入物件の視察で訪問したときの交通費 」「 購入物件の視察で訪問したときの宿泊費 」などは、よほど、キチンとした理由を説明できないと経費計上が認められません。

引用終わり

確かにRC造で戸数の多い「巨艦」物件を保有すれば表面上の収入は大きくなるでしょう。しかし、そこで「課税所得」を一気に増やしてしまっては手残りも乏しくなります。

耐用年数が長期年数残っていればRCの場合は毎年の減価償却があまりとれません。そうなると課税所得を抑えることができないので築古の木造より不利です。

経費については、課税所得を抑えるために経費をバンバン使うという発想はキャッシュフローを貯めるという概念とは逆になります。

経費は単純にお金が今「出て行く」わけですから課税所得が減少した分を取り返すことにはなりません。

引用

３、ＲＣは人気があるので売却しやすい

これは、大きな誤解です。私の知人の体験談ですが、築２５年の一棟ＲＣマンションを購入して、満室運営できるほど内外部をリニューアルし、１０年後に売却しようとしたところ、うまくいきませんでした。

外観も内装もきれいなのですが、物件情報上は築３５年のＲＣという括りになるため、買い付けに来る人は物凄い指値をしてきました。知人が指値に応じないでいたら、そのうち売買の不動産業者が仲介契約の更新を断ってきました。

その後、物件を売却するのに５年かかり、売却金額は想定の６０％にしかなりませんでした。

この話をすると、「 だったら最後まで持ち続ければいい 」という人がいます。しかし、ＲＣ物件を解体する時の費用は、木造や鉄骨造りの金額より遥かに高いのです。不動産の解体費用は、以下の水準が一般的だといわれています。

・木造　３万円/坪～

・鉄骨造　４万円/坪～

・ＲＣ造　５万円/坪～

そのため、規模が大きければ一棟で数千万円の解体費用を見込む必要があり、それだけで、過去の利益を吹き飛ばす可能性が高いのです。

引用終わり

ウチは残念ながらまだ収益物件の売却は経験していないので断定的なことは言えません。現在所要のRC収益物件をいつ売却すべきかというタイミングについては非常に悩ましいものがあります。

大黒天人さんの知人の話のように築古RCを思った価格で売却するのは難しいかもしれません。築３５年では理論上はRCの法定耐用年数「４７ー３５＝１２」では１２年しか残っていないことになります。

これでは銀行は長期融資を出してくれない可能性が高いので、融資で収益物件を購入しようとする投資家にとってはかなりハードルが高くなります。かといって築古のRCを現金で買おうとする裕福な不動産投資家が存在するのでしょうか。

売りどきを見誤ると大変なことになりそうなのがRC造の欠点のひとつでもあるようです。

引用

４、減価償却を長くとれる

私の考えでは、減価償却を長くとれるメリットはあまりありません。特に１０年程度で売却を考えている方であれば、減価償却が短い方がメリットは多いと思います。

「 １,０００万円を１０年で減価償却できる物（ １年につき１００万円の減価償却 ） 」と、「 １,０００万円を５年で減価償却できる物（ １年につき２００万円の減価償却 ） 」では、一年に経費計上できる金額が倍も違ってきます。

物件を相続後も持ち続けるなら減価償却できる年数が長くても問題はありませんが、投資家的に考えると、短い減価償却で回して、資産の入れ替えをしたほうがいい場合も多いのです。（ このあたりは、元国税関の方が書いた本などが参考になります ）。

引用終わり

これもまったく同感です。減価償却を長期の年数でとっても毎年の課税所得を抑える効果が薄ければ意味がありません。

ウチは木造の収益物件を４年で償却して個人の所得税をゼロにした年がありました。

もちろん４年が過ぎれば減価償却はゼロになるので、再び課税所得は上がり、税率も上がりますから、なんらかの対策を考えないといけません。

減価償却は「課税所得を抑える」ための効果的かつ「キャッシュが出て行かない」方法です。

年数が長期でとれるかどうかと課税所得を抑えられるかどうかというのは別の話です。

結論

不動産投資のやり方は１００人いたら１００種類あって当然ですよね。

１００％正解なんてあるはずない。

それさえわかっていれば、どうとでもなるような気がします。

ようするに、それぞれ立ち位置が違うわけですから、他人のやり方をそっくり真似ることはできません。

真似て良い場合もあるでしょう。

ウチの場合はひたすらキャッシュフローを増大させていく、という発想が根底にあるだけです。

結局、融資を受け続けることでしか経営も不動産投資も成り立たないから

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「借金経営のススメ」という本を読み、今さらながら納得しました。

自転車がこぎ続けなければ倒れるように経営も借金し続けなければならない。

借金をしない経営など存在しない。

だから恐れず借金し続けましょう！

銀行は完済できる人に融資するのではなく、現在返済できているという実績のある人に出す。

骨子はこんな感じです。

これは不動産投資を実施している人にとっては「犬の足は4本だ」という事象より常識ですよね。

でも、最近、こんな常識をおろそかにしていたと感じました。

つまり

「借金のしかたが足らん！」

という現状を認識したのです。

最近、ある信金さんから物件の修繕費を借りた時に起こった現象です。

修繕費の融資を申し込む際に所有物件の収支の資料などを提出させられます。

これは、どのような融資であろうと必ず要求されますよね。

問題はここからで、信金さんは、何と修繕費の融資の件よりも収益物件の方に興味津々だったのです。

つまり借り換えをしませんか、と勧めてきたわけです。

それも4棟全部だそうです。

まあ、確かに物件の修繕費は百万単位ですが物件は億単位の額になりますからね。

カモが太いネギを背負ってきたように見えたのでしょうか。

それまで銀行に借り換えを「お願い」したことはあっても「お願いをされた」ことはなかったので驚きました。

ウチのような弱小投資家に「是非借り換えて下さい」なんて切り出してくる金融機関が存在するなんて想像したこともありませんでした。

ここで気づいたことはアベノミクスのインフレ政策でお金がジャブジャブにあふれて銀行の貸し出し先がなくなっているということです。

信金のような規模の小さな金融機関は、たとえ数億程度でも収益不動産なら融資をしたくてしょうがないようです。

ただし、まったく儲かっていない不動産には融資をしたくないはずです。

ウチがなんとかまともに賃貸経営でキャッシュフローを積み上げてきている。その実績を評価して積極的になったのだと思います。

融資をしたい人だと思われているのなら、どんどん借りてあげるべきだな。

そう思いました。

もちろんお金を生み出す可能性がゼロのもののために借金をするつもりはありません。

今回の修繕費のための融資は、わざわざ借りる必要はなく、現金で払っても良かったのです。

しかし、おかげで新たな金融機関を発見して、融資する気満々だということを知ったのは大変な収穫でした。

不動産投資は融資なしでは、まったくレバレッジがかからず、 経営としてはどうなのかと思います。

だったら、いかなる場合でもお金を借りることを中心に考えなきゃいかんな。

そんな原初的な教えを「本」と「信金」から再確認したわけです。