投資用の賃貸物件に長期間住んでいただくのは有難いがリフォーム経費が大きい

最近、所有物件から退去された方があり、その空室をチェックに行きました。

築古の木造アパートですが、なんと連続１６年も住まれていたのです。

と言ってもウチが所有者になってからは5年ですが。

独身男性でしたが結婚が理由でした。

このように長期間住んでいただくのは大家としては大変ありがたいことです。

長期間住む人の特徴は何とも言えないのですが、家賃の価格帯とその人の収入、物件の環境など、いくつかの要因がうまく重なって長期入居になります。

これを大家がコントロールできるかというと、はっきり言って難しいと思います。

人間の人生には色んな変化が起こります。

物件の周りの環境も変化します。

物件そのものも変化（劣化）します。

このうち、大家がコントロールできそうなものは物件の劣化に対処することだけです。

部屋の劣化に対処すると言っても、居住中に大幅なリフォームをすることは困難です。

そんなところにお金をかけても退去する方は部屋の内容の理由以外で退去するでしょう。

この部屋も大幅なリフォームをしてから賃貸募集をすることになります。

業者に見てもらい、壁紙、フロアなど交換部分をチェックして見積もりを出してもらうことになりました。

４０㎡ほどの物件ですが、３０万円もかかってしまうかもしれません。

わずか6.6万円の賃料で30万円の経費はとても痛い。

5年でいただいた賃料が396万円としてもローン返済とその他の経費がかかるとすれば、ざっくり200万円程度しか利益は残らなかったことになります。

この200万円から30万円が引かれると5年で170万円しか利益はなかった訳です。

1年で34万円です。

ローン返済が引かれる収益物件からはこの程度の利益しか上がらないのです。

この5年間で連続して住んでいただいてその程度です。

これがもっと頻繁に入退去が起こっていたら収益はさらに低下します。

恐ろしい話です。

インカムゲインを狙う賃貸業では入退去の頻度が少ないということが最大の恩恵です。

逆は儲かりません。

銀行の融資姿勢はコロコロ変わるのでそれを利用することはできるのか

銀行の融資に関するポリシーは短期間で変わるという話は聞いたことがあります。

実際にその通りであるようです。

なぜなら、最近、銀行の担当者がウチに融資を出したがっているという話を聞いたからです。

最後にそこから融資をいただいた時には、当分おたくには融資は出せませんと言っていたのです。

現在は期末に近いからということもあるでしょうが、劇的な態度の変化です。

通常、景気が良くなると銀行・金融機関の融資は緩くなると言われています。

融資の基準が緩くなるということは収益物件や不動産を買える人が増えるということです。

「買いたい・買える人」が増えると物件の需要が増え、物件価格が上がります。

物件価格が上がると利回りが下がります。

利回りが下がると儲けが減ります。

融資が緩い時期は銀行は利回りの低い収益物件でも融資を出します。

これは「買える人」にとっては危険な状態です。

なぜなら、うっかり「儲からない」物件を「融資が付くから」という理由で買ってしまう可能性があるからです。

銀行にとって、収益物件の利回りが高いとか低いとかは関係ありません。

長期間にわたり金利が入ってくれば銀行は儲かるのです。

利回りが低くて積算価格が購入額より低い物件を買ってしまえば、購入後しばらくは儲からないからと言って売却はできませんし、借り換えもできません。

銀行にとっては好都合です。

融資金利の低い銀行ほど「儲かるお客」を囲いこむことができます。

金融機関の儲けの戦略としては「長期間、金のタマゴを生み続けるガチョウ」が欲しいのです。

金融機関にとって「金のタマゴを生み続けるガチョウ」になるのはかまいません。

しかし、金のタマゴの分け前にあずかれなければ悲惨です。

現在の融資が緩い時期というのは物件の選定を誤らないようにしなければならないようです。

逆に融資の基準が厳しい時期というのは、儲からない物件には融資を出してくれない可能性が高いと思います。

そういう時期の方が物件を買うリスクは低下しているでしょう。

なぜなら、物件の供給が上がるので利回りが上がるからです。

融資が緩い時期の方が収益物件は買いやすいように感じますがリスクは高まると考えた方が良いのではないでしょうか。

賃貸で最もいやな退去を減らす方法は家を買えない人に入居していただくこと？

賃貸アパートを経営していて最も難しくて「イヤナ」ことは退去があり、客付けをしなくてはならないことです。

これさえやらなくてよかったら「賃貸経営は天国だ」と言ってしまいたいのです。

不動産投資を「不労所得」と考える人は、賃貸経営が始まると

「そんな話は幻想だった！」

と気づきます。

賃貸経営を「経営」と理解して始めた人は恐らく、

「仕事が少なくて驚いた」

と思うかもしれません。

バカバカしい話ですが、怠け者にとってちょびっとでもだるい仕事があると、怠け者は、この世の終わりのような反応をします。

働き者の方には申し訳ありませんが、そんなものです。

そこで、答えの出ない質問をしてみました。

「いったいどういう人に部屋を借りてもらったら永遠に住んでもらえるか？」

同じ賃貸アパートに長期間住む人をプロファイリングすると

• 人事異動がない（職場が変わらない）
• 引っ越すお金がない
• 引っ越すのがだるい
• 家賃が安い（と思っている）
• その場所が好きでたまらない
• 家（マンション）を買おうなどとは思わない

などが浮かびました。

もっとありそうですが。


４年間賃貸を運営した経験から、退去する人の理由は様々です。

ですから、退去しない人はどういう人かと断定するのは難しそうです。

ただ、長期間住んでいただいている人の特徴を考えると上記の条件に当てはまるような気がします。

つまり、退去しなさそうな人に入居していただくためには、上記の条件になるべくたくさん当てはまるような人を選んだ方が良いということでしょうか。

ところが、上記に当てはまる人の中で

• 引っ越すお金がない

に当てはまる方は家賃も払えなくなるリスクがあります。

つまり、「お金をたくさん稼ぐ人も、稼がなさ過ぎる人も」リスクが高いということです。

難しすぎますね（笑）！

ここまで考えていくと賃貸物件の種類も重要なファクターになってきそうです。

しょっちゅう人が入れ替わる物件はＮＧです。


不動産投資を始めようとする人が最初に憧れるのは「家賃が高い」物件かもしれません。

これは上記に当てはまる条件の中で

• その場所が好きでたまらない

に当てはまる人が入居するかもしれませんが、ちょっとやばそうです。

なぜなら「高い家賃」を払える人は近い将来「家を買う」かもしれません。

だんだん考えるのが面倒くさくなってきました。

結論です！

適度に所得が低く、あちこち引っ越さざるを得なくなるような野望と能力に欠けている。

これを入居申し込みが入った時に見極めることですね。

以上！