結局、融資を受け続けることでしか経営も不動産投資も成り立たないから

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「借金経営のススメ」という本を読み、今さらながら納得しました。

自転車がこぎ続けなければ倒れるように経営も借金し続けなければならない。

借金をしない経営など存在しない。

だから恐れず借金し続けましょう！

銀行は完済できる人に融資するのではなく、現在返済できているという実績のある人に出す。

骨子はこんな感じです。

これは不動産投資を実施している人にとっては「犬の足は4本だ」という事象より常識ですよね。

でも、最近、こんな常識をおろそかにしていたと感じました。

つまり

「借金のしかたが足らん！」

という現状を認識したのです。

最近、ある信金さんから物件の修繕費を借りた時に起こった現象です。

修繕費の融資を申し込む際に所有物件の収支の資料などを提出させられます。

これは、どのような融資であろうと必ず要求されますよね。

問題はここからで、信金さんは、何と修繕費の融資の件よりも収益物件の方に興味津々だったのです。

つまり借り換えをしませんか、と勧めてきたわけです。

それも4棟全部だそうです。

まあ、確かに物件の修繕費は百万単位ですが物件は億単位の額になりますからね。

カモが太いネギを背負ってきたように見えたのでしょうか。

それまで銀行に借り換えを「お願い」したことはあっても「お願いをされた」ことはなかったので驚きました。

ウチのような弱小投資家に「是非借り換えて下さい」なんて切り出してくる金融機関が存在するなんて想像したこともありませんでした。

ここで気づいたことはアベノミクスのインフレ政策でお金がジャブジャブにあふれて銀行の貸し出し先がなくなっているということです。

信金のような規模の小さな金融機関は、たとえ数億程度でも収益不動産なら融資をしたくてしょうがないようです。

ただし、まったく儲かっていない不動産には融資をしたくないはずです。

ウチがなんとかまともに賃貸経営でキャッシュフローを積み上げてきている。その実績を評価して積極的になったのだと思います。

融資をしたい人だと思われているのなら、どんどん借りてあげるべきだな。

そう思いました。

もちろんお金を生み出す可能性がゼロのもののために借金をするつもりはありません。

今回の修繕費のための融資は、わざわざ借りる必要はなく、現金で払っても良かったのです。

しかし、おかげで新たな金融機関を発見して、融資する気満々だということを知ったのは大変な収穫でした。

不動産投資は融資なしでは、まったくレバレッジがかからず、 経営としてはどうなのかと思います。

だったら、いかなる場合でもお金を借りることを中心に考えなきゃいかんな。

そんな原初的な教えを「本」と「信金」から再確認したわけです。

アパートの空室が埋まらなくて困っています

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アパートの空室が埋まらなくて困っています。入居募集で、いい方法があれば教えていただけないでしょうか？

こういう質問がネットのQ＆Aに掲載されていました。

そのお答えとして

• 賃貸専門の仲介業者に頼るべき。
• 業者の店舗に出向き適切な家賃設定を率直に尋ねる。
• 入居希望者が少ない時期はやや低めの設定にする。
• 頭の中にある相場より彼らが考える相場のほうが実情にあっているので（大家としては悔しいけれど）彼らが考える条件を素直に受け入れる。
• 営業さんに、お小遣いあげるから頑張って探して！とお願いすればあっという間に満室になる。
• 営業所に時々差し入れをしましょう。

などというアドバイスが書き込まれていました。

いずれも賃貸営業の方に頑張っていただくための方法を答えていらっしゃいます。

世の中に１００％絶対の答えはありませんよね。

色々と試行錯誤するのが一番だと思います。

ただ、この中で若干気をつけなければならないのは、仲介業者の言う相場は正しいかどうかです。

業者さんはひょっとして、自分たちが早く契約を取りたいがために、大家に家賃を下げさせようとしているだけかもしれません。

賃貸業者にとって６万５０００円から６万円に下がるのは、１回の手数料が若干減るだけですので、あまり関係ないかもしれません。

ところが大家にとっては年収に大きく響きます。５０００円下がれば年間で６万円減収です。

アパート１棟の利回りが下がるということで、売却のことを考えるとインカムゲインとキャピタルゲインの両方にネガティブな影響があります。

仲介業者にとってたいした問題じゃないことが、投資家としては大きな問題です。

ただし、家賃を下げないことによって空室期間が長引けば、その間のインカムゲインはゼロですから、出血をなるべく早く止めるためには、家賃下げを早期に決断した方が得策かもしれません。

う〜む．．．まったく悩ましい問題です。

そこで出て来るのが「営業さんに、お小遣いあげる」です。

これも額によりますが、効き目はあるようです。

そして最後の手段が広告費の積み上げです。

最近、ウチの築古木造アパートの空室が長期間埋まらなくてまずいのです。
 
とうとう広告費３００％でお願いしちゃってます。

１回の仲介で１００％と３００％では仲介業者にとってはインパクトに大きな違いがあります。

かなり鼻息が荒くなるようです。
 
お金を使わずにお金を儲けるというのは難しい状況になっています。

周辺の家賃の下落という負のスパイラルに初めて巻き込まれているようです。

さて、打開策を考えていますが、結局「アレ」しかないのではという結論に達しつつあります。

不動産投資の勉強：リーマンショックから6年

リーマンショックから6年経ちました。

2008年の秋は不動産投資を始めると決心してから最初で最大の試練でした。

自宅を新築後、自宅としていた区分マンションを売りに出していた時期でした。

「申し訳ありません。こういう情況ですから無理です」

リーマンショックの影響で不動産の売りが難しくなったのです。

そういう言い訳で営業マンがわざわざ謝りに来ました。

結局、当初の目論見より1500万円ほど低い額で決済しました。

まったくバカ丸出しの失敗例です。

マンションを売ろうと決めた瞬間に売ればよかっただけです。

ただ単に引っ越しを２回しなければいけないから面倒臭いことと、引っ越し費用が余計にかかるという理由で機を逃しました。

１年も設計・建築に時間を費やしリーマンショックにわざわざ売りの時期をぶち当てる。

タイミング抜群の「セルフ罰ゲーム」でした。

無知というのは高い代償を払わなければならない。

その法則を厳しく体感しました。

そして現在銀行の融資が緩くなった2014年秋です。

２００６年から２００７年のプチバブルに刺激されて家を新築し、最も重要な「売りどき」を逃すという教訓は常に頭にあります。

では、これからいったいどうなる？

バブルの循環というものを意識しなければ痛い目に会います。

２００８年のサブプライム危機とリーマンショックはある意味、米国でのバブルの崩壊と言えるでしょうが、日本におけるプチバブルのピークを２００７年とすると、２０１４年は７年目です。

同じ状態が８年も続くのはまれだと思います。

経済現象も含めて世の中の潮目は６年以内に動く感じがします。

とすると２００７年を経済状況の起点とすると２０１４、２０１５年は大きく動いても全くおかしくないですね。

いったいいつをバブルの頂点とし、底がいつかというのをリアルタイムで体感するのはなかなか難しい。

株と違って値動きや経済状況の変化に鈍感になりやすいのが不動産投資の特徴です。

ぼうっとしてると、あっという間にやられるのは株とそう大差はありません。

唯一の救いは不動産投資の場合は収益物件という現物があるので、土地・建物が価値ゼロになる可能性は低いということです。

しかし、潮目を見る力がなければ儲ける（資産を増やす）ことはできないと思います。