スルガ銀行より融資金利低い無担保で１０００万円までの多目的ローンを収益物件購入に利用？

先日、ライスバッド銀行から、無担保で１０００万まで借りられるという多目的ローンの宣伝が送られてきた。

期間は最長１０年。

１２月１日現在の変動金利が３．３７５％。

スルガ銀行より金利が低い！

スルガより低いと知っただけで身体が反応してしまう。

「4.5％より低い」というだけで。

思い切って借りて、頭金にして、収益物件を買うために使うという手はあるのか。

なんてことも考えたが、いくら現金を手に入れたとしても、個人信用情報に銀行からの借入の記録が残ってしまう。

たぶん、さらにローンを引くときに不利に働く。

ちょっと心が動くが、うーむ。

ライスバッド銀行から住宅ローンを利用している人のみの特典ローンというふれ込み。

銀行も融資の枠があって貸したいのかもしれないが．．．。

このタイミングでこんなものが送られてくるというのは、年末には借金をする人が多いからなのか？

やはり政策金融公庫からの借入が先かな。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

富裕層が資産を不動産に移動しているらしい

富裕層が資産を不動産に移動しているらしい。

そういう記事をネットで見た。

資産の３０％くらいを不動産で持つという。

つまり、富裕層が株で資産を保有していれば、その割合が減るということは株式市場にとっては打撃だ。

ということは株価が下がる。あるいは下がると見ているから株を売って、不動産を買うという行動だろう。

しかし、株価が下がれば、不動産も下がる可能性がある。

不動産は株価のように急激な価格の上下はないが、景気の波にやや遅れて変動する。

ウチは富裕層ではないが、資産の９０％は不動産である。

これも金融資産を不動産に移したと言えるのだろうが、株を持っていて、株から不動産に乗り換えたわけではない。

株は持っていなかったし、今でもゼロである。

ようするに現金が、すごく少ない（泣）

この状況で、不動産の価値が下落していけば、「泣」どころではなく「死亡」である。

ただし、価値が下落しても売らなければ損得は確定しない。

賃貸で家賃が入り続ける限りにおいては、損はない。当然ながら、空室が増えて、家賃収入がローンの返済額を下回れば損である。

株は下落し始めて売れば、損が確定である。

配当があれば良いが、保有しているだけでは、あんまりキャッシュを生み出さないこともある。

というわけで、

自宅を除けば、不動産を不況時に下落した状態で買ったので、なんとかしのげる。

というのが現在の状況である。

やはり、希望としては、不動産に集中して資産を増やし続けたい。

スルガ銀行、最近はアパートローンは消極的らしいが...

アパート１棟目は、スルガ銀行にローンをお願いして期間２０年で融資していただいた。

頭金は１割。

木造の築古で耐用年数は過ぎていた。

金利は高いが、ありがたいことだと思った。

これは今年５月のことであった。

残念ながら最近は、このような条件で融資が出ることはないという話を聞く。

銀行の融資方針は猫の目のようにくるくる変わる。

短期間で変更されるということらしいが、経済情勢に合わせた動きなら、ビジネスとして当然のような気もする。

不動産投資家の気持ちを考えて動いているわけではない。

つまり、ウチはぎりぎりだったということか。

短期間に変化する銀行融資の方針を嘆いているばかりでは、仕方がないので、自分が融資を引けるような金融資産の準備をしておくことが重要である。

準備がなければ、いざ銀行融資の窓が開いても、窓に招き入れてもらえることはない。

銀行の窓が開いているわずかな期間に、準備ができていて機を見るに敏な投資家だけが、ローンを獲得できる。

来年の経済情勢がどうなるかは、知る由もない。

予想を立ててもしようがないんで、自分の準備だけは怠らないようにしたい。

スルガ銀行は、地方銀行としては、なかなか革新的かつ手堅いビジネスを展開しているようだ。

クレジットカードがつくれない、学生や与信があまりない人向けにＶＩＳＡと提携したデビットカードがある。

誰でもこのカードはつくれるが、預金口座にお金が入っていないと使えない。

つまり、クレジットカードのように使いすぎの心配はない。

しかし、会費無料なのにクレジットカードのような特典もある。

このカードで買い物をすれば、ポイントも貯まる。

カードがつくれない人の需要は多いと思う。

そういうプチ貧困ビジネスを狙うのはすごいですね、スルガ銀行。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

記帳代行で時間節約して不動産へ再投資する

今年は貸室１部屋の状態からいきなり2棟に収益物件が増えた。

退去も３室あり、リフォーム、賃貸客付けなど様々な出費も増えた。

事業をやるのにめんどくさいなどと言っておれないが、確定申告のための記帳業務が格段に増えたのは事実。

夫婦２人以外業務をやってくれる人がいないのは、かなりの負担だ。

そこで、領収書の記帳などをやっていただける業者はないのかとネットで探してみた。

「記帳代行」、「経理」、「代行」などとキーワードを入力して検索すると、ぞろりと出てきた。

確定申告の記入は、今までやってきたことなので、その部分は、自分でやれる。

何が、最大の手間かというと、経費としての出費の記録である。

この部分をアウトソースすれば、時間をお金で買うことになる。

税理士に確定申告の書類をつくってもらう、あるいは、記帳をお願いする。こういうことは、「作業」としての業務である。

不動産賃貸業を発展させていくための、税務に関する事項は、ファイナンシャルアドバイザーの仕事である。

確定申告の書類をつくることは、免許を持つ税理士にしか許されていない。

しかし、確定申告の書類に記入すること自体は、知能指数の高い人しかできない複雑なことではない。

大変なのは、領収書をまとめて所定の書類に記録していくことで、時間と手間がかかる。

ネットで探すと、このような作業だけを月３０００円でやっていただける業者もある。

税理士の中には、記帳と確定申告書類作成を合わせて、年間６０～７０万円の費用を請求する場合もあるようだ。

ただの記帳作業と本格的なファイナンシャルアドバイザー的なサービスを分離してお願いしてみたい。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

ＲＣ収益物件の建物名看板替えて費用かかった

東京のＲＣ収益物件の建物名を変えてから一カ月。やっと本日、看板設置の工事が完了した。

看板製作は結構な費用がかかる。

変えずに済むなら放置したが、契約解除した管理会社の名前が建物名というのは、どう考えてもまずい。

という訳でネットで営業している業者にお願いした。

工事の立ち会い中に業者と雑談したが、集客はすべてネットのブログからのみで、チラシを配るなど他の営業はゼロらしい。

ブログでの集客はＳＥＯを業者に有料でやってもらっていると言う。

それでも検索画面の1ページ目に表示されるのは、なかなか難しいそうだ。

お金を払ってるのに1ページ目に表示されないのは、その業者は無能なんだろうと思った。

そんな業者は使わない方が良い、とは言えなかった。

話が長くなるし、ＰＰＣ広告に金使う方が絶対に良いとは断言できないので。

それにしても不動産にまつわる業者も、かなりの確率でネットに集客を頼っていると感じる。

ネットリタラシーは、現在、どんなビジネスでも必須だ。

人生色々、賃借人色々、大家はオロオロ、空室埋まらず

東京のＲＣの空室を埋めるべく、眠れぬ夜を過ごしている。

な～んてことはなく、熟睡している。

９月から始まった前管理会社の客付けから、自力による仲介業者への営業に変更した過程で学んだことの最大のポイントは、

「賃貸業では客を選べない」

ということ。

賃借人となられる方の都合と、アパートオーナーの思惑は、まったく接点はないのである。

すでに申し込みは３件目である。

１件目は、居酒屋で働く年配の女性。

不動産仲介業者に申込書を提出し、保証人にも書類に記入をいただいた後、業者が連絡をとろうとしても、まったく音信普通となった。この保証人というのは実の息子であった。

２件目は、２姉妹で住みたいという方で姉が申し込み。

仲介業者Ｈ社で内見し、申し込みを提出した直後に隣の駅のＭ社に走り、再び申し込みをした。Ｍ社に行った理由は、仲介手数料が半額だったからであろう。

Ｍ社は、ちょっと困った立場に陥った。うちとしては、最初に内見に行ったＨ社にきちんと事情を説明してから正式に申し込みをお願いします、と伝えた。

結局、親に反対されたとかで、申し込みはキャンセルとなった。

３件目は、若いカップル。銀行勤めの女性の方が契約者となり、申し込みを提出。この人の親は、保証人になりたくない、ということで、お兄さんに保証人を頼んでいたが、それも断られた。

結局、今度は、彼氏の親が保証人になるということで、彼氏が契約者となり、申し込みを再度、提出。

なぜ、親が保証人になれないのか、など詳しい事情を説明する、とのことで、仲介業者の店でお会いすることになっていたが、アポをすっぽかされた。

その後、２２日の正午までに、保証人を記入した申し込みを提出していただかなければ、この件は白紙とする旨を仲介業者に伝えてもらった。

これも期限は守られなかった。

しかし、なぜか、その後、彼氏は、自ら、この業者に出向き、親が保証人となることを伝えた。

現在、正式契約を今月２９日までに交わすという約束で、アクションを待っている。

申し込みがあるが、なかなか契約には至らない。複数の仲介業者に一般媒介で営業をしていただいている。契約が決まるまでは、営業を続けていただきたいので、心苦しい。

このような悩みは、アパートの部屋を探す人たちにとって、まったく想像の外である。

今回、申し込みをしてきた方々は、はっきり言って、社会常識がない。

社会常識がないから、賃借人になれないかというと、そうでもない。

アパート・マンションのオーナーからすれば、きちんと家賃を毎月支払っていただければ、立派な賃借人である。

申し込みの時点で、賃借人を選別することなど、賃貸物件の供給が圧倒的に少なく、貸主が優位な立場にあるという状況のみで実現する夢物語だと思う。

空室対策の効果的方法、リフォーム推進か賃貸仲介への営業か

東京のRCの空室を埋めるために色々とやっている。

最初はリフォームで、部屋を魅力的にすることを考えた。ただし、あまり金を使いすぎずに。

管理会社（現在は解約）を使って、施工した部分もあったので結構、金はかかった。

空室を、より魅力的にするために、どうしたら良いのか。

これに金とエネルギーを費やす方が良いのか。

賃貸の客付け仲介業者への営業を強化した方が良いのか。

答えは、簡単には出ない。

たぶん両方を強化することが空室対策の最も効果的な方法であると思う。

部屋の造作や見栄えを向上させることは、物を売っている会社ならば、製品をすばらしいものに変えていくということと同様の努力だろう。

客付け業者への営業を強化するということは、マーケティングの戦略である。

いくら製品が、すばらしいものであってもマーケティングが稚拙であれば売れない。

いくらマーケティングのテクニックや戦略が洗練されていても製品がしょぼくては、売れないだろう。

どちらか、ひとつに力を入れれば良いというものではない。

両方をやれば、かけ算の効果で、借りたいという人が、現れる確率が高まるのでないのか。

製品向上とマーケティング戦略の両輪をうまく回転させていくという努力が、賃貸経営にも不可欠だと思う。

賃貸経営も、モノを売るというビジネスと極端に違うことはない。

そういうことを、実際に賃貸業を経験させていただきながら学んでいる。

どの程度、どのようなリフォームをすれば空室が埋まるのか、という問いに対するインスタントの解はない。

どれくらい、不動産仲介業者に広告費を払えば、賃借人を獲得できるのか。これも答えはない。

それは、その地域や賃借人が求めているもの、物件の環境・条件によって、大きく変わる。

こういう変数を自分で変えていけるのが、不動産賃貸経営ではない投資との大きな違い。

自分で変えていけて、もうけを増大させていける可能性もあるが、それを実行するためには、多大なエネルギーと時間を費やすことも覚悟しなければならない。

世の中に「不労所得」などというものがある。

そんな幻想を振りまいているのがアパート経営・不動産投資の特徴のひとつかな。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

賃貸募集は思わぬ動きをする人に驚いてはいけない...のか

東京のＲＣに３人姉妹で入居を希望しているという情報がＨ仲介業者から入った。

Ｈでは、内見の後、入居申込書と本人確認の免許証のコピーも確保していた。

その同じ日に、なんと今度は、Ｈが所在する隣駅の仲介業者Ｍから、同じ人が、入居を希望しているという一報が入った。

なんと、この人は、Ｍは、仲介手数料が半額であるということを知って、この業者に行ったのである。

しかも、エアコンをもう一部屋にも付けてほしいという希望を伝えていた。

この部屋は、自転車をプレゼントするという特典も付けていた。

取れるものは、なんでも取ろうと努力する人のようであった。

自分の経験から、賃貸を探すときに、このようなテクニックと交渉は使ったことはなかった（想像もできなかった）ので、ちょっと驚いた。

二股かけるのは、アリかもしれないが、結局、自分の信用を失うだけで終わるのではないだろうか。

千葉の物件を担当していただいている業者さんに言わせると、このような人は要注意だそうだ。

入居してから、次々と要求が出てきて、トラブルになることがある。

そのようなことを未然に防ぐ方法は、契約をしないことしかない。

事前に入居者の信頼度を測るのは、なかなか難しい。

今回の件は、契約には至らなかったし、少なくとも、事前にトラブルメーカーとなる可能性を知ることができた。

仲介業者間の費用上の競争を賃貸希望者が、うまく利用するというのは、今や常識だと思っておいた方が良いのだろう。

これも良い勉強である。

収益物件賃貸付けでやること激増だが不動産賃貸管理のノウハウは増加する

結局、情けないことに、東京のＲＣで最初に入居申し込みがあった人は、その後、連絡が取れなくなった。

自分の息子を保証人にするということで、申込書にその人の署名まであったようなのだが、その後、仲介業者が連絡をとってもナシのつぶてであった。

失礼で非常識なことをする人であることがわかったので、入居していただかなくてよかった。

契約してから、このようないいかげんな人間であることが分かり、家賃滞納や不払いが始まったら悲劇だった。

気を取り直して、営業を復活させた。

不動産売買でも、売買契約して決済が終わるまではいろんなことが起こる。

賃貸契約でも同じことで、正式の契約を結ぶまで安心はできない。

知り合いの不動産投資家にこの話をすると、そのような経験はある、とおっしゃっていた。

不動産を買うということは、賃貸よりはるかに大きなお金が動く。

賃貸は、売買に比べれば、額は小さいが、賃貸を探す人たちの動きは速く、移り気だと考えておいた方が良いと思う。

なにしろ物件は、市場にあふれているのだから。

ある特定のエリアにある特定の条件で賃貸物件を探している人というのは、そう多くないだろう。

選んでいただくというのは、ありがたいことである。

賃貸募集の営業や賃貸を求めてやってくる人たちの考え方や特性など、実際にやってみてわかることは多い。

このような痛い目に会いながらも、ノウハウや情報が蓄積されるのは、良いことで、賃貸業を継続するためには、必要な試練のはず。

でも、神頼みがしたくなってきた。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

収益物件の賃貸募集方法は専任と一般のどちらが良いの？

東京のＲＣマンションの空室に入居希望があった。９月７日に退去されていた部屋が、リフォーム期間を含めて４６日で新しい入居者のめどがついた。

リフォーム自体は先月末で完了していたので、その後の募集期間は１３日であった。

管理会社が専任で行っていた募集は、１０月１０日までに決まらなかったら一般媒介契約に変更する、との約束を取り交わしていた。

結局、１０日までに内見は４件ほどあったものの決まらなかった。

これは、１件を除き、残りは管理会社以外の業者がお客さんを案内したものだった。

一般媒介に変えてから、うちで、不動産屋に営業で回ったのは１１、１２の２日間だけだった。

募集をお願いしたのは７店。

１２日にお願いした業者が、１３日にお客さんを案内してくれて、決まった。

あっさり決まってしまったので拍子抜けした。

結果的に、管理会社に任せずに最初から一般媒介で自分たちで営業して募集をお願いした方が時間のロスはなかったということになる。

管理会社の所在地は物件から離れた地域にある。結局、物件の所在地近辺の業者の力を借りなければ、客付けは無理だったのだ。

管理会社の力量を見るために、賃貸募集は、この会社のやりたい方法で、お願いしていた。

今回の経験で理解したことは、専任であろうと一般であろうと、業者が、物件の所在地域に強くないとダメだということ。

もうひとつは、業者は、当然ながら報酬が大きい方が、モーチベーションが間違いなく上がるという現実。

１カ月分の賃料を手数料として、「片手」でもらえるのと「両手」でもらえるのは大きな違いである。

専任で管理会社が、物件に近い業者に営業で回っても相手にされていないのである。

管理会社は、本来自分たちの取り分である１カ月分の手数料を客付け業者に支払うという条件をチラシに書いて、配布していた。

１０日までに客付けできなければ、一般媒介とする、という約束に対する「不退転の決意」のように見えた。

実際は、専任であっても他業者に手数料を１カ月分支払うという手法は、よくあるようだ。

「お前たちが一般にするというから特別に自分たちが損をしてやってあげているのだ」

そういうことを印象付けたかったようだ。

結局、期限までに募集を成約させることはできず、客付けに関しては、役に立たない管理会社であることを証明してくれた。

今回、学んだことは

賃貸募集の基本は

１．商品の品質を上げること

２．効果的な営業を実施すること

このふたつは十分条件ではないが、必要条件である。

１に関しては、リフォームなどに金をかけすぎては、もうけが出ないので、ほどほどに抑えるさじ加減が難しい。

２に関しては、仲介業者に、いかにメリットを与えるか、つまり手数料の額を増やせるか、が重要である。

色々と賃貸経営の基本的ノウハウについて学ばせていただいた。

不動産投資は貨幣価値の下落により安全な投資となるのか

大卒の初任給は１９５２年で９０００円だったそうだ。

今は２１万円。第二次大戦前は１００円だったという。

投資としての不動産は、現物であるから、インフレの場合は、有利であるように思える。

お金の価値が急速に下がるほど土地と建物の価値は急降下しないと考えられるからである。

しかし、９０年代のバブル崩壊では、地価は場所によってはバブル崩壊前の７分の１まで落ちたという。

またもや、そのようなことが日本の不動産市場で起こるのだろうか。

起こり得るだろう。

市場はバブルと暴落を繰り返す。それは歴史的な事実であり、市場経済はそのような循環を繰り返している。

この市場経済の循環と波に、うまく乗って、お金を増やすことができた者だけが成功した投資家と言える。

インフレの時は、お金を持つより、物を持った方が有利だとすれば、いったい何を持ったらよいのか。

価値の下落が少ない物を持つのが有利だろう。

ローンの返済が終わった不動産を持っているのが理想だろうが、例えローンの残債があっても、貨幣価値が下がっているのならラッキーだ。

不動産が底値の時に買ったのなら、高インフレ時に、お金の価値は下がり、不動産の価値は相対的に上がる可能性が高い。

ハイパーインフレなどというものが近い将来やってくるとしても、今、価値のある収益物件を積算以下で買っておけば、リスクヘッジになる．．．と思う。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

家賃相場に見合ったリフォーム費用を使うのが最も賢い投資となる

先日、不動産投資家の丸海さん（仮名）からリフォームについてうかがったお話。

がんばってリフォームしたら１００万円かかってしまった。その結果、元の家賃から上がった額は３０００円だった。

その収益物件は数年前に購入して一度も空室が出たことはなかった。

なぜ、がんばって１００万円もかけてリフォームしたのに家賃があまり上がらなかったのか。

実は、その収益物件の周辺の家賃相場は、購入した時より２万円ほど下がってしまっていた。

これを知らずにリフォームにお金をつぎ込んでしまった。

もし、知っていたら、家賃を若干下げて、ほんのちょっとのリフォームで募集すれば、よけいな金を使わずにすんだのにね。

そういうオチだった。

たった家賃３０００円アップなのに１００万円を取り返すのに何年かかるのか。

賃貸募集の業者が、この家賃の下落を教えてくれなかったから、と嘆いても、リフォームを実施してお金を払ってからではもう遅い。

この話は空室のリフォームをしようとする投資家の大家にとっては良い教訓になると思う。

投資は「見てくれ」を気にするのではなく、「利益が上がるかどうか」を見なければ失敗する。

そういう基本的な教訓だけど、うっかり忘れてしまう。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
以下は不動産投資家の金森重樹さんのメルマガから引用させてもらった。

これは、ボロボロのホテルを買って再生して収益をあげるという話だが、住居の賃貸経営でも、そのままあてはまると思ったので、引用させていただく。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
サラリーマンでホテル投資をやりたい方にお話ししておきたいこと、
それは『見栄の為にホテル業をやる人間は失敗する』ということです。

ホテルなんて、持っていても偉くもなんともないです。単なる業種の
一つですから。ところが、不動産会社なんかは、ホテル業に進出する
時に、オーナーの見栄で、リノベーションをピカピカにやって過剰投
資したりする。

会社経営者がホテルの１つや２つもっていてもそんなのどうってこと
ないです。単なる金儲けの道具です。

それを、勘違いして、『自分がホテルを持ったからには…』というふ
うに、過剰なリノベーションをやるから、投資回収期間を全く無視し
た無茶な状態になります。

同じように、地元の名士とか地主系でもこれをやる方多いですね。
自分の土地に、マンションを既に５～10棟持っていてマンション経営
に飽きた地主さんが、自分のステイタスのためにホテルを建てるなん
てケースでは過剰投資になるケースが多いです。

僕は、中古ホテルの物件探しの過程で、このような地主の方が建てて
失敗した多くの地方のホテルを見てきました。逆にそのような設備の
しっかりとしたものは中古で引き取るならお買い得かとおもいます。

こんなやり方を真似てサラリーマンの方がホテル事業を始めると大変
なことになってしまいます。

不動産会社は、融資をコーポレートで引いていますから、ホテルの収
支とかホテルの不動産的な担保評価とは無関係に資金を調達できてい
ます。

最終的には、ホテル立地はマンション適地の場合も多いですから、更
地にしてマンション開発での利益を見越してやる場合もあります。
ですから、過剰投資をしていても開発利益で逃げられないこともない
というのが実態です。

これに対して、サラリーマンの方の場合には、ホテル事業単体として
の収支が合っていなければ他で利益を出すことができませんので、進
退窮まることになります。

だから、見栄なんか張らずになるべく『汚いもの』、『醜いもの』、
『ボロ』を仕込んできて、それを周辺の同一価格帯のホテルよりも首
の皮一枚だけ上の水準にお化粧直しするので十分です。

『汚いもの』、『醜いもの』、『ボロ』は、なかなか手を出す人がい
ませんので、手直しすれば十分に使えるものであっても不当に安く放
置されているケースが多いです。

だからこそ、それに手を入れて正常な状態に復帰させたときに、それ
が利益の源泉になるわけですから。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
引用終了

リフォーム利回りがアパート経営の重要ポイント

貸部屋をリフォームする際に注意しなければならないことはマンション・アパートを借りる人の好みやライフスタイルは千差万別だということだろう。

リフォームは、いったいどのような人をターゲットにするべきだろうか。収益物件の立地や設備を基準にターゲットを絞るべきなのか。

しかし、問題は大家が思い描いたターゲットに合わせたリフォームを実施しても、そのターゲットどおりの賃借人が入るかどうかはわからないということだ。

どういう人をターゲットにどのようなリフォームをして部屋を作り上げたらよいのか。この問いには「ひとつの正解」というものは存在しない。

いったんリフォームをしてしまえば、やり直しは難しい。一方、賃料の設定はいつでも、いくらにも変えられる。

究極的にはクリーニングしただけで希望の家賃で借りていただければ最高。

ただし、これは希望の家賃より、かなり低くなる可能性あり。

何かひとつ目玉となる「キラーアイテム」のようなものが賃貸部屋の設備にあれば良いのか。

これもターゲットを絞らないと難しいし、ターゲットとした人が気に入るかどうかはわからない。

古い設備しかないのに高い賃料で満室になる物件もあるだろう。

賃料は立地と周辺環境でほぼ決まってしまうとも言える。

じゃあ、リフォームに頭を悩ませ資金を大量に投入してしまうのは無駄なのか。

たぶんそうかもしれない。

手持ちの資金に余裕がある投資家とぎりぎりのギリギリス投資家ではやり方は変えなければならない。

リフォームによる資本投下をどれだけ速く回収できるか。年間賃料を物件価格で割った収益利回りと同じ考えで計算してもよいのではないか。

賃料７万円を２万円上げて、９万円にして、年間収入が24万円上がるとする。もし、リフォームに24万円使ったら、利回り１００％である。１年で投下資金を回収してしまう。

１年経過した後も同じ９万円の賃料がいただければ、物件全体の利回りが上がった状態を維持できて、大変よろしいと思う。

常に、このリフォーム利回りを考えながら経営しないと、退去の頻度が多くなればなるほど経営は苦しくなる。

リフォームにかけた費用をどれくらいの期間で回収できるのか。かけた費用による賃料の上昇（維持）がどの程度になるのか。

これらの数字を常に見ながら資本を投下しなければならない。

20年住んだ賃借人が退去－リフォームで利回り上げられる？

先月購入した東京のRCマンションで２０年間同じ部屋に住まわれていた独身の男性が退去された。

このマンションが新築された当時からの賃借人である。

退去日に片づけが間に合わず１日遅れていた。

「絵になる」ゴミ溜めになっているのではなかろうか。ちょっとドキドキした。

部屋に侵入して拍子抜けした。

１０年住んでいるだけでもこの程度の傷みと汚れはあるだろう。

東京ルールのおかげで現状回復の大家負担分は、昔に比べれば増えていると聞いている。

自分が賃貸にすんでいた時代は、敷金などほとんど戻ってこないこともあった。

釈然としないながらも、そういうものだと思っていた。仕事優先でそういう事象にあらがう時間も気力もなかった。

１０年ほど前に賃貸マンションを退去した後、敷金をかなり返していただいた時は感動した。自分の不手際で破壊した部分も多々あったにもかかわらずである。

今回の退去は、管理会社の担当と話し合い、まず最低限の現状回復にいくらかかるのかを見積もってもらうことにした。

このマンションは購入の決済直前になり、売り主から、１室退去があるとのお知らせがあった。

売りに出す時点では、この人は退去しそうだというのはわかっていたような感じで、売主は利回りを維持するために若干強引に更新していただいていたようだ。

収益物件を売り出す直前は、無理やり知り合いに頼んで期限付きで住んでもらい、売れたら、あっという間に空き室だらけ。そんな話は珍しくない。

このような現象は、買い手の投資家としては、「自己責任」の範囲内。

買った早々退去されるというのは、ブルーな話だが、唯一の救いは、この部屋は、周辺の賃料相場に比べて破格の安値で賃貸されていたということ。

駅前の不動産業者の広告を見ると、木造アパートのようなレベルの賃料だということが分かった。

ということは、大幅に募集賃料を上げても問題なさそうだ。

高値で出して、反応が悪ければ下げていくという方法が取れる。

ただ問題は、どの程度のリフォームをほどこすかということ。今回の賃料設定とリフォームの資本投下により将来の利回りが、大きく左右される。

悩ましいが、ここは不動産投資の肝となる部分だと思う。

サラリーマン金持ち大家か労働者貧乏大家かの境目は時給の高さ．．．ですか？

自主管理をしている木造アパートに管理業務を行いに行った。電車で３５分。駅からバスで８分。停留所から歩２分。

放置自転車の撤去と共用部の私物放置の対策についに動き出した。

めんどくさいし、へたするとお金がかかるかもしれない。

ネガティブな感情を持ったままだと前へ進まない。

自転車がかたづき、放置物がなくなれば、物件が美しくなり、居住者のための環境もより良く．．．

満室なのだが、万が一空室が発生した際には、家賃を上げることができる！

賃料アップ、利回りアップ、売却価格アップ。

良い事づくめではないか！

ていう妄想を脳裏に現場へおもむいた。

放置自転車５台に期限までに、なんとかしていただくようお願いする札をぶら下げた。

いったいいつから切れてるのかわからない共用部の蛍光灯と点灯管を取り替えた。

ゴミ回収箱周りの草を刈り取った。この土地はうちの所有ではないが、入り口で見映えが悪いので美化してみた。

怠惰な自主管理大家が、動き出すという「想念」を感じ取ったのか、放置物満載のプチゴミ屋敷を形成しつつあった賃借人の部屋の前が、なぜか若干かたづいていた。

各戸のポストへ、自転車撤去と放置物おかたづけのお願いの手紙を入れた。この手紙の中には、これから６カ月分、月末までに家賃を振り込んでいただいた賃借人には、３０００円分の商品券か図書券をプレゼントするという企画を書いてみた。

５月にオーナーチェンジした物件だが、現在まで、毎回、期限を過ぎて滞納なさる方がいらっしゃる。なんとか状況が改善しないものかと思案した苦肉の策である。

毎回、普通に期限までに家賃を払っていただいている方にとっては、簡単にクリアーできるハードルで、労せずして3000円分のチケット獲得だ。

午前１０時３０分から出発して午後２時には完了したミッションであった。

３時間半ほどの労働力を投入したわけだが、この投入時間が、これからのキャッシュフローにどう影響するのかを計るのは難しい。

サラリーマンである自分の時給を、この時間にあてはめると、いったいどうなるのか。

よくワカラナイ。

しかし、賃貸経営においては、労働時間投入をなるべく少なくしてキャッシュフローを積み重ねていくということが重要である。

やたら労働力と時間を投入し続けていては、キヨサキ先生言うところのネズミ競争のネズミになってしまう。

「ああ、大家として良いことしてるなあ～」と、自分にうっとりしているだけでは、ネズミ競争から抜け出せないのではなかろうか。

不動産は４０年ぶりの安値：ドルフ・デ・ルースの不動産投資関連ツールの売り込み

不動産投資王のドルフ・デ・ルースからメールが来た。

役に立つことが書いてあるのか、と思ったら、「売り込み」だった。

でも、不動産投資家なら、みんなが知っているようなことを書いて、購買意欲をあおっていた。

不動産市場は、ここ４０年で最悪だという報道があふれている。

これは売り手からの見方である。ということは買い手から見れば、４０年ぶりの最高の状態である。

５年後に２００９年を振り返れば、「なんと、あの時は不動産は安かったのだろう」と思うだろう。

その時に、なんであの時、買っておかなかったんだろう、と後悔したい？

というわけで収益物件を買いたい人のお役に立つツールをお安く提供したい。

そんなセールスレターでした。

オリックスの融資にすがり２棟目の収益物件を購入

２棟目の収益物件は東京のRCで築21年。オリックス信託に融資をお願いした。仲介業者さんの勧めで、融資の手続きをお願いして、当初は、頭金は１割で、ということだった。

RCなのでなるべく長期のローンでお願いしたかったが、最終的には期間を短縮するか、頭金をさらに300万円増加するか、という選択を迫られた。

涙をこらえて、頭金を追加することに決定した。ローン期間は２４年を死守。金利は３年固定で2.8％。

手持ちの資金が大幅に減少するという痛みはある。しかし、長い目で見れば、頭金を多めに入れたことで、デフォルトを起こすリスクは低下した。

転売でのキャピタルゲイン狙いではなく、インカムゲイン狙いのアパート経営では、キャッシュフローをなるべく多く出し続ける物件を維持するのが基本である。

CCRは悪くなるが、金融資産の余剰が少ない「貧者の投資家」にとっては仕方がない。

スルガほどではないものの2.8％の金利は高い。しかし、１カ月未満のスピード融資のおかげで購入することができた。

他に買付を入れていた方もいらっしゃったし、１番手ではなかったのに決済できた。

決済の速さが要求される不動産投資の世界では、融資先の銀行をぜいたくに選ぶことはできない。

とにかく銀行融資がしぶい昨今の状況で、オリックスさまに融資をいただけて、競争の多い物件を購入できたのは、ありがたいことだった。

積算価格が物件価格を大きく上回る物件を手にいれることができた。手持ちの資金は寂しくなったが、次の融資へとつなげることができるのだろうか。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資：ウィルコム（PHS）基地局の付いた収益物件で稼ぐ

東京２３区西南部の賃貸需要の高い地域で物件調査を実施した。

RC４階建てで事務所付き。タイル外壁の立派な物件で築２０年以上たっているとは思えないほど外観は美しかった。

屋上を見ると、携帯電話の基地局らしいものが建っていた。収益物件で、このようなものが設置されているものを発見したのは今回が初めてだった。

接近するとウィルコム（Willcom）のロゴが見えた。

実は、この会社は自宅の賃貸併用住宅を建築するときに、基地局が設置できるかどうかを問い合わせたことがあった。

お答えは、お宅のエリアではもう必要ない、ということで残念ながら実現しなかった。

携帯やPHSの基地局設置で使用量を稼いでいる大家さんがいる。しかも○○十万円単位で。

そういう話を聞いていたので、なんとか手に入れたかった。


あるブログによるとウィルコムの場合、

引用開始

設置使用料年額　48,000円
電気使用料年額　37,500円
1年分一括で先払い
契約期間3年で期間満了3ヶ月前までに意思表示無ければ自動継続

引用終了

という契約だったそうだ。


PHSではなく携帯電話の基地局だと、かなり大がかりな鉄柱を建てたりする必要があり、建物の強度が問題になるようだ。

その分、賃料はPHSに比べるとかなり割高になる。


ある掲示板によると、

引用開始

基本的スタンスとしては、地域のテナントや賃貸マンションの賃料（坪単価）を参考に面積×坪単価＋アンテナ本数×１万円程度 で月額賃料の初期提示をします。

交渉により増額要求があった場合、その建物に基地局を設置した場合の重要度に応じて増額要求に応える。という感じで、１２万円/月は平均的な数字です。

引用終了

この調査物件に関しては、

事務所は空きなので、埋めなければならない。

いったい賃料は、どれくらい．．．？

などと妄想していたら不動産屋さんから電話あり。

なんと、現金で満額購入希望の買付が２件も入っているとの情報。

PHS基地局付き収益物件の夢はつぶれた．．．

おそるべし！２３区の人気エリア。

やはり、このエリアで利回り１０％超のRCはお買い得である。

このような物件が最近、出始めているようだ。

ここ１年以内に収益物件は買い進めていかないといけない。

ベース契約－米軍賃貸で破格の高収入を上げる方法

「ベース契約」。一般の人には聞きなれない言葉だと思うが、一部の不動産投資家の中では、おいしい賃貸契約ということで、人気があるようだ。

ベース（基地）つまり、在日米軍の基地がある周辺で軍属にマンションや戸建を賃貸契約することだ。

米軍で勤務する人は手厚く保障されている。いわゆる兵隊さんは基地内に住むことが原則となっているが、基地には色んな形で勤務する人がいて、軍人の子弟に教育をする教師のような人もこの中にはいる。

このような軍属は基地の近くの賃貸マンションなどに住むことができる。

この人たちは、米軍の補助により、高い家賃を支払うことができるので、同じ条件の建物でも、相場より、かなり高い家賃で契約することができる。

しかも、日本人と結婚したりすれば、かなり長期にわたり、住んでくれる可能性がある。

これは、三浦半島在住の不動産投資家、坊主N太郎さんから聞いた話。

米軍の軍属の方が好む賃貸物件の条件は、

海沿いである。

庭がある。

駐車場が２台以上あり広い。

畳の部屋はNG。（土足で使うという理由ではなく、畳のニオイがだめな人がいる）

いったん契約をすれば、管理費を５％ほど払えば、やることはない。

ただし、契約の内容は、日本式ではないので気をつけなければならないこともあるそうだ。

庭いじりをしていた賃借人が、チャバネドクガに刺されたのは、大家の責任である、と訴えたことがあったそうだ。

危険な虫などがいないように管理するのは大家の責任であるから、賠償責任がある、ということらしいが、日本では、ありえない発想だと思う。

このあたりの賃貸借契約の内容の違いなどを理解する必要があるだろうが、ベースの近くには、ベース契約を仲介してくれる業者があるので、納得するまで相談してから決めればいいだろう。

あとひとつの大きな問題は、基地の縮小や返還に伴い、賃貸需要が喪失すること。これは、大家の手には負えない話なので、常に米軍基地の動向には注目しながら経営しなければならない。

坊主N太郎さんが住む近くにベース契約にぴったりの中古物件が海沿いにあったそうだが、東京の投資家にあっという間に買われてしまったそうだ。

不動産投資は、その人の発想により、まったくもうからなさそうに見えるものが、金のタマゴを産むガチョウになることがある。

米軍基地＝やっかいで危険なもの

という発想をする人と

米軍基地＝金もうけのネタ

と発想する人では、得るものが変わってくる。

どちらを選択するかは

「自由だ～！」

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

スルガ銀行は、最近、アパートローンの銀行融資がなかなか出にくいらしい状況下でも、積極的に融資をしてくださるありがたい銀行らしいが、実は、賃貸のアパートローンだけではなく、住宅ローンでも割と融通がきくのかな。

賃貸併用住宅の銀行融資を住宅ローンで引く場合は、自宅専有部分の面積は２分の１以上ある必要がある、と言われている。これは、あくまで「言われている」というだけで、実際は、融資を出す銀行の判断によると思われる。

ウェブサイトを見ていたら、スルガ銀行では「３分の１が居住用であれば、住宅ローンとなる」という記述が、あり、ちょっと驚いた。

しかし、よーく考えてみると、賃貸併用住宅でなくとも、住宅ローンで買った自宅マンションを賃貸に出している人はかなりいる。これを銀行が「住宅ローンなんだから賃貸やっちゃだめ」と言って、住宅ローンの全額返済を要求することは考えにくい。

こういう人は、ほとんどこっそりやっているし、銀行もおそらく見て見ぬふりのはず。

ただ、ローンは銀行融資を受ける人のさまざまな経済的状況で条件は変わる。賃貸併用住宅を考えている人は、２分の１以上の居住面積がなければいけない、という部分にこだわる必要はないかもしれない。

スルガ銀行が本当に３分の１が居住用であれば良いとしているのかどうかは確認していないが、他の銀行もひょっとしてOKなのではないか。

銀行融資のその時の状況によるだろうが、銀行との交渉で、うまくやる必要があるだろう。

いきなり、「賃貸併用住宅をつくりたいので住宅ローンの融資をお願いします」と切り出すのはNGかもしれない。

うちの場合も出だしは、単に土地を買うというところから始まっているので、「賃貸併用住宅をつくりたい」という話は、まったくしなかった。

設計図を提出するよう要求されたが、なにしろ、土地を買ってから建築家と契約したので、そんなにすぐに完全な設計図を出せるわけはなかった。

しかも、その設計図の中に賃貸アパートとしての貸室をつくるなどという情報は入っていなかった。

最終的に建築が始まり、建築部分のローンが始まる時点のものと最初の設計とでは、大幅に変わっていた。

結局、最後まで、銀行から直接、「住居部分は確かに２分の１以上ですよね」とか「住居部分が半分以上じゃないと住宅ローンの融資はできません」などと確認されることはなかった。

賃貸併用住宅あるいは収益マイホームを初めて建築するにあたって、いったん住宅ローンで始まったものを、途中から、「アパートローンにしなきゃだめ」と詰め寄られることはないと思う。

なんとなくうやむやにしながら、住宅ローンを組み、結局、かなりの面積を賃貸に回して、家を建てる方法は、あるはず。

このあたりは、実際に走り始めないと、わからない部分はあると思う。

銀行融資の状況をしっかりと観察しながら、「うやむや力」を使う方法は「自己責任」でお願いしますね。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

収益物件融資：アパートローンよりプロパーローンの方が融資を無限大？に引ける

購入希望物件を地銀の森田健作銀行に持ち込み、融資の打診をした。

今まで、融資を受けるなら「アパートローン」しかないと勘違いしていた。

担当者の方が、アパートローンをご希望なのか、プロパーローンをご希望なのか、と尋ねてくれたのだ。

アパートローンは信用保証付きで保証料がかかる。定型の審査を通す必要がある。

一方、プロパーローンは、信用保証は付かないので保証料はなし。保証協会を通さないので銀行との直接交渉ですべて決めらるので、金利や融資期間も融通がきく。

ざっとそういう説明をしていただいた。

なるほど。これで今までモヤモヤしていた融資の一端が見えてきたような気がした。

巨額？の融資を１％台で引いているような不動産投資家は「アパートローン」ではないのだ。

銀行と直にローンの内容を交渉して設定できるオーダーメードである。

最近、融資を受けたスルガ銀行では、「アパートローン」の話しか出なかった。プロパーローンなどということは、こちらの頭にもなかったが、そういう話はまったく出る気配もなかった。

よく聞く話では、「サラリーマン大家の融資には２億の壁がある」というのがある。これは、アパートローンを借りたことによる信用保証協会の枠が２億円であるということのようだ。

したがって信用保証協会などを通さないプロパーローンでは、このような枠は関係ない。銀行と借主の間の信頼関係で成り立つ融資であるから制限はないわけだ。

アパートローンは基本的に定期的な収入のあるサラリーマン向けで、不動産業専業の人は使えないようだ。したがってプロパーローンの恩恵を受けられないサラリーマンは、アパートローンに頼り続けるしかない。

物件を増やし続ければ「２億の壁」にぶち当たって融資が止まってしまう。

おもしろいのは、「プロパーローン」というのは、銀行の店頭に「プロパーローン」などという宣伝があるわけでもないし、所定の申し込み書類があるわけではないという事実だ。

「アパートローン」は、その銀行が積極的にそのような融資を行っていれば、必ず表向きに宣伝しているし、定型の書類や審査手続きがある。

プロパーというのはローンの種類や商品名を示す固有名詞ではなく、その銀行「固有の」=properという意味で使われる一般用語である。

今まで、このようなオファーがなかったというのは、物件を持たなかったからだと思う。物件を１棟持って、初めて、銀行が客として見てくれるということのようだ。　

やはり、スルガ銀行さまはありがたい存在だ。１棟の物件の融資を出していただいたことにより、プロパーローンへの道筋も開けてきた。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

光ファイバー全戸対応で物件価値向上？した築古木造アパート

NTTの代理店にお願いして、所有築古木造アパートに光ファイバー回線を導入していただくことにした。

実は、自分のアパートの内部の回線状態がどのようになっているのかも良くわからない。なにしろ設計図も修繕履歴も前オーナーは持っていなかった。この工事をやってもらうことにより、物件価値向上と、設備状況が明らかになるという一石二鳥になると思った。

光ファイバー回線導入の工事はNTTに負担していただける。理想的には各戸にケーブルを引き込む方が良いのだが、そのような設備が建物内に作られていなければVDSLタイプになってしまう。

このタイプだと、アパートまでは光ファイバーが到達しているが、そこから各戸への接続は電話線を使う。短い距離だが最後の部分がADSL接続になるわけだ。全戸対応になるとはいえ、若干光ファイバーの速度が落ちる可能性がある。

以前住んでいた分譲マンションもこのような形で導入されていた。2000年築の分譲マンションだったのに、ネットのインフラをまったく考えずに建築されていた。

NTT代理店の営業マンによると、築３０年のマンションでも各戸へ光ファイバーが引っ張れるような設備を持っている場合があるそうだ。

建物は、最初に設計する人のアイデアと先見性で、その後の価値が決まるのだなと感心した。

ちなみに、うちが住んでいたマンションの分譲デベロッパーは最近、倒産した。

NTTに工事していただくのは無料。

VDSLになった場合は光回線装置を動かすための電気代がかかるが、NTTから電気代の補助というような形で年１回の支払いを受けられる。

工事が終わった後に入居者様への告知もやっていただける。

光回線の契約自体は、各入居者様が行うので、オーナーが負担する費用は、まったくゼロ。

実際に契約する入居者様がいなくても、NTTから設備費用などを請求されることはない。

オーナー負担で光回線を各戸に供給させる業者もあるが、空き室が出れば、オーナーの持ち出しが増える。

「光ファイバー回線導入ずみ」という宣伝文句を入れられる。入居者募集の際の付加価値となるので、これで十分だと思う。
関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

スルガ銀行アパートローンの借り換えは融資状況がら困難か

不動産投資家の方の集まりに参加させていただいた時のお話。

○さんの巷の噂によると、４．５％などというNGな金利を下げてもらうための銀行交渉で撃沈する人はけっこういる、とのこと。

下げられませんが、他行に借り換えたいなら、勝手にどうぞ。

そういう対応らしい。

借り換えなんか、どうせできないでしょう。

そう見られている。

現在、アパートローンに関しては、スルガ銀行の方が他行より優位な立場にあるということだろう。

資産状況がよほど良くない限り、他行で融資が出ないからスルガにすがった投資家の方たちが、他行への借り換えができる可能性は低い。

では、どうすればよいのか。

１．何もしない。
２．景気が回復するまで待ってから借り換えの努力をする。
３．繰り上げ返済を地道にやっていく。（ローン開始後５年以内は残債の２％の手数料をぼったくられる）

のようなオプションがあるような気がする。

どれを選ぶのかは、収益物件から、どの程度キャッシュフローの積み上げがあるのか、というところにかかるだろう。

とにかく、もうかる物件を維持しているのならなんとかなる。

うちは、そういう考えで、次の物件のことだけを考えている。

チャンスは準備のできている人のところにしか来ない。

この原則を実際に体験しているので、焦りはない。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

スルガ融資のおかげでアパート１棟取得しキャッシュフロー上昇へ

ずいぶん新しい記事を書き込んでいなかった。なんと５月６日以来である。

初の一棟もの収益物件取得に全力（実はそうでもない）投入していたので、このような作業をやる気力がわかなかった。というのと、もうひとつの理由は、あまりにも書かなかったので、このまま放置しておけば、ある実験ができるかな、と思い、空白期間をつくってみた。

その実験の成果は実は、明白になったので、後日レポートにまとめたい。

とりあえず、どういう物件を購入してしまったのか。反省も含めて振り返る。

首都圏に近い地域の築２２年の木造アパート（８戸）である。この時点で、もう融資が下りる銀行は限られる。

スルガ銀行しか思いつかない。目の玉が飛び出そうになるほどの金利である。

４．５ぱーせんと。

しかも、当初は融資期間２５年でお願いしていたが、最終的には２０年に抑えられた。

銀行の担当者は、静岡県のスルガ銀行本店まで、新幹線で出かけて、「闘って」くれたという。

うちの資産状況、バランスシートから見てギリギリの条件だったのだろう。

頭金は１割。融資開始から５年以内に繰り上げ返済をした場合は返済額の２％を支払わねばならない。

現在の厳しい融資状況で他の銀行ではこのような築古木造に、これだけの長期間のアパートローンは出ないと思われるが、スルガは割高の金利と短期間での繰り上げ返済を抑止することでリスクをヘッジしている。

この条件を借り手として不利と思うか有利と思うかは、投資におけるスタンスによって決まるだろう。

減価償却の期間が終わってしまった築古の物件は購入後４年間で償却できる。

４年間で減価償却を取れるということは所得圧縮の効果はかなり大きい。

サラリーマンとしては、収入にかかる税金を一気に合法的に減少させられるありがたい魔法のような技である。

憧れの減価償却♪♪♪

と期待していたのだが、このことを売主に伝えていなかったため売買契約の直前になって問題勃発。

減価償却できるのは建物だけである。土地はダメ。

だから建物比率を多めにしてもらわなければならない。

ところが、売主は業者だったため建物比率を高めると消費税をたくさん払わなければならない。

価格交渉の最終的な詰めの段階で、この建物比率を多くとるということを優先したかったので、結局、譲歩する材料として、敷金をいただかない、ということで決着した。

価格交渉の際、自分が収益物件を経営するうえで、いったい何を優先したいのか、がわかっていないと失敗する。良い教訓になった。

築古物件＝減価償却大＝建物比率を多く取るべし

そしてスルガ。

銀行の「格」などを気にする方はいらっしゃるが、収益物件を買わなくては、資産構築のストーリーは始まらない。キャッシュフローが出ている限り、高金利でもやっていける。

計算（推計も含む）さえできて、キャッシュフローが納得のいく程度のプラスであれば、銀行がどこであるかは、初心者のうちは関係ないと思う。

フリーレント－賃貸客付け素早く退去はしにくく

フリーレントを付けて、家賃は値下げしない。これが必勝パターンだそうだ。都内のある業者さんから聞いた話。

やはり、初期費用がかかり過ぎるというのが、賃貸入居者にとって最大の壁らしい。その地域では、３０万円くらいを限度としたい、という人が多いという。

敷金なんか、どうせ返さなきゃならないから、そんなものはいただかない方が良い。礼金１カ月は、業者の報酬としてどうしてもほしい。その代わりに１カ月分の家賃を無料にする。条件として２年間は退去しないこととする。

入り口は入りやすく、出口は閉める。

家賃は下げないのでオーナーには喜ばれる。賃借人は初期費用が少ないので助かる。

退去を一定期間食い止めることはできるかもしれないが、初期費用をあまり出すことのできない方は、途中で家賃の支払いが滞ることもあるだろう。

賃借人への最初のハードルを下げ、長期にわたる支払いの水準を下げないということは、ある一定のリスクを背負うことになるのではなかろうかと思った。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産賃貸業にもヒント スラムドッグ＄ミリオネア

アカデミー賞を獲得した映画「スラムドッグ・ミリオネア」を見た。　

ビジネスのヒントが隠されていた。

ひとつは「貧困ビジネス」。

もうひとつは「なんでもビジネスにしようと思えばできてしまう頭脳」。

スラムの孤児たちをさらってきて、物乞いをさせる元締めがいる。恐ろしい話だが、似たようなことはタイにもある、と新聞で読んだことがある。

乞食の元締めに乞食は一生搾取される。1人の乞食が稼ぐ金はわずかなものかもしれない。しかし、その数が膨大で、元締めが搾取する金の割合が多ければ、相当なもうけになるだろう。

一種の奴隷である。逃げようと思えば逃げられるが、子供の頃から、乞食しかしたことがなく、ある程度飢えずに暮らすことが保証されているなら、大人になってもその生活から抜け出せない。

この構図は、決して乞食だけに当てはまることではない。ある特定の法人や個人から雇用される労働者も極論すれば、この状態に限りなく近づいているとも言える。

もちろん２１世紀の現代で、先進国においては、労働者の権利は保障され、雇用者から搾取されることのないような法整備が成されているだろう。

しかし、現実には、「元締め」からの収入を唯一の収入源としてあてにするということは、非常にリスクが高い。ところが、意外とその状態の居心地が良ければ、そこから離れようとはしない。

これは、物理的な奴隷状態ではなく、精神的な奴隷状態とも言えると思う。そこから抜け出そうと思えばいつでも抜け出せるのだが、決してそのような行動を起こそうとはしない。

自分はいつしか、そういうことになっていると気づいた。

そこから逃れるためにはひとつしか方法がない。

自分でビジネスを起こすことだ。そして、究極的には、自分の労働力を最小限に抑えて、金が金を生むような状態までに持っていくことだ。

映画の中のスラムの子供は、自分でビジネスを起こしていた。

トイレを貸すビジネス。これは賃貸業？だ。外国人観光客相手のインチキガイド。観光客の靴を盗んで売りさばく。

ありとあらゆることが商売になるし、やる気さえあれば、可能である。

それは、不動産賃貸ビジネスにも結びつく。

インドのイメージを良くしたのか悪くしたのかはわからない。しかし、あらゆる試みへの可能性を示唆した、という意味では、見る人のモーチベーションを上げる映画となったのではないだろうか。

ダニー・ボイル監督の作品としては、大ブレークした、トレインスポッティング以来の快作だと思う。

不動産投資の物件調査－買付を入れ部屋を見せてもらう方が良い

東京ねずみらんどの駅近くで売り出されているアパートの空き室内部を見せていただいた。

１５年ものにしては、外部の管理も行き届いているし、部屋内部は壁紙も交換してあり、全体的にこぎれいであった。最近、立て続けに小汚い放置物件を見てきたので、あまりの落差に「なんと美しい」と感心してしまった。フローリングも部屋が広く見える効果のある幅広のものを使っていた。

冷静に考えると、それくらい、きれいにした状態で賃貸付けするのが常識かな、と思った。しかし、それができない大家が結構多いのではないか。今まで物件を見てきて、そう感じる。

ちょっと利回りの高い物件になると物件の管理の悪さ度がアップする、という法則を最近確認していた。だから、この物件の利回りはこれ以上は上がらないな、と悟りあきらめた。


仲介業者さんが、この価格では、売主にはもっていけません、というレベルの指し値を入れて、買付を提出していた。空き部屋を見せていただいて、やっぱり無理だと納得した。

買付を入れると、部屋の中を見せていただけることが多い。やはり、せっかく物件を調査するのなら、中を見せていただいた方が、売主の状況をより深く知ることができるので、この方法が良いなと思った。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

アパートローン－S☆ＢＣ銀行の融資状況のお話をうかがった

都内の仲介業者主催のファイナンス講習会に行った。収益物件融資に積極的だった都銀Ｓの融資担当の方が講師としてお話しされた。

責任財産限定特約という名のアパートローンがあるという説明が最初にあった。つまりノンリコースローン。これを実施している日本の銀行は少ないのではないかと思う。要調査。手数料を貸し出し金額の1.89％払わなけらばならない。普通のアパートローンと比べて色々と制約がある。

ようするに、返済できなくなった場合に物件の売却によるローン債務の支払いのみで、他の不動産や金融資産への追求はない。

こういうローンは使わなくても、物件の積算価格が、返済金額を上回っていれば心配はいらない。収益還元で推計して、ローンを出していた物件が、返済不可に陥った場合、こういうローンが効力を発揮するだろう。

収益還元の推計が失敗した場合、あるいは、債務者の賃貸経営能力が低くて失敗した場合に、銀行と債務者双方が、なんとか難を逃れるための方法ではないだろうか。

賢い投資家なら、こういう事態に陥らないように、積算価格以下で物件を買うような努力をするべきだと思った。

現在の同銀行の方針としては、年収1000万円以上かつ自己資金３割入れられる人じゃないとローンは出ない。金融資産が多ければ１～２割でもなんとかなるかも。相続対策の場合ならフルファイナンスの可能性もある。

関東近県（千葉、埼玉、神奈川）は収益還元で考えるが、北関東は積算で計算する。

ＲＣ、Ｓ造のみで、木造は評価が悪いのでローンは不可。

不動産業者単位で支店が分かれている、とのこと。

融資の基準は、ＢＳとＰＬの両方を評価する。

物件賃料収入は８掛け。借入金利は４％。支出も借入金利（住宅ローン）は４％で計算。生活費は１人あたり120万円。維持管理費は賃料収入の１０％。

土地の価格は路線価、公示地価、取引事例の平均で計算。

建物価格はＲＣが１５万円／㎡、木造が１３万円／㎡を経過年数で計算する。

木造の場合、新築なら5000万円くらいなら何とかなる、とのお話が、個別面談であった。

「８～９％の新築アパートなら紹介できますよ」

え、８～９でいいの？銀行さんはやはり、投資家とは視点が違う。投資家が高利回りでもうけることには興味がない。というか関係ない。利子を延滞せずに払い続けてくれることが最大の利益である。

自己資金を入れなければならないという方針は、今年いっぱいは変わらないのでは、という観測。しかし、フルローンが出ているという噂もあるので、「金融資産がある」方の場合は例外措置が実施されているのだろう。

やはり、銀行の融資が厳しい今の時期に物件を購入しておくべきだと確信した。景気が上向き、S☆ＢＣのような銀行が、ローンをあらゆる層に出し始めたら、間違いなく物件価格は高騰する。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資：違法建築でもしゃあしゃあと売りに出している収益アパート

日曜日に物件調査に出かけた。ＪＲ東Ｆ橋駅から歩１０分の物件。木造２階建てアパート。

利回り１２％。閑静な住宅地。などという宣伝文言がマイソクに並ぶ。

マイソクを見ていて気になったのが建ぺい率４０％、容積率８０％。アパートにしては以上に低い数値。

でも、深く考えずに現地へ。

ん？

なんか、敷地いっぱいに建ってるよね。４０％？？

ありえね～～

しかし、周りに立つ住宅も、どう見ても４０／８０で建てられているようには見えなかった。

この数字が正しいとすれば、この近辺はすべて違法建築か．．．．。

仲介業者に、この建ぺい率・容積率が正しいのかどうか問い合わせてもらった。



結果、違法。

オーナーは工務店で、建て増ししているらしい。

違法建築なら銀行融資は無理。

オーナーは、それを分かって建てたのなら、売るという出口は考えていないということだろう。

分からなかったのなら大失態。

それでも世の中には違法物件でも買いたいという人もいるから、売っちゃいなさいと勧められたのか。

不動産取引の世界は、違法、合法も含めて、色んな物件が、堂々と売りに出されている。それを仲介する業者も、いったいどこまで、違法、合法の色分けを理解しているのか分からない。

最終的には、その物件を買おうとしている人間が、分かっていなくてはならない。投資は自己責任というが、不動産投資も、まさにそういうことだ。

仲介業者が教えてくれなかった、という泣き言は通用しない。

自分が持つ知識と判断力だけが自分の身を守る道具である。

４０／８０の物件を、何の計算もせずに見に行こうとすること自体が、投資家としては、ＮＧである。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資の勉強：トマソン物件を十条で発見

十条で物件を見た後に駅へ戻る途中で、とんでもない建築物を発見した。

それが、「建築物」というものなのか、「建築を放棄したもの」なのかは、わからない、まったく意味不明のものだった。

鉄筋コンクリートの鉄筋が縦横にむき出しになったままの構築物が目に入った。

いったい何だろうとその建築物が立つ路地へ入ってみると、鉄筋コンクリの構築物の真横には木造の古い家屋が隣接していた。

しかもできそこないのＲＣ構築物と古い木造家屋の接続した部分には駐車場スペースがあり、車が鎮座していた。

そのコンクリの建物？らしきものは２階建てのつもりのようだが、２階部分は中途はんぱな状態で建築がストップした感じで、半分構築されたコンクリの壁の中から鉄筋が突き出し、これからコンクリの流し込みを待つかのような風情で空中に浮いていた。


もうあまりにも古いが、これをトマソンと呼べるのだろうかと思った。つまり、役には立たないが、何か深い意味ありげに見える芸術的存在としての構築物である。

収益物件の調査に来てこのようなものを発見するということは、真剣な投資の調査の中でのホッとする息抜きの瞬間である。

たぶん土地以外の資産価値はゼロであろう。このようなものは、本気で探せば、都心には無数にころがっているかもしれない。

こういうものを見ると想像力の翼ははばたく。

建築ヲタクの家主が、自力DYI方式で鉄筋コンクリの家を造ろうとするが、あまりの難事業に耐えられず、途中で建築を断念した。


同じく建築ヲタクの家主が、素敵な家を設計したが、とても役所の建築確認が下りるようなものではなく、それでも必死に抵抗して建築を勝手に進めたが、公的な強制力により、建築を停止させられた。

想像力が羽ばたくものが、芸術（アート）である。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

かなり不利な条件でも収益物件は激安物件とはならない２３区

ＪＲ十条駅から歩１５分の住宅街にある木造２階建てアパートを見学した。駅前からかなり長いアーケード商店街があり、買い物には便利そうな商店が豊富にあった。駅から遠くても活気のあるお店や通りがあると単調ではないので、距離を感じない場合がある。

現地に近づいた場所にもスーパーがあり、近隣環境としてはなかなかよろしい。

しかーし、実はアパートは高台の崖の中腹のような場所に建っている。ここに到達する道は狭い階段しかない。もちろん車は通れない。このアパートに到達するのに階段を避けるのは難しい。

崖の上に建っているので、見晴らしは良く、日当たりも良い。長く奥まった旗さお地という大変不利な環境にもかかわらず、１０室中空きは１室だけ。満室利回りは９．６％。

この階段を住人の女性は自転車を抱えて登って出かけていかれた。すごい根性だ！軽い自転車じゃないとキツイ。

「人間って、どこでも住んじゃうんだな」



そんなのんきなことを考えてしまったが、このアパートは利回りから計算すると１部屋63900円の家賃となる。これだけ生活上不便を強いられるような場所でも、これだけの家賃を払って住む方がいらっしゃる。

２０㎡足らずのワンルームなのに、都心への交通の便が良いという条件は、やはり想像以上のアドバンテージがある。そこに住みたい、と思えば、自転車を抱えて上り下りするなんて、たいした問題じゃない。そう思える人だけが、お金を払って住んでいる。

この物件はかなり長期間売れ残っている。利回りの割りには売れない理由はわかったが、値下げもしないところをみると売主は強気なのか。売る気がないのか．．．？

こんなところに建物を建築するのが大変だということは、自分が旗ざお地に家を新築した経験からも想像できる。ということは、建築に予想以上に費用がかかってしまい、売値を下げることは難しいのだろうか。

色々考えてしまうが、売値では、到底銀行融資がつくとは想像できない。したがってあっさり転進。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

空室対策では家賃を下げるより敷金礼金ゼロゼロ物件が有利だと勧める不動産仲介業者

ＪＲ西川口駅の周辺で収益物件調査後、駅近くの仲介業者に賃料相場などを聞いた。敷金礼金については、営業マンは、堂々と、「ゼロゼロが絶対有利である」と断言してくれた。

家賃を下げるよりは、敷金礼金をゼロにした方が有利である。このあたりで、賃貸を探す人は外国人が多いのである。駅前には韓国料理店が多かったし、韓国人や中国人が、街を歩き、不動産屋さんの前で広告を見ていた。

こういう方は、やはり、敷金礼金ゼロじゃないと入らないそうだ。完全にゼロとういうわけではなく、退去する際に、内装負担金として１カ月分を支払っていただくか、その半額くらいをクリーニング費用として、いただく契約のある物件もあった。

最初にまとまったお金を出すのはキツイが、後からならいいよ、という感じらしい。

この業者はゼロゼロを売りにしている。いったんこの店でチラシをもらって、他の業者をあたる人は、結局、他でゼロゼロを見つけることができずに、この業者にもどってくる。そういうお客さんをしっかりつかんでいる。

賃貸物件の供給過多地区では、ゼロゼロからさらにフリーレントへ進んでいくらしいが、この地域では、そこまではいっていないと言う。

もうひとつの仲介業者にも聞いてみた。そこでは、西川口は京浜東北線では家賃が最低レベルと言われた。従って、最初に準備できる家賃のトータルは２０万円を限度として、物件を探す人が多い。

外国人を入居者として受け入れる大家さんも多いが、ゴミ出しのトラブルが最大の問題。確かに物件を見ると、掲示板に中国語、韓国語など複数外国語で、ゴミ出しの注意書きが貼られていた。

外国人を入居者とする場合は保証人をつけることは難しいので、緊急連絡が取れる日本人を確保しておいた方が良いとアドバイスをいただいた。

以前にセミナーで、外国人を賃貸入居者とするリスクは日本人より高いわけではない、と聞いたことがあった。ゴミ出しの問題も、事前にきちんと理解できるように説明しておけばよいし、滞納については、払えなくて退去を迫られると、さらに部屋探しが難しくなるという怖れがあるので、きちんと払う人が多い。

「外国人」というラベルでひとまとめにくくってしまい、入居お断りを続けていたら、賃貸業は行き詰まる地域が増えていくような気がした。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

アパートローン：銀行融資の打診に必要な資料をつくってみた

アパートローンの銀行融資を受けるための資料を準備してみた。購入予定の物件に関する資料と自分の資産に関するものと個人的な情報などを合わせたものだ。

何しろ、収益物件というものは、まだなく、自宅の１室を貸しているだけである。したがって、この貸室の写真やら収支の決算表など、とにかく資産の全貌がわかるようなものを集めた。

購入希望物件内容:

購入希望物件資料
販売図面
レントロール
賃貸募集図面
地図
路線価図
写真
買付証明書
賃貸経営シミュレーション

個人資料:

履歴書
認定証書
貸室写真
全国賃貸住宅新聞記事
不動産投資の学校実践報告会広告
金融資産記録
確定申告書平成18～20年
銀行預金等残高照会
銀行預金通帳記録
不動産貸付月別総括集計表
住宅ローン返済表

このなかで銀行の融資担当者が、関心を持って見たのは、お宝不動産鑑定ツール「リアルキャッシュフロー」でつくったシミュレーションであった。

３パターンほどつくって提出した。リフォームにかなり費用がかかりそうな物件だったので、リフォーム費用を含めたシミュレーションをつくれば、物件本体の価格が融資できるかもしれない、とのことであった。

フルローンが難しいご時世であるから、こういうテクニックで、全体の価格をふくらませれば、希望の融資額は出るのかな、と気づかせていただいた。

シミュレーションでキャッシュフローがプラスであり続けるかどうかを確かめるということは、融資をする側から見れば、非常に重要なことである。こういうシミュレーションがしっかりできていて、なおかつ、「もうかる」物件であるということが証明できなければいけない。

もうひとつ銀行担当者が注目したことは、「不動産投資の学校」に行ったということ。とにかく不動産や賃貸業に関する知識がある人間である、ということをわかっていただくことが、重要である。

今まで勉強した、銀行融資をいかにして引き出すかという点においては、「銀行を安心させる」ということが強調されていた。不動産投資の学校に行ったということは、そういう知識がある人間である、ということがわかり、銀行を安心させる材料になったということであろう。

ほかに個人資料で足りなかったのは、納税証明書。確定申告書を見せても税金を払ったという証明にはならない。これは融資には是非ものらしい。

物件の資料としては登記簿、公図、固定資産税評価証明がさらに必要である。

これらの資料を印刷物にして提出するのだが、ＰＤＦ、エクセルなどの電子的手段で、パソコンに保存しておくと次の金融機関に打診するときに楽になる。

今回は、すべてのファイルをＣＤ－ＲＯＭにコピーして持っていった。

預金通帳や販売図面、確定申告など、すべての書面をスキャンして、電子ファイルにするのは、最初は面倒だが、一度、そのような形にしておけば、後で複数コピーをつくるときに簡単だ。

なんでも物事、最初に苦労しておけば、後で楽ができる。

この苦労が、後のキャッシュフローというかたちで帰ってくれば、うれしい。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資：確定申告で家賃収入があっても納税額の割合は減少

初の青色申告提出で、わずか1室の賃貸収入を計上して、提出した。結局、給与収入が上がった分だけ、今年は前年の平成１９年度の納税額より納税額は上昇した。

夢の所得税０（ゼロ）円は果たせなかったが、不動産（家賃）収入がなかった場合の納税額を計算してみたら、結局、まったく同額だった。

つまり、給与収入が上がったにもかかわらず、家賃収入でプラスになった収入の部分の税金は、まったく払わずに済んだということ。これって節税になったということではなかろうか。

賃貸が１室しかなく、減価償却と経費の控除額が少ない。昨年の不動産収入は３カ月分で480096円しかないのだが、経費を控除すると不動産所得はゼロとなった。

このおかげで、実際には収入があったのだが、給与収入以外には何もなかったことになるので、納税額は給与収入の部分だけで決まる。

不動産所得があった場合となかった場合とを、総収入に対する納税額の割合で比べると、不動産所得があった場合の方が9.6％で、なかった場合の方が9.9％である。

こういうシミュレーションをすると、事業所得があった方が、税額を抑えることができるということが良くわかる。

今年、物件を増やすことができれば、来年度の納税額がどうなるのか、楽しみである。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資：確定申告において賃貸業が節税に役立つと思っていたが．．．

今年の確定申告は初めて青色申告となり、たった1室ではあるが、賃貸業も始めたので、かなり節税できるのでは、と期待していた。

本日、ありがたい国税庁の確定申告書作成コーナーで、ちまちま入力しながら、やっとすべての計算を終わらせた。

残念ながら、当初、かなり前年より納税額が低くなるのでは、と期待していた夢は破れ、額は上がってしまった。

収入が若干上昇したのと、当然ながら、わずか３カ月分ではあるが、不動産収入があったので、自宅の一部分の減価償却費と必要経費などでは、課税所得をさほど減らすことはできなかった。

給与収入のあるサラリーマン大家で、「所得税がゼロ」になっています、という人の話を聞いていた。

「所得税ゼロ」という夢のような状況にあこがれていた自分にとっては、若干冷水を浴びせられたというか、現実を見せつけられたような感じ。

課税所得に３３％の税率がかかっているので、かなり税の負担は重い。これを回避するためには、法人を設立する以外手はない。

しかし、法人で収益物件を買うのは、個人より難しいと聞いている。ある程度、物件を買い進めるまでは、個人のままで、申告を続けていくつもりである。

収入があり、きちんと納税をしているということが証明できれば、銀行融資においては有利に働くと信じて、高額納税に耐えていくしかない。

収益物件が、まだない状態では、「節税」のことを考えすぎるより「節約」をせっせと実施した方が良い。これが現状の結論（泣笑）。

★S*B*銀行はひょっとして収益物件への融資を緩め始めたのか

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

投資用高利回り収益物件－ボロボロかハイリスクな状態にある．．．のが普通か

激安？高利回りの物件を都心へ電車で４０分の地域で見つけ、現地調査に行った。

かなり状態が悪いと仲介業者から聞いていた。

やはり．．．ひどい。築２０年の３階建て鉄骨造、前面タイル貼り。階段、ベランダの手すりは、さびだらけで、一部溶解していた。

今回、収益物件調査では、初めて、業者さんに鍵を開けてもらい、部屋の内部まで見せていただいた。


外はひどかったが、中もひどいのであった。１６室（１７？）中６室空いていたので、空き部屋を見せていただいた。

すべての空き部屋は、賃借人が出て行った後、クリーニングもまったくせずに、ほったらかし。いったい、いつから空き状態なのかはわからないが、ホコリだらけで、ゴキブリの死骸が床にころがっている。

２階の部屋の天井に約１メートル四方の大穴が開けられて、というか破られていて、天井の残骸が床に散乱していた。床には水のしみのようなものがあり、破られた天井から水が漏れていたのでは、という疑いがある。

雨漏りがあるらしいが、住民からの苦情はない、と事前に聞いていたので、この空き部屋に雨漏りがあったのか、などと想像した。


穴の破られ方は、破片も片付けられていないので、どう見ても職人さんが工事をしたという風情ではない。

こういう天井に穴の開いたような物件を買い、リフォームして、高利回り物件に仕上げた人がいる、ということは聞いたことがあるが、自分がそのような物件を目撃することになるとは思いもよらなかった。

しかし、現実にこういう物件もあるし、このような状態にしてしまった状態で物件を売りに出すオーナーも確かに世の中には存在する。そういうことを確かめられただけでも大変な収穫だった気がする。

これだけ、物件に手をかけずに放置して、挙句の果てに、投げ売りのような価格で手放そうとする人とは、どんな人なのだろう。

よっぽど金に困ってるか、全然困ってないけど、物件を持っているのが面倒くさいから手放したいか、どっちかだろう。

こういう売主は、買主にとってはおいしい。

１０年に１度の取引は、こうやって、やってくるのか。

でも、すでに買い付けは入っているらしいので、より高い値をつけないと相手にしてもらえないだろう。

それより、こんな汚い物件で銀行融資はつくのか。

今の価格で、現状利回りでも１２－３％はある。リフォーム、修繕費用がかなりかかりそうだが、それでも利回りが１０％以上というのは、なかなか良い条件だと思うが、雨漏りリスクとリフォームの大変さに耐えられるかどうかが大きなポイントだ。

不動産投資で投資用物件を効率的にネットで探すテクニックのメモ

一年くらい前に妻がつくった投資用物件を効率的にネットで探すための手順を書いたメモである。紙に印刷してあったが、なくなる前にブログに記録しておけば自分で作業する場合も便利かと思い、ここに自分用のメモとして書いておく。

不動産ジャパンで見たい路線をチェック

安い順に並び替え

上から見ていき築年数で選別

ＲＣは昭和５７年、１９８２年以降しか見ない

鉄骨は平成７年、１９９５年以降

ひととおりチェックしたら詳細を見る

不動産連合体、建美屋でも繰り返して見る。

チェックした物件はとりあえずブックマーク

チェック終了後、再度物件を確認して業者に電話して販売図面を送ってもらう。

販売図面をまとめて築年数、構造、権利関係などを再度チェック

不適格なもの（再建築不可、借地権など）を除く

路線化地図、グーグルマップ、インフォシークマップ、ホームズ、アットホーム、ウィキペディア、登記情報提供サービスのサイトを開いておく

グーグルアースは開くとＰＣの動きが遅くなるので、必要な時に開く

すべての路線価をチェックして土地の評価額を計算

すべての建物の評価額を計算

路線価と建物評価額を足して物件の評価額を計算

評価額÷販売価格＝積算評価割合→高いほど良い

物件の想定賃料から平米賃料を計算する

マップで住所を検索して場所を確定

マップをクロースアップと引きで見て周りの環境を調べる

大規模な施設、気になるものがあれば販売図面に書いておく

アップと引きの地図をプリントアウト

グーグルアースで、さらに現地の状況を確認

周辺の建物はどのくらいの高さか、日当たりは、地形は、土地の高低は、などを調べる

チェックした内容を販売図面に記入

ホームズで需給関係を詳しくチェック

アットホームで人口推移やその場所の環境など細かい部分を調査して必要に応じて印刷

アットホーム、ホームズでその地域の同じような築年数の平均賃料と平米賃料を調べ、物件の１㎡の賃料を割り出し、それが、調査中の物件の数字と乖離していないかをチェック

空き室がある場合、アットホーム、ホームズで、その部屋を募集しているかどうか調べる

賃料が分かったら、販売図面に書いてある情報が正しいのかを照らし合わせてチェックする

ウィキペディアで、その地域の情報を調べる

必要な情報は印刷かメモをする

登記情報サービスで登記事項証明書の内容をチェック

甲区で所有者をチェックして、乙区で債務関係の抵当権を、いつ、いくら、返済期間はどのくらいか、などを見る。そうすることにより、相手の残債を知り、いくらまで値引きが可能かを想像できる。

アパートローン－収益物件の価格が上がる前にまた融資の窓が開く．．．のか

またも不動産業者に相談をお願いして、収益物件の買い方や銀行からローンを引けるのかということについてお話をうかがった。

新聞のチラシに無料相談を毎週末行っています、とあったので、無邪気にアポを取って突撃してみた。

中央Ｍ信託銀の不動産部門の方に、お話を伺った。やはり、先週、不動産業者が説明してくれた内容とほぼ同じであった。

都銀系は、融資はかなり固く絞っていて、融資額は収入の６割程度で、返済率は４０％が限度である。

これに物件の担保能力がプラスされる。

空室率は築１０年未満の場合、２５％と推定する。それにさらに８０％を掛ける。その上に立地や他の条件を加味する。

仮に家賃収入がゼロになった場合に、収入の４割を使って返済できれば良しとする。そういうことらしい。

冷静に考えると収入の４割を返済に使うというのは恐ろしいことであるように思える。

銀行は、築１０年以上の場合は空き室率は５０％で計算する。

このような説明で、かなり厳しい状況であるらしい。

したがって、この方の意見では、現状では、なるべく借り入れはせず、自己資本を投下した方が利口である、とのこと。

銀行が自己資金をなるべく多く要求するということは、不動産の担保力は、これから下がり続けると予測しているからである。

フルローンを銀行が簡単に出していた時代に、フルローンを組んでいた投資家は、これから破綻する数が「山のようになるだろう」とおっしゃる。

自己資金をたくさん入れるというのは、不動産の担保価値が下がる局面においては、リスクヘッジの方法である。投資家にとっても安全な方法であるし、貸し出す側の銀行にとってもリスクが減るわけである。

不動産価格が上がるという前提の状況では、なるべく少ない自己資金でレバレッジをかけることが、王道であるが、下降局面では、少ない自己資金で多くの融資を引くことが、大きなリスクとなる。これを銀行がわかっているから、フルローンに近い融資は避けている。

とはいえ、銀行にとって最も利益が上がるのは、不動産への融資であり、いずれは、融資の窓が開くであろう、という見立てであった。ただ、それが、いつになるのかはわからない。もし、国の政策の動きがあれば、すぐに開く可能性もある。

結論的に「５割自己資金を出せれば不動産投資は必ずうまくいくのではないか」と最後におっしゃった。

この結論でいくと、数年前までの「サラリーマン大家でハッピーリタイア」というような状況は、その時代の「特異現象」であって、再び、そのようなことが起こることはないのではないか、という気がする。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

スルガ銀行かライフでしか収益物件への融資は引けないらしい．．．

収益不動産の仲介業者さんに、わざわざ自宅に来ていただいて、これからの方針などについて相談をしていただいた。

結論的には、自宅ローンの残債が大きいので、せいぜい３０００万円の物件くらいしかローンは組めないだろうとのこと。

物件を３件持っていて家賃収入が３０００万円あり、給与収入が１２００万円くらいある人でも融資を断られている。そういう厳しい状況だから、融資の額については、その程度が現実的です、という説明だった。

しかもスルガ銀行かライフならなんとかなる。金利４．１％。頭金１割。

ということで、このくらいの額ならアパート一棟より都内の区分所有のワンルームを買った方が良いと勧められた。

先週、同じ業者さんに相談した時も区分の売買は動いているという話を聞かされていた。

融資の限度額が少なくなるという話だったので、たぶん、その方向で営業を受けるのだろうと思っていた。

図星であった。

まだ、実際に物件を持ち込んで、銀行に融資を打診したわけではない。実際はどうなるのかはわからない。

営業戦術としては、この額だから、この物件ならいかが、と組み立ててきているわけだ。

物件の指し値がどうのという話はまったく出なかった。

だったらこの業者から物件を買う必要はない。

とにかく早くひとつでも物件は買った方が良い、とあおられた。

物件価格は下がり続けている。業者の口車に乗らず、とにかく良いディールを今は探すのが先決である。


関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

利子0％の融資制度－収益物件投資に応用可か？

こういうものを収益物件による不動産投資に応用すれば（できるかどうかわからない）昨今の貸し渋りに対応できるのではないか。などと妄想している。

以下、岡崎よしあきさんのサイトからまんま転載。

－－－－－－－－－－－－－－－－

利子0％の融資制度（誰も知らない）


昨日の昨日、セミナーの懇親会で話をして、
案外知っている人がいなかった融資制度に
利子０％の融資制度というのがあります。
講師の滝井さんすら知らなくて
あまりの驚きに、めんたま１００メートルぐらい
すっとばして、それが返ってきたときの反作用で、
バイキングの料理めがけてジャーマンスープレックスを
くらわしそうになったのですが、
０％融資の話は多分、知っておくと何かといいかもしれないので
お伝えしておきます。

知ったのは、三鷹市の広報誌でした。
０％のやつはひとつだけでしたが、
１％前後のやつはほかにもいくつかあります。

三鷹市だけの制度なのか
日本全国で名前は違えど似たような制度があるのか
分からないのですが

三鷹市の例で言いますね。

特定不況対策緊急資金融資あっせん制度
http://www.city.mitaka.tokyo.jp/a002/p020/g06/d02000028.html

と言います。
あっせんぐらい、漢字で書かないんでしょうか。

斡旋ですよね。

三鷹市民の皆さんは漢字が苦手だから
ここは、ちょっとおまけして、ひらがなにしましょ
と、市役所のやさしいおかぁちゃんが書いておいてくれたのか、

はたまた、原稿手書きで書こうとしたら、分からなくなって
そのままめんどくさくなって、いいや、だしちゃえと
まるでレジメ製作中の菅野君みたいな人が
はっちゃけたのか、分からないですが。

０％融資の話です。


で、この特定なんとかという融資制度は
利子０％で借りれます。

信用保証料も
融資利率も全部、市が受けますというもの。

限度額は８００万円。
返済期間は６年。
運転資金です。

設備ではなく運転ですね。
借りやすさが違うのかな。よくわからんです。

借金したことないので。
借りる必要がなかったのではなく
誰も貸してくれない、ということなので。

で、


対象者なのですが

１．売り上げが１０％以上減少し

２．国の緊急保証制度の指定業種に該当


することが条件です。
で、この緊急保証制度の指定業種というのがこちら

緊急保証制度の指定業種（中小企業庁）
http://www.chusho.meti.go.jp/kinyu/2008/download/081209ListGyoushu698.pdf


みている限り、
まぁ、アコギな商売でなければ大体いけるんじゃないかと思います。

私は

４７６　情報提供業
４７９　出版業
６６５　広告制作業
６９１　広告代理業

あたりかなぁと。

今のところ、必要性なしではありますが。

無利子なのだから
とりあえず借りて、おいておいて
返すだけなんてのもありかとは思います。
この時代、チャンスだらけなので、資金はあるに
こしたこたーないでしょう。


とりあえず、情報でした。

－－－－－－－－－－－－－転載終わり

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

空き室だらけの収益物件を都心で発見

ＪＲ中野駅から徒歩１０分のＲＣ物件。

空室率８０％。

というか１５室中１２室空いている。

ひょっとすると２室しか入ってないかも。

玄関脇に貼ってある募集広告で、外人さん専用として募集しているらしいことがわかった。

こんなものを１カ月で満室にするには・・・

サブリースか。サクラハウスに頼んで外人専門ゲストハウスか。

賃貸業者にじゅうたん爆撃して、広告費がっつり払うのか。

こんなものを面白いと思うのか、つらいと思って転進するのかで、投資家の胆力が問われる。

どうやら業者さんが持ち主で、めんどくさいから募集していなかったらしい。

しかも去年の８月に転売目的で買ったらしい。

駅前賃貸業者によると、平米数からすると家賃相場は７万くらいだろうかとのこと。

賃貸情報サイトで見ると、空き部屋は「木目壁紙」！

今は珍しい昭和のかほり満載の蛍光灯シェード。

さらに某不動産コンサルタントなどがお勧めのポップが貼られている。

これで家賃８万では、入るはずない。

はじめからこの内装なのか？

それとも途中でそうなったのか？

定かではないが、賃料設定間違ったあげくに間違ったリフォームで撃沈した物件であることは明らかになった。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？


不動産投資の学校

リフォーム業者の選定は物件売却では重要

自宅マンションを売却する最後の切り札として、決断したのがリフォームだった。結局、部屋の壁紙すべて、換気扇のフード、コンロを交換、フローリングの傷修復とワックスかけを実施した。

壁紙を貼っていただいた業者さんは、東京土建協会の役員さんだった。クリーニングや塗装など、他の業者も紹介していただいた。

見積り金額も安かったし、すぐに現場に入って作業を始めていただくことも快諾していただいた。

・ビルトインコンロの交換
・レンジフードの交換
・床のニス塗り

の相談をし、交換物に関しては施主支給とした。

床のニスは２～３年たってくるとぱりぱりとはがれてくるとのことで、床はワックスで見積りしてもらうことにした。

交換品はヤフオクなどで最安値を検索し購入。

内見は、あるものの、なかなか売買契約に至らなかったマンションの売却実現に弾みをつけたのが、このリフォーム大作戦と、東京土建を通した、すばらしい業者さん（下記ビデオ上段）の発掘だった。



世界一分かりやすい　大家さんのセルフリフォーム

S*BC銀行はひょっとして収益物件への融資を緩め始めたのか

新橋にオフィスを構える不動産業者さんに収益物件購入に関してありがたいアドバイスをいただいた。

やはり、依然として銀行の収益物件に対する融資は厳しいそうで、自己資金を２割入れるのは常識となり、物件の積算価値は、売値を明らかに上回らなければならないとのこと。

下記の「お宝不動産」の沢さんの記事に書いてあることとは正反対のような感じではあるが、銀行は、様々で、支店によってまったく違う場合があるということなので、一般論としてまとめてしまうのは危険かもしれない。

http://sawatakashi.cocolog-nifty.com/sawa/2009/01/post-e327.html

銀行の収益物件の評価は路線価の６掛けなどとするところもあり、掛け率を下げてきているという。つまり貸さないということ。

しかし、収益物件には積極的に融資してきたが、昨年から急激に窓を閉めたＳ＊Ｂ＊銀行に関しては、最近ひょっとして開き始めたのではないか、という兆候もあるらしい。

いずれにしても都銀系は、まず無理そうだ。では地方銀行はどうかというと、支店がある地域に住んでいないとだめとかいうエリアの縛りがあるので、そう簡単にもいかなそうだ。

とりあえず、自分の与信をチェックして、どの程度の物件なら融資が付きそうかという点を確かめなければならない。この場合も具体的な物件を提示して「買う気あります」という気迫を見せつつ、銀行の担当者と話をしてください、と教えていただいた。

収益物件による不動産投資は、物件を探すよりも、融資の受け皿を準備することの方が重要だと、改めて確信した。受け皿をきちんとつくっておけば、良い物件がころがりこんできた時に、他の投資家にさらわれることなくつかみ取ることができる。

最近は買い手の融資付けが難しいので、ローン特約を付けると、契約を渋られるそうだ。契約を交わしておいて、結局ローンが付かず売買に至らなければ、売主にとって、その間の時間のロスは大変痛いからだ。

自分がマンションを売却をした際も、売買の決済までの期間が最も長く感じたし、もしも成立しなかったらどうしよう、と内心冷や冷やしていた。

ローン特約というのは、ローンが下りなかったら、買いませんし、買えなくても何の損害金も払いません、という宣言である。これは、早く確実に物件を現金化したい売主にとっては、何ともいや～な契約であることには違いない。でもこれなしでは、買主は怖くて売買契約は結べない。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

世田谷、中野で収益物件見学

中野区と世田谷区の収益物件を見学。まず行ったのは東急世田谷線松原駅３分の世田谷区赤堤のＲＣ３階建て。業者の宣伝文句は「投資に最適の高利回り」、「閑静な住宅街　全戸南向き」。

謳われている高利回りというのは、満室想定９．６９％。

これは、人気の世田谷では、高い方だろう。

あくまで、満室時の「希望」利回りである。

オーナーが１階に居住で７ＳＤＫ。この部屋の想定賃料が４５００００円。これを賃貸するのは厳しいのでは．．．。

1989年築で外壁タイル貼り。以前、賃貸で住んでいた目黒の物件と似た築年で、つくりも似ていた。このバブルの時代に都内で建てられた物件は、かなり無理してがんばったものが多いのではないかと推測している。

全体の雰囲気は、あまり、管理に気を使っていたと思える風情はなかった。玄関入り口の上にあるアーチの鉄骨は塗装がはげてさびていた。

「できるオーナー」なら売り出しの前にペンキでも塗って「ボロ隠し」をして物件の価値を上げようとするのではないかと思うが、そういう形跡はない。

ほとんど何もせずに２０年が経過しました。そんな感じである。

２億超えの売り出し価格。これでは、利益を出すのは難しいのではないか。


＊＊＊＊＊


中野区の物件も同じく89年築であった。

こちらは木造２階建て。６室ですべて１４㎡以下のワンルーム。満室利回りで１１．０４％。

ＪＲ中野駅から10分で、北口の人気のある中野ブロードウエーとは反対方向の住宅地である。

アパート周辺は、駅近ではあるものの人気地区とは違ううらぶれ感が漂い、大通り沿いのビルの１階もテナントが入っていなかった。近くに建っていたタガキプランニングが管理しているデザイナーズ物件も空き室があるようだった。

やはり、同じ中野といっても、客付けの観点から、人気のある地区と、そうでない地区は、全然別物だな、ということが現地を見るとよく分かった。

徒歩でわずか１０分しか離れていない地域でも、投資家からすれば、危ない橋を渡ることになるかもしれない大きな違いがあるのだ。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資家ドルフ・デ・ルースからネットワークビジネスの勧誘メールが来た

有名な不動産投資家、ドルフ・デ・ルースからメールが来た。多数の人に送っているみたいだが、宛先のアドレスは日本のドメインが多いようだ。中には日本じゃない人もいたようだ。私は、デ・ルースが去年、日本に来て講演をするという予定が、デ・ルースのサイトに載っていたのを見て、メールで問い合わせをしたことがある。

詳しいことを教えてくれと尋ねたら返信が来て、詳しい予定はすべてサイトでお知らせする、という返事をもらっていたが、その後、そのイベントは立ち消えになったようだ。

どうも、そのイベントというのは、ネットワークビジネスの勧誘だったようだ。

以下メールの引用－－

＞＞
私が取り組んでいる事、そして私が来月日本へ行く理由を皆さんにお伝えできることをとても嬉しく思っています。


ご存知の方も多いと思いますが、私は30年以上の間、不動産の本格的な投資家として働いており、投資手段としての不動産に対する確固とした支持者です。この間、私は世界中の市場における浮き沈みを見てきました。私はいつも、不動産を売る人は誰でも、売った事をいつか後悔するものだと言ってきました。


現在、多くの国がここ数十年で最悪の経済危機に直面しています。一部の国では、この経済危機は1929年から1933年の世界大恐慌以来最悪の危機となっています。 近頃私がよく訪ねられるのは「どうしたらいいでしょうか？」という質問です。


私は個人的に売りも買いもしません。それよりも、私は未来への道を開拓すると考えている新しい活動に焦点を置いています。


これは多くの国で爆発的な人気を得ているモナヴィーという会社に関わっており、モナヴィー社は2009年2月21日に日本で事業を開始する予定になっています。 モナヴィー社の主要製品は、科学者によって調査され、効果があると証明された健康飲料ですが、モナヴィーファミリーの一員になることは、収入を得る機会も与えてくれます。


現在、モナヴィー社は世界で一番急速に成長している民間企業であり、3年半の間に10億米ドルの売上を達成しました。モナヴィー社では、10万ドルの利益を収める人を週に2人生み出し、毎月誰かが百万ドルの収入を得はじめています。


モナヴィーについてもっと知りたくありませんか？

どのようにあなたの能力を最大化するか、私から個人的に学びたいと思いませんか？

あなたとあなたの家族のために持続的な富を創り出す本物かつ 実現可能な何かが欲しくはありませんか？

私は皆さんに、モナヴィーの次の高額収入者の一人になる方法をマンツーマンでお教えしています。


来月私は日本を訪問します。熱心で、モナヴィーについて、また高額収入者になる方法についてよりよく知る心構えがある人と日本でお会いしたいと思っています。私とのミーティングを希望される方は、詳しいご連絡先をご記入の上、このEメールにご返信ください。その後、こちらで日時を設定いたします。
＜＜

私は不動産投資にしか興味はないので、不動産投資について話を聞けるのなら、是非お会いしたい、という返信を出してみた。

返事があればおもしろい。ネットワークビジネスの話は、まったく聞きたくないし、時間の無駄だと思うが、本人に会えるのなら、潜入してみるかな。

不動産の価格はずるずると下がり、怖くもあるがチャンスもある

三代目大家マサさんのブログの記事にこのようなものがある。


http://blog.seesaa.jp/tb/112940283


こういう記事もある。

http://blog.seesaa.jp/tb/112942188

今月にやっと自宅マンションの売却ができたのだが、本当にギリギリセーフだったと思う。

もし、昨年中に買主が現れていなかったら、いったい、どの程度さらに売値を下げなければならなかったかと想像すると恐ろしい。

不動産の価格は、収益物件もマイホーム用も、ずるずる下がっている。収益を買う側としては、チャンス到来と言われているが、自分が買った後に、またさらに同レベルの物件がさらに安く登場する可能性もある。

投資家にとって、不況はチャンスである。しかし、そのチャンスに準備ができていなければ恩恵は受けられない。

準備というのは、十分な知識と智恵のことだと思う。

まず一歩を踏み出さなければ何も始まらない。とにかく今年は、歩を進めることにしたい。

不動産投資物件調査：武蔵小山の収益物件、すでに買い付けが入っていた

日曜日に見学した武蔵小山駅近くの築古アパートの収益物件は、すでに複数の買い付けが入っていた。なんと満額で。

　これから収益物件を購入するにあたってお世話になるかもしれないリック住宅センターへごあいさつに行き、お話をうかがったら、そういう事実がわかった。

　指し値を入れて買い付けを入れてもいいかなと思っていたが、あっさり転進した。

　リスク要因もある物件だったので、１０％程度の利回りで購入するのは、自信がなかった。自信のある投資家の方が即座に買い付けを入れられたようで、その胆力には敬服する。

　東京の方ではなく、関西の方のようで、都心の物件の人気には、住んでいながら、ちょっとびっくりした。

　こんな感じで、ずるずると買えずに、焦ってしまったりするかもしれない。要するに買えなかった物件は「買わない方が良かった物件であるに違いない」と思っておけば気は安らかである。

　ドルフ・デルースが言う１０年に１度の物件は毎週出てくる．．．はずであるから、気にしていない。

　本日は、幕張本郷駅徒歩５分の鉄骨３階建て物件を見学した。

　５５００万円で満室想定利回り１０．４５％。

　現在空き１室。１階は貸事務所で残りは６部屋。

　駅前は閑散として人も歩いていない。

　物件周辺は住宅とアパート、マンションばかりである。

　地域の事前調査をまったくしなかった。不動産業者さんによると、いわゆるベッドタウンらしい。

　海浜幕張にある企業に通う人たちが住む場所で、企業地域へのシャトルバスもあるとのこと。

　平成５年築の物件自体は、まだまだ大丈夫そうだった。しかし、高架のすぐそばで、日当たりは、あまり良くなさそう。

　周りに建つ古い戸建賃貸などが、マンションやアパートに建て直されたら、競合物件が増えて苦戦するかもしれない。周辺のアパートは、意外と空室は少なく、駅前の賃貸仲介業者の数も多いので、客付けには、それほど苦労しないのかな、という印象もあった。

　貸事務所が空いてしまったら、住居３室分の賃料を失う。ここで、貸事務所の需要がそんなにあるのだろうか。これはちょっと怖い。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資物件調査：武蔵小山駅－収益物件の見学に久々に出かけた

自宅マンション売却プロジェクトから解放されて、初の収益物件見学に出かけた。
都内の木造アパート（４室）で２９００万円。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩１０分ほど。

昭和５１年築で和室。

現況満室で表面利回り１０．６％。

最高家賃６７０００円、最低家賃６１０００円。

和室の古アパートで６万円以上もいただけるというのは、すごいなと思った。

駅に到着して、目の前の不動産屋さんの店舗があったので、賃貸図面をのぞいてみた。

か、かなり高い。６万円以下の部屋などは、店頭には見あたらない。

日曜の昼間だった。駅前の人通りは多く、商店街には活気がある。

物件に近づくと、戸建住宅とマンションが混在した住宅街となる。駅から物件までの道のりは、飲食店舗もあり、寂しくはない。

物件は築年数なりの趣ではあったが、外壁の状態などを見る限り、ある程度きちんと保守管理されている建物のようであった。

アパート前面の私道は３メートルで、いわゆる２項道路である。どこを基点に測ったらよいのかよくわからなかったが、３メートルない部分もあった。私道に入り込む入り口部分に建つ家は、明らかに大幅に私道に食い込んでいた。

家を新築した経験から考えると、このような間口の狭い私道を出入りして、家を建築することはかなり厳しく、へたをすると、かなり余分な金がかかる。

建て直しを前提とするとかなり厳しい土地であることがわかった。

つまり、不動産投資の出口を考えると、土地をマイホーム用として売り出した場合、あまり高値は期待できないのではないかと感じた。

周辺の同様のアパートやマンションなどをチェックすると、ほとんど満室である。高賃料で入居率が高い地域であることは間違いなさそうだ。

築古の木造アパートで、これだけの高家賃を取れている理由は、かなりの人気地区で、供給過多ではないからだというのが、歩いてみて実感できた。

駅前の商店街は、長距離におよび、スーパーや１００円ショップもあり、およそ生活に不可欠な店はすべて網羅していた。店をのぞくと、物価は、同じ沿線の目黒、渋谷などより、２割安くらいではないかと推測する。飲食店も割安だ。

都内の築古物件は、このような条件の良い場所だと、かなりリスクは低いと思う。買い物に便利で交通アクセスが良ければ、建物は少々ボロでも、入りたいと思う人は、たくさんいる。これが、地方や郊外だと同じ家賃では、まず入居は望めない。

立地が有利であれば、建物の優劣は、あまり意味がなくなる。常識的には、敬遠されると言われる和室でも人気の地域であれば、さほど不利な条件ではない。むしろ畳の部屋に住みたいと思う人にとっては、そのような物件が、そういう地域に少なければ希少物件となり、有利になる。

へたにリフォームしてフローリングなどに変えてしまう必要もないかもしれない。

うまい値段で買えれば、ローリスク・ハイリターンの物件となるようなものが、都心の人気地域にはひっそり息づいているのかな。新たな視野が開けた。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資がうまくいかないくてもキャッシュが5000万あればあと２年で退職できる？？

マンション売却が完了し、ある程度のキャッシュが手元に残ると色々と将来設計に関する妄想が浮かんでくる。

　今月で48歳になるので、目標を50歳でリタイアとして、後２年で5000万円貯めるとする。そして年間生活費を500万円に限定する。リタイア後、何もしないで5000万円を使い続けると１０年で消費する。

　そして６０歳。この年齢から国民年金および国民年金基金をもらい始めるとする。現況では６５歳から支給ということらしいが、支給額を減額されても良いとすれば、早期支給は可能（のはず）。

　我が家が500万円生活を１０年間続けられ、なおかつ６０歳まで年金を払い続けると仮定しての想定である。

　もし、こういうことができるのなら収益不動産を買わずに早期リタイアが可能かもという皮算用である。

　しかし、年間５００万円では、豊かなリタイア生活は満喫できない。

　やはり、収益物件から、最低でも年間５００万円の純益は欲しい。それでやっと年間1000万円の生活である。

　ここで想定している物語は、不動産投資がうまくいかないくて最低のラインでの早期リタイア生活を実施した場合のシミュレーションである。

　目標とするものは、これよりはるかに高い所におかなくてはならない。

売却マンション決済が終了し住宅ローンダブル返済も終わる

とうとう旧自宅のマンション売却の決済が本日終わった。新築の自宅と同時に住宅ローンをふたつ返済し続けるという魔窟から解放された。

　新築の住宅ローンは、一部を除き、１年間は金利のみの支払いという設定にしたおかげで、負担は若干軽くなったが、旧自宅のローンは条件を変えることができなかったので、苦しかった。

　金融危機が最悪のタイミングで、売却プロジェクトを襲った。建築費の予想外の上昇と法改正のための完成の遅れなど、次々と不幸に見舞われて、財政的には危機的状況だった。

　何はともあれ、大きな区切りはついた。

　健康を大きく害することはなく、大きな嵐を乗りきったことは大変幸運だった。

　これからは、後ろ向きの処理ではない、将来へ向かっての資産構築を目指せば良いだけだ。

　精神的にも非常に健全な状態に持っていけるので喜ばしい。

　様々な方々に精神的、物理的に助けていただき、この場を借りて感謝の意を表します。

　しかし、ある程度のまとまった資金が手元に戻ってくると、今度は、それをどう保全し、運用したら良いのかという悩みが出てきた。

　不動産投資を実施するという１点を決めて、ここ１年間、学びを続けてきた成果が試される。今年１年は、かなり重要な時期になる。